Кімната в комунальній квартирі права та обов’язки, купівля, оренда, реєстрація
Кожна сім'я займає ізольоване – муніципальне чи приватизоване житлове приміщення.
Права та обов'язки власника кімнати в комунальній квартирі
Зі своєю особистою (приватизованою) житлоплощею власник може робити будь-які дії:
- продати,
- здати в оренду,
- подарувати,
- дозволити користуватися за довіреністю,
- оформити заповіт,
- прописати в житло будь-кого на постійній або тимчасовій основі.
Інші приміщення – коридор, санвузол, ванна кімната, кухня – нічиєю власністю бути не можуть, це місця спільного користування всіх мешканців комуналки. Хто, коли і скільки часу може там проводити - вирішується за взаємною згодою.
Оплата податків та інших витрат за утримання квартири – ремонт, обслуговування тощо розраховується пропорційно часткам власності.
Для підтримки санітарного порядку у місцях спільного відвідування складається графік прибирання – за взаємною згодою всіх проживаючих, виходячи з пайового принципу чи кількості людей у кожній сім'ї.
Мешканці повинні дотримуватись правил шумового забруднення. Постійне – музика, звук телевізора, ремонтного обладнання тощо – у нічний час не повинно перевищувати 45 децибел, у денний – 55.
Власник зобов'язаний повідомити решту власників про продаж своєї житлоплощі за місяць до виставлення її у вільний продаж. Згідно із законодавством, сусіди з комуналки мають першочергове право на викуп вільної частки.
Купівля кімнати в комунальній квартирі
З документів продавець насамперед пред'являє нотаріально оформлену відмову від купівлі сусідами або копії надісланих повідомлень про продаж. Якщо є власники житла - не повноліття, ознайомитися з відмовою, оформленою органами піклування.
- ціна заявлена не нижче, ніж у сповіщеннях для сусідів;
- право власності прописано на пропоновану кімнату.
Здавання в оренду кімнати в комунальній квартирі
Зі своєю особистою власністю власник має право робити, що хоче – здати коли і будь-кому. Але є ще МОП, і розпоряджатися ними можна за згодою з усіма співвласниками.
Здаючи третій особі в оренду житлоплощу, орендодавець автоматично надає їй права на користування допоміжною площею – кухнею, санвузлом, коридором, не маючи на те за законом жодного права. Щоб не було ексцесів, потрібно передбачити все заздалегідь.
Отримати письмову нотаріально засвідчену згоду решти власників житла.
Оформити орендарю тимчасову реєстрацію в кімнаті, що здається – це дасть йому право на користування МОП.
Умови користування допоміжною площею прописуються у договорі з найдрібнішими подробицями, щоб передбачити можливі розбіжності нових мешканців із сусідами.
Не можна забувати про обмеження щодо норм житлоплощі на одну особу – не менше 12 квадратів.
Реєстрація нових мешканців
Процедура постійної/тимчасової реєстрації родичів власника або членів його сім'ї, а також сторонніх осіб (наприклад, орендарів) у комуналці нічим не відрізняється від прописки на будь-якийіншої житлоплощі.
Потрібні паспорти прописуючого та прописуваного, правовстановлюючі документи на житло, заяви про згоду інших власників (якщо є), про реєстрацію за місцем проживання та заяву на прописку.
Продаж кімнати в комунальній квартирі
Прийнявши рішення про продаж своєї житлової площі в комунальній квартирі, насамперед необхідно письмово сповістити про свої плани решти пайових власників. При недотриманні цієї умови може виникнути низка негативних наслідків, до анулювання угоди купівлі-продажу.
Щоб не виникло жодних непорозумінь, з'ясовується хтось справжні власники інших кімнат (якщо вони здаються за договором оренди). Після чого, рекомендованими листами з повідомленням про отримання, вони повідомляються про продаж.
Вартість квартири у всіх повідомленнях має бути однаковою. У договорі дозволено виставити рівнозначну чи вищу вартість. Заниження ціни при вільному продажу стане приводом для заперечення угоди сусідами.
Робиться це для того, щоб надалі сусіди не могли перешкодити продати житлоплощу, заявивши, що нічого не знали і не отримували жодних сповіщень. Якщо протягом місяця ніхто не виявить бажання купити кімнату, можна сміливо звертатися до ріелторів та продавати житло у звичайному порядку.
Без підтвердження повідомлення сусідів або їх відмови процедура продажу не здійсниться. Навіть якщо договір і вдасться зареєструвати, то протягом трьох місяців будь-який сусід-власник має право подати до суду позов про переведення прав покупця на нього. Угода ж буде визнана недійсною (див. Перевірка квартири при покупці).
З документів потрібно:
- Підтвердження про право власності;
- Довідка про виписку всіх мешканцівкімнати, що продається;
- Копії повідомлень сусідів про продаж чи відмову;
- Технічний паспорт;
- За наявності неповнолітніх власників – довідка з органів опіки із відмовою.
Є ще один нюанс - вибір покупця.
Розселення
Розселення комуналки можливе лише у тому випадку, якщо всі житлові приміщення приватизовані та кожен власник згоден на переїзд. Є кілька варіантів:
За ініціативою мешканців. Господарі або самостійно займаються пошуком покупця, або звертаються до ріелторської агенції. Ріелтори або допомагають із продажем, або викуповують квартиру з метою подальшого перепродажу. Тоді процедура розселення може закінчитися швидко і на взаємне задоволення - фірма поетапно або одночасно купує і надає вже колишнім власникам комуналки альтернативне житло.
За державною програмою. Тут передбачено два варіанти розселення:
- Соціальні кошти виплачуються одному власнику, який бажає залишитися «в рідних пенатах» – він викуповує кімнати інших і стає повноправним власником усієї житлоплощі. Інші купують окреме житло.
- Кожен господар продає свою квартиру певному покупцю, отримує додаткову субсидію на житло і знову ж таки стає власником окремої нерухомості.
З ініціативи стороннього покупателя. Буває, що комуналку бажає придбати юридичну особу, щоб організувати там офіс, склад, перевести приміщення у нежитлове тощо.
Іноді як варіант розглядається як продаж і купівля, а й обмін квартир.