Кораблі йдуть на "Маяк"
— Володимире Андрійовичу, я чула, що, починаючи свою справу, Ви вклали в нього чималі особисті кошти. Автомобіль та дачу «обміняли», здається, на трубоукладача?
- Було таке. Державних вкладень у капіталі підприємства не існувало спочатку. Якась стартова сума була від діяльності ряду будівельних підприємств, які були створені мною до «Маяка». Але на посередництві та торгівлі ми в ті смутні часи не заробляли.
У будівництві та, власне, у виробництві взагалі склалася така ситуація. Колишні держпідприємства, пізніше приватизовані, отримали абсолютно задарма неабияку соціалістичну спадщину (потужності, цехи). Це дало їм фору перед приватними фірмами, які починали з нуля. Але парадокс у тому, що багато хто з них так і не зрозумів цінності того, що мали. Не зуміли до ладу використати завидний потенціал.
— Слово «об'єднання» у назві вашої фірми виглядає дещо старомодним. Нагадує про колишню економічну «вертикаль».
— Можна використати стосовно «Маяка» і суперсучасний термін — «корпорація», це не змінює суті. Я сказав би, за своєю структурою наша фірма (знову непопулярне слово) — невеликий будівельний главк. У єдиному комплексі працюють кілька підрозділів: архітектурно-планувальна майстерня, управління механізації з власним спецтранспортом та парком залізничних локомотивів, управління монтажних, сантехнічних, оздоблювальних робіт. У нас досить потужна виробнича база в районі УНЦ, яка була збудована на порожньому місці лише за рахунок власного прибутку. Зараз ми виготовляємо будматеріали (бетон, розчин, цегла), столярні вироби. Потужностей достатньо, щоб укомплектувати всімнеобхідним одноразове будівництво до 10 житлових будинків (10 тис. квартир).
Перевага такої замкнутої схеми – можливість обходитися практично без субпідрядників, освоювати весь обсяг робіт від проектування, закладення фундаменту будівлі до внутрішнього оздоблення квартир та благоустрою території. Економічний ефект: зниження собівартості будівництва, можливість сконцентрувати на важливих та вигідних об'єктах усі потужності підприємства за рахунок координації діяльності власних підрядних організацій.
Складність тут — правильно розрахувати «рівень життєздатності» такої розгалуженої структури. Адже реальна картина на ринку житлового будівництва — скорочення замовлень та фінансові довгобуди, це теж треба враховувати. Багато дрібних підрядних фірм — уламки колишніх держмонстрів — прирекли себе в нинішніх умовах на вимирання. Ринок нового житла в Єкатеринбурзі хоч місткий, але має межі. Щорічно можна реалізувати приблизно 200 тис. кв. м, більше вже проблематично. Природно, своє слово скаже конкуренція, яка особливо відчутна серед підрядних структур. У ТМО «Маяк» зараз працює 800 людей. Те, що нам вдалося вижити та розвиватися, говорить про вибір найбільш оптимального варіанта життєдіяльності компанії.
— ТМО «Маяк» виконує функції генпідрядника на більшості об'єктів, що зводяться?
Головне гальмо у будівництві — фінансова неспроможність замовника. Він може «померти» на середині шляху, і все об'єкт встав. Адже це тільки раніше важливо було потрапити в рядок Держплану, і гроші пішли. Потрапив на 3 рублі, а збудував на 3 мільйони. Щоб не консервувати будівництво, Маяк протягом останніх двох років самостійно профінансував 40% об'єктів. Звичайно, обмовивши із замовником свою частку. Можливо, тільки останнєЧас почали з'являтися серйозні замовники — банки, великі АТ, такі як «Ювеліри Уралу», здатні провести нормальний інвестиційний цикл будівництва. Наступного року «Маяк» має намір виступити замовником на 90% об'єктів, що будуються.
— Адже збудовані метри треба вигідно продати. Деякі будівельні компанії обзаводяться із цією метою власними агентствами нерухомості. Як поводиться «Маяк» на етапі реалізації житла, якої цінової політики дотримується?
— Після завершення будівництва ми отримуємо квартири пропорційно вкладеним коштам (часткова участь) та реалізуємо їх на ринку житла через ріелторські фірми. Ціни первинного ринку нерухомості на панельні будинки, в принципі, стабільні. Попит на таке житло та його пропозицію в Єкатеринбурзі «зійшлися» на 2,3-2,7 млн руб./кв.м. (залежно від району забудови). У цій ціні закладено й відсоток ріелтора. Для здійснення операцій на ринку нерухомості потрібна ліцензія, будівельна фірма повинна або пройти ліцензування сама, або діяти через агентство нерухомості, що має такий дозвіл. На мій погляд, безпосередній товаровиробник (будівельне підприємство) повинен мати переваги на право продажу власної продукції перед посередниками (торгівцями нерухомістю). У цьому випадку можна було б маневрувати у цінах, здешевлювати вартість квадратного метра.
— Досі ми говорили про будівництво т.зв. типового житла. Проте будівельні фірми намагаються тримати в руках кілька паралельних програм, віддаючи належне та домобудуванню підвищеної комфортності. Перша «хвиля» припала на котеджне будівництво, яке тепер ґрунтовно «зависло». ТМО «Маяк» теж мала пробу сил на цій ниві?
— Тепер уже мало хто із забудовників має ілюзії щодоцього ринку. Навколо Єкатеринбурга стоять сотні котеджних коробок, у яких не можна жити — немає комунікацій, під'їзних доріг, інфраструктури селищ. Чудовий особняк, майже палац с. вигрібною ямою у дворі - ось типова картинка елітного житла по-уральськи. «Маяк» брав участь як підрядник житлово-будівельного кооперативу у будівництві котеджного селища на Широкій річці (дільниця близько 25 га). Ішло за накатаним сценарієм: замовник зник раніше, ніж ми добудували будинки. Ніхто не взяв він фінансування інженерних мереж, інфраструктури. Зараз у районі забудови 40 коробок, пайовики якщо і вкладають кошти, то в будівництво та оздоблення власних будинків, до прокладання комунікацій руки не доходять. Тож це — млявий процес.
Набагато перспективніше зараз вкладати гроші у міську нерухомість. Особливо якщо це сучасне, європейського рівня комфортності житло, де все продумано та функціонально. Такі будівлі можна будувати в Єкатеринбурзі, причому собівартість будівництва обіцяє бути нижчою за сьогодні, що склалася на ринку.
— Мається на увазі ваш спільний із канадцями проект забудови методом монолітного домобудівництва?
— Так, особисто я надаю виняткового значення цій роботі. Після серйозних маркетингових досліджень та вивчення досвіду роботи канадських партнерів — фірми «Алума-системс» — «Маяк» набув технології зведення житлових будівель з монолітного бетону на основі гнучкої опалубки. «Алума-системс» не новачок на українському ринку, за її технологією було збудовано кілька військових містечок для частин, виведених із Німеччини. Ця фірма виграла конкурс на участь у будівництві храму Христа Спасителя та торгового комплексу на Манежній площі в Москві, за їхніми проектами з 1990 року енергійно будує Петербург, є підряди у НижньомуНовгород. Понад 60% житла в Канаді збудовано будівельною компанією «Трідл», дочірнім підприємством «Алума-системс».
Що таке моноліт у поданні непосвяченого? Бетонні коробки. Насправді, це не зовсім так. Технологія монолітного домобудівництва передбачає використання будь-яких облицювальних та внутрішніх стінових матеріалів, застосування ефективних утеплювачів. Гнучка опалубка з алюмінію надає міцності конструкції (немає небезпеки корозії металу), в той же час вона легко трансформується – приміщенням можна надавати будь-яких задуманих форм. Додайте до цього економічний зиск: скорочення термінів будівництва з традиційних 1,3-1,5 років для багатоповерхівки з ККД до 7-8 міс. для "моноліту". Відповідно, знижуються витрати на будівництво (при використанні місцевих матеріалів) на 10-30%. Такі технології мають будівельні інофірми, кілька об'єктів в Єкатеринбурзі зводить, наприклад, «Главболгарбуд». Але вони забезпечують фронт робіт своєї робочої сили і після закінчення будівництва відвозять ноу-хау та устаткування назад. У нашому випадку створено прецедент, коли українська компанія набула прав на технологію. «Маяк» став дилером «Алума-системс» з постачання обладнання опалубки, надалі ми його не тільки продаватимемо, але й здаватимемо в оренду зацікавленим будівельним фірмам. Канадці спочатку виступатимуть консультантами з освоєння технології, навчатимуть фахівців. При цьому "завантажується" місцевий ринок робочої сили. Технологія досить дорога, але окупається у процесі будівництва вже першого багатоквартирного будинку. До речі, "канадські будинки" можуть бути різної поверховості - від 2-поверхового котеджу до "висотки".
— Вже відомий конкретний район та терміни початку будівництва?
Проект виконано в стилі «будинок-корабель уавтономне плавання». На перших поверхах розмістяться магазини, об'єкти соцкультпобуту, на других — офісні приміщення, господарі яких швидше за все житимуть у цьому ж будинку. Для зручності мешканців — підземні гаражі, охорона під'їздів — як годиться. Думаю, такі будинки стануть у майбутньому фірмовим стилем компанії.
— Володимире Андрійовичу, які професійні якості — головні для керівника будівельного підприємства?
— Напевно, вимогливість та навіть жорсткість. У нашій справі непокори не повинно бути, адже кінцевий результат залежить від злагодженої роботи різних підрозділів, різних людей.
— Як Ви вважаєте за краще відпочивати, де проводите відпустку?
— Люблю важку фізичну роботу — щось робити на дачі, вдома. Будівельник таки. А у відпустці 9 років не був. Колись поки що.