Юридична доля прав на земельну ділянку після завершення будівництва МКД
Таким чином, для припинення прав інших осіб на ділянку під МКД потрібно дві умови:
- формування та кадастровий облік ділянки для цілей розміщення МКД;
- реєстрація права власності на перше приміщення у будинку будь-якої особи.
Таким чином, власність забудовника або публічно-правової освіти з 2017 року припиняється не відразу, а «частинами» пропорційно площі приміщень, що передаються пайовикам.
Іншими словами, відповідно до порядку ведення ЄДРН власність на ділянку під МКД послідовно перерозподіляється між старим власником та новими (пайовиками) і у всіх одномоментних станах немає ситуації, коли сукупна сума часток у праві на ділянку не дорівнює 1. Тобто. немає місця ситуації, коли один пайовик зареєстрував своє право на квартиру, отримав право на частку в ділянці, а всі інші частки в ділянці нікому не належать… Безперечно, це логічніший підхід.
Що це означає на практиці?
Якщо говорити про землю, яка перебуває у власності забудовника, то такий підхід означає, що до моменту передачі всіх об'єктів пайовикам та реєстрації ними прав на ВСІ приміщення в МКД забудовник залишається співвласником земельної ділянки з усіма видатками, що з цього випливають. Якщо пайовик отримав квартиру за актом, але так і не пішов реєструвати свої права, забудовник стає «вічним» володарем безглуздих для нього часток у праві власності на ділянку під МКД.
Що стосується землі у власності варто проаналізувати і популярну схему передачі власником (зокрема громадським суб'єктом) ділянки під найм під будівництво забудовнику. Для власника (зокрема громадського) все відомо, що відбувається з орендою? Власність послідовно розподіляєтьсяміж старим власником та новими (пайовиками), однак відповідно до п.1 ст.617 ЦК Україна це не є підставою для внесення змін чи розірвання оренди.
Іншими словами, забудовник, що добудував об'єкт, продовжує його орендувати і, якщо він не перейнявся вказівкою на своє право розірвати договір оренди в самому договорі, або якщо він розсудливо не підписав з початковим власником угоди про розірвання оренди, то такий забудовник виявляється орендарем і не може відмовитися від оренди остаточно терміну оренди (якщо інше не передбачено договором).
Стосовно договорів з громадськими суб'єктами, право забудовника-орендаря відмовитися від договору оренди, як правило, дуже обмежене. Окремо зазначу, що у судів поки що не знає ідея про те, що при наданні ділянки під будівництво завершення будівництва слід визнавати або досягненням мети укладання договору або настанням неможливості його використання за призначенням (під будівництво). Як результат, орендар виявляється змушеним платити орендну плату до закінчення терміну оренди, навіть якщо він завершив будівництво достроково.
Як результат, загалом більш логічна схема послідовного «переміщення» прав власника на пайовиків без розривів у праві породжує нові ризики, що вимагають обліку: при власності на ділянку – це «зависання» у співвласниках до реєстрації прав усіма пайовиками, а при оренді – відсутність впливу завершення будівництва на долю договору оренди ділянки під будівництво, якщо це не прописано у самому договорі.
- 21444
- рейтинг12
Основні проблеми громадянського права
Практичні питання застосування Закону №44-ФЗ та №223-ФЗ
Підвищеннякваліфікації: корпоративне право
Схожі матеріали
Коментарі (27)
Дмитре, добрий день. Я б ще більше заплутав ситуацію. У п. 139 є значне обмеження меж дії цієї норми. Там сказано, що "Якщо житлове або нежитлове приміщення машино-місце входить до складу введеного в експлуатацію багатоквартирного будинку, розташованого на земельній ділянці, сформованій (наданій) для будівництва ВИКЛЮЧНО такого багатоквартирного будинку, що належить забудовнику на праві власності".
Виходить, що у нас буде два різні порядки і різні правила: - один для земельної ділянки, сформованої для будівництва ВИКЛЮЧНО такого багатоквартирного будинку - друга, коли земельна ділянка була сформована не тільки для багатоквартирного будинку. Наприклад, коли будуватися два будинки або два будинки та паркінг. Або один будинок на великій ділянці.
Дмитре, дозвольте з Вами посперечатися. Давайте ще раз глянемо на текст пункту: "Одночасно щодо даної земельної ділянки вноситься запис про державну реєстрацію права спільної часткової власності учасника пайового будівництва та забудовника (іншої особи, в тому числі публічної освіти, якій така земельна ділянка належить на праві власності ).При цьому до запису про державну реєстрацію права спільної часткової власності забудовника при вказівці розміру частки у праві вносяться або слова "частка у праві спільної часткової власності пропорційна розміру загальної площі приміщень машино-місць, НЕ ПЕРЕДАНИХ учасникам пайового будівництва" або слова "частка в праві спільної часткової власності пропорційна розміру загальної площі приміщень машино-місць, НЕ ПЕРЕДАНИХучасникам пайового будівництва, а також приміщень машино-місць", далі вказуються відомості про приміщення машино-місця (приміщення машино-місця), що належить (належать) забудовнику;" І далі: "у запис про державну реєстрацію іпотеки земельної ділянки вносяться зміни відповідно до пункту 15 Порядку щодо опису предмета іпотеки шляхом вказівки: "частка у праві на земельну ділянку під багатоквартирним будинком, розмір якої пропорційний розміру загальної площі приміщень машино-місць, НЕ ПЕРЕДАНИХ не переданих учасникам пайового будівництва, а також приміщень машино-місць, що належать забудовнику", а також заставоутримувача: "учасники пайового будівництва за договорами участі в пайовому будівництві, яким НЕ ПЕРЕДАНІ об'єкти пайового будівництва""