Як застрахувати себе від несподіванок при покупці землі
Як правильно купити землю під заміський будинок
Ділянку для будівництва свого будинку можна придбати як на вторинному ринку, так і у девелоперів – у котеджних селищах, де пропонуються ділянки без підряду. Про те, як застрахувати себе від несподіванок при покупці землі в садівництві або селі з будинком під знесення, вам розповість будь-який більш-менш досвідчений ріелтор. Але якщо йдеться про наділ землі в нещодавно сформованому або формованому дачному масиві, без серйозного вивчення документів не обійтися.
З приходом весни в діапазоні пропозицій ринку нерухомості стали знову з'являтися пропозиції на кшталт "10 соток в котеджному селищі (варіанти: новому ДНП або СНТ) за 300 тис. руб.". Як правило, таке СНТ або ДНП відрізняється від традиційного котеджного селища насамперед відсутністю архітектурної концепції, мінімальним ступенем підготовки інфраструктури та документації, відносно невисокою ціною землі та, як наслідок, підвищеною ймовірністю отримати "не зовсім те".
Що потрібно знати, купуючи ділянку в новому масиві, запропонованому девелопером?
Вивчаємо кадастровий паспорт
У кадастровому паспорті має бути зазначено, хто є власником, наведено площу, координати поворотних точок (межових знаків), перераховано обмеження використання. Якщо у вас є сумніви в тому, чи реальні межі ділянки збігаються з тими, що зазначені в документі, є сенс запросити кадастрового інженера для уточнення координат.
На жаль, у цьому питанні часто зустрічаються і технічні помилки, і намір ваших майбутніх сусідів, які встигли «посунути» кілочки. Якщо справа наближається до угоди, доведеться запросити витяг з Єдиного державного реєстру прав. Вонамає підтвердити відсутність обтяжень (договорів оренди, застави, сервітутів та ін.), які могли з'явитися вже після того, як кадастровий паспорт було оформлено.
Втім, така ситуація (наявність готових кадастрових паспортів у ділянок, запропонованих у складі ДНП, що формується, або СНТ) - майже ідеальна.
Якщо документи не готові
Такий проект затверджується главою МО, повинен враховуватись при розробці муніципального генплану та визначає межі допустимої забудови території дачної освіти. Якщо вона вже є, ваші шанси на вдалу покупку зростають. Проте, підстелити соломку таки бажано.
Але у будь-якому випадку стати повноправним власником ви зможете не одразу. Вам, швидше за все, запропонують укласти попередній договір купівлі-продажу. Якщо ні кадастрового паспорта, ні затвердженого плану забудови «поки що» немає, але земля вам подобається, має бути як мінімум межова справа (на нього доведеться посилатися при оформленні попереднього договору купівлі-продажу). Однак шанс отримати не зовсім те, що ви бажаєте, за такого розкладу суттєво зростає.
До того ж, під час укладання попереднього договору можуть зустрітися неприємні «пастки» для покупця. Наприклад, девелопер може використовувати отриманий від вас немаленький аванс як фактично безвідсотковий кредит: не дотриматися термінів, запропонувати не ту ділянку або не на тих умовах, які передбачалися, і при цьому повернути аванс без відсотків та штрафів. Таким чином, вивчити договірну базу із незалежним юристом дуже бажано.
Девелопер і влада: як складаються стосунки?
Слід пам'ятати, що на землях сільгосппризначення дачне будівництво можливе після внесення відповідних змін до кадастру та свідоцтво провласності. Якщо продавець каже вам, що земля «поки що сільськогосподарська», необхідно з'ясувати, чи є рішення (постанова) голови муніципальної освіти про встановлення режиму використання даної ділянки для дачного будівництва або садівництва. Але нехай вас не вводять в оману ініціатори проекту, які із змовницьким виглядом пояснюють, що «збирають гроші на хабарі чиновникам, які заважають розпочати масштабне освоєння дачного масиву» (а такі аргументи потенційні покупці чують часто-густо).
Тобто побудувати щось на такій землі можна, але якщо влада про неї раптом «пригадає», не виключено, що потім доведеться тримати оборону. І чим ближче земля до міста або курортних зон, тим вища ймовірність того, що конфлікт вирішиться не на вашу користь.
Да буде світло
Як застрахуватися від проблем, пов'язаних із повільним освоєнням території? Тут єдиного для всіх рецепту немає. Дізнайтеся ціни та декларовані девелоперами терміни підведення комунікацій та інженерних мереж. p align="justify"> При формуванні дачного господарства первинні девелопери завжди отримують технічні умови на підключення до мереж. Тому, пропонуючи ділянки до продажу, девелопер завжди обіцяє, що у селищі будуть світло, вода, газ, — все це позначається на цінах. Але завжди є сенс з'ясувати, за що пропонують доплачувати: за підведену до будинку трубу або просто за таку можливість.
Теоретично ваші права власності на ділянку та питання її інженерного забезпечення юридично ніяк не пов'язані, тому саме вам є сенс наполягати на тому, щоб у договорі купівлі-продажу вказувалося, що у ціну продавця (забудовника) входить забезпечення вашої ділянки комунікаціями (електро-, газо - та водопостачання). Якщо ви вступаєте до проекту на стадії «чистого поля», а йдеться пропоетапної оплати, має сенс говорити про зв'язок чергових платежів з виконанням забудовником заявлених зобов'язань щодо комунікацій та інфраструктури.
Покупка на вторинному ринку
Придбання ділянки на вторинному ринку має нюанси. Особливих премудростей тут немає, але є два важливі моменти. По-перше, якщо у вас є сумніви, чи збігаються фактичні межі ділянки з тими, що позначені у кадастровому паспорті, є сенс запросити кадастрового інженера для уточнення кордонів. Ця послуга платна, але може позбавити вас серйозних непорозумінь у майбутньому.
По-друге, законодавство передбачає можливість укладання договору купівлі-продажу у простій письмовій формі. Однак у тому, що стосується заміських ділянок, самодіяльністю займатися не варто. Щоб мати гарантію, що органи Росреєстрації не «загорнуть» договір через технічні чи юридичні невідповідності, буде розумно, щоб над ним попрацював юрист. А якщо ділянка має давню юридичну історію, дієздатність продавця викликає хоч найменші сумніви або ділянка продається за довіреністю, має сенс оформити договір купівлі-продажу нотаріуса.
Звісно, перед угодою продавцю доведеться зібрати всі необхідні документи, головними з яких є кадастровий паспорт ділянки, а також отримати витяг з ЄДРП. Але в даному випадку це вже не ваш головний біль: нотаріус загорне документи, якщо з ними щось не так. Крім того, оскаржити нотаріальний договір значно складніше, ніж договір у письмовій формі.
Чи можна купити ділянку та побудувати будинок у кредит?
Теоретично – так, адже земельна ділянка як об'єкт нерухомості може бути предметом застави. На практиці все значно складніше. Головна проблема тут –складності в оцінці заміських об'єктів: на відміну від розвиненого міського квартирного ринку із прозорим ціноутворенням на заміському ринку немає типових будинків та ділянок.
Отже, сьогоднішньому покупцю землі для отримання позикових коштів швидше за все доведеться скористатися не іпотечним, а цільовим чи нецільовим споживчим кредитом. У даному випадку доведеться думати про поруки фізичних або юридичних осіб, та альтернативні предмети застави. Іноді забудовники переважно пропонують покупцям будинку у стадії будівництва кредит на умовах застави наявної нерухомості.
Однак у будь-якому випадку відсоткові ставки та накладні витрати, пов'язані з отриманням таких кредитів, будуть помітно вищими, ніж за класичними іпотечними кредитами. Тому, якщо ви звернетеся до кредитних брокерів, які володіють інформацією про кредитні продукти банків, вам, швидше за все, запропонують двоступінчасту схему кредитування.