Комунальне» питання у новому будинку
Питання оплати комунальних послуг у новому будинку відноситься до розряду наболілих у взаєминах між забудовниками та пайовиками – і не тому, що дана тема не врегульована законодавчо, а у зв'язку з тим, що достаток норм, що стосуються цього питання, не дає чіткого, конкретного та повною мірою чіткої відповіді. Тому на практиці виникає безліч інтерпретацій відповідних положень законодавства, що, у свою чергу, призводить до конфліктів і, як наслідок, судових позовів.
Саме ж питання зводиться до одного: хто має оплачувати рахунки, що «набігли», за комунальні послуги за період з моменту передачі об'єктів до державної реєстрації права власності пайовиком? З точки зору учасників пайового будівництва, це повинен робити забудовник. У свою чергу багато забудовників стверджують, що з моменту здачі будинку державної комісії саме пайовик зобов'язаний оплачувати «комуналку». Тим часом від вирішення цього питання залежить навіть розмір податкових зобов'язань сторін, які є юридичними особами.
У цій статті ми з'ясуємо, хто і в яких випадках має платити за комунальні послуги.
Хто має рацію?Статтею 210 ЦК РФ встановлено, що власник несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом або договором. Відповідно дост. 153 ЖК РФ обов'язок щодо внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги покладено на власників житлових приміщень, а також осіб, які використовують житлові приміщення за договором найму, оренди або на інших законних підставах.
Плата за житлове приміщення та комунальні послуги для власника приміщення в багатоквартирному будинку включає (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ ):
2) плату закомунальні послуги.
Відповідно доп. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обов'язок щодо внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги покладається на власника житлового приміщення з моменту виникнення права власності на житлове приміщення.
З наведених норм цілком зрозуміло, що платити за комунальні послуги має власник житлових приміщень з моменту, коли право власності на них у нього виникло. Начебто поки що нічого складного немає. Залишилося лише визначити, хто і з якого моменту визнається власником житлових та нежитлових приміщень у будинку. Але саме тут і розпочинаються проблеми інтерпретації. Давайте розумітися. Позиція багатьох пайовиків заснована на наступному. Відповідно дост. 219 ГК РФ право власності на будівлі, споруди та інше новостворене нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
Зп. 1 ст. 16 Закону № 214-ФЗ право власності учасника на об'єкт пайового будівництва підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому цим законом таЗаконом № 122-ФЗ.
Таким чином, пайовик може зареєструвати своє право власності на майно, лише коли надасть документи, що підтверджують факт його спорудження. До них відносяться:
- Дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, до складу яких входить об'єкт пайового будівництва;
– акт приймання-передачі або інший документ, який свідчитиме про передачу майна від забудовника до пайовика. Держреєстрація права власності на об'єкт пайового будівництва може проводитись у будь-який час на розсуд пайовика починаючи з моменту передачі майна.
Сама ж державна реєстраціяправа власності відповідно до п. 3 ст. 13 та п. 1 ст. 16 Закону № 122-ФЗ носить заявний характер і провадиться не пізніше ніж у місячний строк з дня подання правовласником необхідних документів.
Іншими словами, у нас виникає така ситуація. Після того як будинок пройде державне приймання та забудовник офіційно (на підставі акта приймання-передачі або іншого документа) передасть приміщення, пайовик може подати заяву на державну реєстрацію права власності, яка виникає лише з моменту такої реєстрації. Оскільки ця реєстрація носить заявний характер, заява може бути подана як відразу після передачі приміщень забудовником, і пізніше. Тобто фактично держреєстрація права власності на об'єкт пайового будівництва може проводитись у будь-який час на розсуд пайовика починаючи з моменту передачі майна.
З урахуванням вищевикладеного (у тому числі положеньп. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ ) виходить, що платити за «комуналку» потрібно лише після державної реєстрації права власності на приміщення. Відповідно, логічним буде висновок про те, що всі комунальні послуги, надані до реєстрації права власності пайовиком, повинен оплачувати забудовник навіть у разі, коли після передачі приміщень учасникам минуло, наприклад, кілька місяців чи років.
Ситуація має вирішуватися так. Більшість арбітражних судів, що розглядають подібні «комунальні» суперечки, наголошують на важливості визначення моменту виконання забудовником своїх зобов'язань, оскільки після цього фактично у пайовика виникає право власності на майно. Визначимо цей час ікс.
Зп. 1 ст. 12 Закону № 214-ФЗ зобов'язання забудовника за договором пайової участівважаються виконаними з підписання передавального акта (чи іншого документа про передачу) пайовиком. Передача об'єкта пайового будівництва здійснюється не раніше ніж після отримання в установленому порядку дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості. На цій підставі суди вказують, що з моменту підписання передавального акта учасник пайового будівництва фактично володіє та користується збудованим об'єктом нерухомості, тобто фактично здійснює права власника. Саме з цього моменту він має право звернутися до реєструючого органу із заявою про державну реєстрацію свого права, а після неї «фактичний власник» отримує і юридичне право розпоряджатися цим об'єктом.
Пайовик, який отримав приміщення за актом приймання-передачі від забудовника, користується ним на законних підставах і, отже, зобов'язаний вносити плату за житлове приміщення та комунальні послуги.
Додаткова угода про оплату комунальних послуг
На практиці буває так, що ще до підписання сторонами передавального акта забудовник надає пайовикам можливість користуватися приміщеннями (наприклад, для виробництва внутрішнього оздоблення та проведення додаткових комунікацій). Зрозуміло, що протягом цього часу споживаються комунальні послуги. Для вирішення питання про оплату таких послуг забудовники нерідко укладають із пайовиками додаткові договори (або оформлюють додатки до існуючих договорів). Розглянемо з прикладу із судової практики, як вирішується питання законності такого договору, і позначимо його основні моменти.
Через деякий час пайовик змінив свою позицію щодо цього додаткового договору та подав заяву до арбітражного суду з вимогою про визнання йогонікчемною угодою. В обґрунтування своїх вимог позивач зазначив, що спірний договір було підписано до передачі торгових площ, що не відповідає вимогам чинного законодавства. І справді, передавальний акт сторони підписали лише через дев'ять місяців після державного приймання, тоді як цей додатковий договір, як уже зазначалося раніше, через два дні. Крім того, заявник уточнив, що в період укладення договору, що оспорюється, він не був власником або власником об'єкта нерухомості, отже, у нього не було права на укладення такого договору (право власності було зареєстровано через півтора місяці після підписання передавального акта).
Відповідно до ст. 421 ГК РФ громадяни та юридичні особи вільні у укладанні договору. Сторони можуть укласти договір як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами. Спірний договір фактично спрямовано забезпечення належного утримання та ремонту будівлі, його інженерного обладнання, місць загального користування та прибудинкової території, забезпечення орендарів, власників, власників житлових та нежитлових приміщень будівлі житловими, комунальними та іншими послугами. При укладанні договору сторони визначилися про тягар утримання об'єкта досі державної реєстрації права власності у зв'язку з тим, що фактично на момент його підписання приміщення перейшло у володіння та користування позивача. Отже, пайовик фактично був власником цієї нерухомості ще до підписання передавального акта (магазин відкрився ще до оформлення сторонами спірного договору).
Крім того, пайовик уже частково сплатив комунальні послуги та послуги з технічного обслуговування приміщення та раніше свою заборгованість з оплати комунальнихпослуг не заперечував.
Роблячи висновок з вищесказаного, слід зазначити, що для визнання додаткового договору, що розглядається, законним, на думку суду, необхідна наявність наступних обставин:
– добровільність укладання пайовиком цього договору. У разі якщо забудовником буде порушено дане правило, він може бути притягнутий до адміністративної відповідальності за ст. 14.8 КпАП РФ .
Штраф, який стягується із забудовника за порушення прав споживачів Іноді деякі забудовники намагаються «хитрувати». Вони вносять до договору про пайовому будівництві умови, суть яких зводиться у перекладанні витрат на оплату комунальних послуг на пайовиків ще до виникнення у них такого обов'язку після передачі об'єкта пайового будівництва (наприклад, у договорі може бути записано, що «комуналка» оплачується учасником починаючи з дати отримання забудовником дозволу на введення будинку в експлуатацію).
Подібний стан справ суперечить житловому та цивільному законодавству. Адже, як було зазначено раніше, згідно <п>п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обов'язок щодо внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги покладається на власника житлового приміщення лише з моменту виникнення права власності на житлове приміщення. А з положень п. 3 ст. 13 та п. 1 ст. 16 Закону № 122-ФЗ випливає, що законодавець не встановлює строків для реєстрації права власності учасника пайового будівництва на об'єкт пайового будівництва. І умова про термін реєстрації не може входити до предмета регулювання договору пайового будівництва.
Зверніть увагу: Цей закон може застосовуватися тільки в тих випадках, коли відносини, що випливають з договору, укладеного пайовиком, виникають виключно длязадоволення особистих, сімейних, домашніх та інших потреб, які пов'язані із здійсненням підприємницької діяльності.
ТСЖ та забудовники
Для грамотного та ефективного управління домом, що будується, пайовики мають право створити ТСЖ, яке представлятиме їх інтереси у взаєминах як з забудовником, так і з ресурсопостачальними організаціями. Зокрема, ТСЖ має право укладати договори на комунальне обслуговування будинку, що зводиться, а також брати участь у судовому розгляді від імені пайовиків.
До уваги:
Забудовник не може бути засновником ТСЖ, оскільки прийняти рішення про створення ТСЖ в будинку, що будується, може тільки збори майбутніх власників приміщень (ст. 139 ЖК РФ ). Такі збори проводяться у тому порядку, як і збори власників приміщень в багатоквартирному будинку (ст. 45 – 48 ЖК РФ ). Число голосів майбутніх власників пропорційно частці площі приміщень, будівництво яких вони фінансують, у загальній площі приміщень у будинку, що будується.
Як правило, обов'язок несення комунальних витрат припиняється у забудовника після передачі об'єкта пайового будівництва учаснику. Сторони можуть погодити у договорі більш ранню дату переходу цього обов'язку до пайовика за умови, що об'єкт пайового будівництва на той час вже надійде у користування учасника. Однак, порушивши принцип добровільності внесення такої умови до договору, забудовник ризикує отримати постанову про притягнення до відповідальності у вигляді штрафу та судове рішення, яке зобов'язує його відшкодувати пайовику збитки, що виникли.
Визначення зазначеної дати також є важливим і з погляду оподаткування, адже довести обґрунтованість зменшення податкової бази з податку на прибуток на суми витрат на оплату«комуналки» «за чужого дядька» платнику податків (забудовнику чи пайовику) не вдасться.