Як знайти приміщення

Великі можливості для малого бізнесу

Семінар з ІП

Серпень 2014 р. семінар з ІП, з наступною видачею .

Відкрити свою справу

Фінансування

Оформити документи

Відкрити свою справу

Зараз на сайті один гість та жодного зареєстрованого

Як знайти приміщення

Як знайти приміщення

Найчастіше реалізації підприємницької діяльності потрібне приміщення. За відсутності власного нерухомого майна для ведення бізнесу підприємець орендує необхідне приміщення. На що слід звернути увагу під час укладання договору оренди?

Відповідно до ст. 432 Цивільного кодексу України договір вважається укладеним, якщо між сторонами, у необхідній у належних випадках формі, досягнуто згоди за всіма істотними умовами договору. Якщо хоча б одна із суттєвих умов договору не узгоджена чи пропущена - договір вважається неукладеним.

Суттєві умови договору оренди нерухомого майна (приміщення, будівлі):

об'єкт оренди;
термін аренди;
орендну плату (ціна договору).

Термін договору оренди

Договір оренди може укладати сторони на будь-який термін. Якщо договір оренди укладено терміном понад 1 року, такий договір підлягає державної реєстрації речових, якщо менш 1 року, його можна не реєструвати. Стати ініціатором реєстрації договору ви можете як Ви, так і орендодавець.

Орендна плата (ціна договору)

Вкажіть, як саме будуть здійснюватися платежі – готівковим або безготівковим шляхом, і коли орендна плата вважається сплаченою – у день, коли її списали з Вашого рахунку або в день, коли вона нарешті надійшла на рахунокорендодавця, від цього може залежати, будуть застосовані до Вас санкції за прострочення чи ні. Необхідно уточнити, чи включає заявлена орендодавцем орендна плата ПДВ та комунальні платежі. Якщо, крім орендної плати, Ви повинні сплачувати або компенсувати комунальні платежі, то необхідно в договорі вказати перелік таких платежів, їх розмір та порядок сплати. Простежте, щоб підвищення орендної плати за умовами договору відбувалося не частіше одного разу на рік.

Якщо інше не передбачено договором оренди, у разі суттєвого порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем строк. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два строки поспіль.

При укладанні договору оренди суттєвими можуть бути будь-які умови, визначені як такі заявою однієї із сторін.

Інші умови договору не є суттєвими, проте на них важливо звернути не меншу увагу.

Найменування сторін краще вказувати повне, але можна і коротке, головне правильно - у повній відповідності до установчих документів, тому що в наш час фірм з аналогічними найменуваннями достатньо, можна в них так наплутати, що потім не розбереш, з кого що вимагати, та й чи з кого вимагати взагалі.

Той, хто підписує з Вами договір, має бути на те уповноважений документально. Це не залякування, але застереження на основі закону. Наприклад, відповідно до ст.183 Цивільного кодексу України за відсутності повноважень діяти від імені іншої особи або при перевищенні таких повноважень правочин вважається укладеним від імені та в інтересах особи, яка вчинила її,якщо тільки інша особа (представляється) згодом прямо не схвалить цю угоду. Простіше кажучи, якщо від імені певної юридичної особи договір з Вами підписав громадянин, якому ця юридична особа формального права підписувати договори не надала, і взагалі з Вами жодних справ мати не збиралося, то з цього громадянина весь попит, а юридична особа ні до чого, а гроші вже сплачено.

Особливо важливо! Вимагати в орендодавця до укладення договору оренди засвідчені копії свідоцтва на право власності приміщення (будівлі). Якщо це юр.особа - копії установчих документів, ІПН, ОГРН, з'ясуйте, яку систему оподаткування він застосовує, замовте виписку з ЄДРЮЛ. Якщо власник фізичної особи - копію паспорта з пропискою. Якщо договір Ви укладаєте з індивідуальним підприємцем, на початку договору обов'язково вкажіть, що він не просто Іван Іванович Іванов, а індивідуальний підприємець Іван Іван Іванович, і в реквізитах не забудьте вписати його ІПН та збережіть копію свідоцтва про реєстрацію його як ІП. Адже ІП особа для цілей оподаткування самостійна – гроші від Вас отримав і сам зі своїми податками розбирається. А щодо звичайної фізичної особи – Ви є податковим агентом. Значить, податки за нього, швидше за все, платитимете Ви і відомості в податкову подаватимете теж.

Зауважте, чи немає якихось штрафів за надумані власником причини – наприклад, за куріння відвідувачів Вашої організації у туалеті чи коридорі будівлі (при цьому на Вас договором може покладатися обов'язок за інструктаж цих відвідувачів та відповідно за порушення – штраф).

До договору обов'язково має бути додана схема будівлі чи приміщення, на якому кольором чи штрихуванням має бути позначено, які саме приміщення берете в оренду Ви. націй схемі має бути зазначено, що вона є додатком до договору оренди.

В акті приймання-передачі приміщення скрупульозно пишіть всі недоліки приміщення (наявність недоліків, пошкоджень), які помітите, аж до дірок на лінолеумі, потертих шпалерах на стінах або бачка унітазу, що підтікає, скромність тут ні до чого, інакше після підписання договору оренди це спиш. Вас.

Вивчайте договір вкрай уважно, вимагайте включення до нього тих пунктів, які для Вас важливі, наприклад, часу відвідування орендованих приміщень. У договорі може бути зазначена заборона відвідування Вами приміщення, наприклад, у вихідні або після 19.00 годин у будні дні. Якщо Ви забули щось на роботі або Вам у вихідні потрібно попрацювати – потрапити на робоче місце Вам не вдасться. Зустрічалися ситуації, коли для того, щоб провести в офіс відвідувача, договором потрібно було повідомити Орендодавця письмово за 3 дні, і отримати на нього окрему перепустку. Це саме стосувалося автомобілів відвідувачів. Тому, якщо Ви плануєте розмістити в подібній будівлі офіс організації з надання, наприклад, послуг косметолога або перукарню, не дивуйтеся, чому до Вас за 3 місяці ніхто жодного разу не прийшов.

Зверніть увагу на те, щоб у договорі було зазначено, що після його розірвання (з будь-якої причини) Ви як орендар були зобов'язані повернути майно в його звичайному стані з урахуванням нормального зносу, інакше від Вас можуть вимагати, щоб Ви зробили наостанок косметичний ремонт, оскільки на стіні залишилися, наприклад, отвори від Вашої вивіски.

Обов'язково простежте, щоб у договорі було зазначено хто, регулює питання з пожежними та іншими контролюючими органами щодо наявності вогнегасників та інших вимог, інакше це теж, швидше за все,доведеться вирішувати Вам.

Включайте всі пункти, які необхідні Вам. Орендодавці частенько намагаються підсунути на підпис «типовий» договір оренди, мотивуючи це тим, що у них відпрацьована форма договору і вони її не змінюють. Звичайно відпрацьована! Але не для вас. Якщо Ви «підмахнете» договір не дивлячись, замучитеся потім доводити щось. Для цих випадків існує протокол розбіжностей, це документ, який можна скласти у двох примірниках у вільній формі. У ньому треба спочатку дослівно вказати пункт договору, який Вас не влаштував, а потім письмово запропонувати його виключити з тексту договору, або запропонувати свій варіант його написання. І так за кожним пунктом, який Вас не влаштовує.

Розірвання договору може спричинити Вам збитки, оскільки орендодавець часто прописує в ньому штрафи та неустойки за дострокове розірвання. Обов'язково під час розірвання підписуйте акт прийому-передачі приміщення, в якому вкажіть, що орендодавець до Вас жодних претензій не має, майно йому повернуто у вказаний термін та заборгованості та прострочення повернення з Вашого боку немає.

Якщо Ви бачите, що пропонований договір «затискає» Вас буквально як у лещатах, і орендодавець на поступки не йде, часом краще відмовитися від його укладання, ніж потім мучитися і думати його розірвати.

Запитання оренди регулюються ст. 606-670 гл.34 Цивільного кодексу України.