Корисна інформація - Лікнеп покупця купуємо землю

Ми щодня щось купуємо – їжу, дрібні побутові предмети, рідше дорогі товари, наприклад, плазмовий телевізор, холодильник чи меблі. Начебто нічого складного: віддай гроші, отримай товар і радуйся. Але не все так просто, хоча б тому, що п. 1 ст. 130 ЦК України відносить земельну ділянку до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість).

Відповідно до ст. 131 ЦК України «Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість та угод із нею».

Лише тому, хто хоче розібратися в тонкощах і нюансах купівлі земельної ділянки, і при цьому постаратися обійти підводне каміння, буде цікаво сказане нижче.

Отже, ви знайшли ту саму земельну ділянку, яка вам сподобалася більше за інших, і ціна вас влаштовує. Не поспішайте виймати з кишені свої кровні!

Перше, що потрібно зробити, це попросити продавця пред'явити документи, що засвідчують його особу, а також права на цю земельну ділянку.

Два основних «папірці» - цеправовстановлюючий іправопідтверджуючий документи.

Деякі документи необхідно вивчати особливо ретельно, наприклад, рішення суду. Судові розгляди часом тривають роками, і я вам не рекомендую ставати їх учасником шляхом купівлі проблемної ділянки. Так, на подання скарги на рішення суду ( те саме, яким було визнано право власності на земельну ділянку за продавцем) до наглядової інстанції у сторони, що програла, цілих півроку. Уявляєте, що буде, якщо ви придбаєте таку земельну ділянку?

Небезпеки криються і в купівлі земельної ділянки, що дісталася у спадок. Ніхто й ніколи не скаже вам, що під час наслідування були проігноровані права інших спадкоємців. Такі люди згодом можуть заявити про свої права.

На жаль, «прочитати» у документах усі можливі претензії з боку третіх осіб практично неможливо, але загальний критерій безпеки такий – чим довше земля знаходиться у власності продавця, тим краще.

У будь-якому випадку, якщо щось у документах насторожує, від покупки такої ділянки бажано відмовитись.

Правопідтверджуючий – це документ, що підтверджує право власності конкретної особи на земельну ділянку. Таким документом є свідоцтво про державну реєстрацію права. Видається органом, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість та угод із нею.

Якщо такого свідоцтва у продавця немає, а є свідоцтво, видане, наприклад, Адміністрацією сільського поселення, це означає, що своє право продавець у вказаному вище органі, який діє з 1997 року, не реєстрував.

Тут виявляємо особливу пильність!

Головна проблема земельної ділянки, не зареєстрованої в установленому законом порядку, полягає в тому, що така ділянка, швидше за все, не пройшла процедуру межування.

Межування — це комплекс робіт із встановлення біля кордонів земельних ділянок із закріпленням таких кордонів спеціальними межовими знаками, опису їх розташування і виготовлення плану ділянки.

Поставте собі запитання: чи готові Ви стати добрим юристом у ході проведення судових баталій?

Однак, продавець «на руках» може мати документи на земельну ділянку, хоч і не зареєстровану в установленому законом порядку, протещонайменше, минулий і межування, і кадастровий облік. Таку ділянку, звичайно, можна придбати і «зі старим свідоцтвом», але я б рекомендував все ж таки почекати до остаточного оформлення документів, благо, залишається лише подати наявні «папірці» на реєстрацію і почекати місяць, поки це саме право за продавцем буде зареєстровано .

Тут я уточню, що яке б не було свідоцтво, «старе» чи свідоцтво про державну реєстрацію права, видане уповноваженим на те органом, ні в тому, ні в іншому ви не побачите, чи пройшла земельна ділянка процедуру межування чи ні. Про це покликаний розповісти нам документ, який називається кадастровою випискою.

Зупинимося докладніше на останньому.

Землі сільськогосподарського призначення;
Землі населених пунктів;
Землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення;
Землі особливо охоронюваних територій та об'єктів;
Землі лісового фонду;
Землі водного фонду;
Землі запасу

Вид дозволеного використання земельної ділянки можна визначити як сукупність дозволених параметріввикористання земельної ділянки. Наведу кілька прикладів цих видів: для індивідуального житлового будівництва (ІЖС); для ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ); для сільськогосподарського користування.

Простіше кажучи, спочатку необхідно визначитися з тим, для чого вам потрібна земельна ділянка (саджати картоплю або збудувати житловий будинок), і лише тоді вибирати.

Тепер вивчимо документ, що підтверджує право, – свідоцтво про державну реєстрацію права. В ньомуміститься така інформація:

Ким видано свідоцтво і коли.

Вид права - тут дивимося уважно - якщо "власність", то все добре, а от якщо "часткова власність", це означає, що власник ділянки не один. Потрібно з'ясувати, хто ще є пайовим власником, і спілкуватися щодо продажу вже з кожним з них. В іншому випадку ви купите тільки частку в праві, що не обіцяє вам нічого хорошого.

Кадастровий номер надається при постановці земельної ділянки на кадастровий облік.

Існуючі обмеження (обтяження) права – про більшість юридичних проблем земельної ділянки ви дізнаєтесь саме з цієї графи. Майте на увазі, що вона відображає інформацію лише на момент видачі свідоцтва. За більш «свіжою» інформацією необхідно звернутися до органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість та угод з нею із заявою про видачу відповідної виписки з ЄДРП (єдиний державний реєстр прав). Щоправда, далеко не всі відомості про проблеми юридичного характеру потрапляють до Реєстру. Вони туди, мабуть, і потраплять, але набагато пізніше, ніж вам хотілося б, тобто, як ви зрозуміли, вже після покупки ділянки. Тому необхідно вжити всіх розумних юридичних заходів для перевірки юридичної чистоти земельної ділянки, що купується.

Останньою графою побачите номер запису державної реєстрації. І ще – уважно огляньте сам аркуш: друк, захисні волокна, як на грошових купюрах. Простий, але ретельний огляд допоможе вам виявити добре зроблену копію з оригіналу.

Отже, ви оглянули ділянку, познайомилися з продавцем, досконально вивчили пред'явлені ним документи, вас все влаштувало, ви ще раз добре подумали, і вирішили придбати цейземельну ділянку, з чим вас і вітаю! Але не поспішайте радіти, попереду найскладніший етап покупки – оформлення угоди.

Ви можете зробити угоду купівлі-продажу або через нотаріуса, або у простій письмовій формі.

Нотаріус для складання договору попросить пред'явити продавця пакет документів, відмінний від того, що потрібно органу, що реєструє, що може вплинути на дату угоди.

У будь-якому випадку, я не рекомендую вам пускати все на самоплив, а довіритися або нотаріусу, або, якщо вважаєте, що збирати додаткові документи, витрачати на цей час і кошти для вас обтяжливо, можете скористатися послугами агентства нерухомості для укладання договору купівлі-продажу у простій письмовій формі.

Тут поясню, що яку б форму договору ви не обрали (просту чи нотаріальну), реєструвати перехід права вам належить в органі, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним.

Вибрали форму договору? Чудово! Але тепер має бути, напевно, найвідповідальніший етап угоди – визначення порядку розрахунку між сторонами.

Порядок розрахунку прописується в договорі, є його істотною умовою, і дуже важливий для сторін, особливо для вас, покупця. Порядок розрахунку є процес передачі коштів від покупця до продавця, у вигляді і послідовності, суворо обумовленої сторонами по угоді.

Отже, розрахунок може бути здійснений до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, а також після, із закладанням грошей до банківського осередку. Я навмисно замовчую про такий спосіб розрахунку, як розстрочка платежу, оскільки такий розрахунок далеко не простий за своїми умовами та правовими наслідками, і вартий окремої теми для розмови.

Сам процес реєстрації переходу права займає один місяць з моменту прийняття у вас пакета документів реєструючим органом, про що свідчать видані розписки.

Відповідно до п. 2 ст. 223 ЦК «У випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом».

У такому разі постає законне питання: а як вигідніше розрахуватися, до чи після угоди? Скажу вам так – покупцеві вигідніше зробити розрахунок після державної реєстрації переходу права власності на земельну ділянку, і ось чому: буває так, що угода з якоїсь причини просто розвалюється ще до моменту реєстрації вашого права, а гроші ви вже віддали.

Хтось процитує ст. 167 ЦК «При недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути іншій усе отримане за правочином, а у разі неможливості повернути отримане в натурі (у тому числі тоді, коли отримане виражається у користуванні майном, виконаній роботі або наданій послузі) відшкодувати його вартість у грошах — якщо інші наслідки недійсності правочину не передбачені законом».

Так воно так, проте, виконавче провадження в країні у нас сильно кульгає, і це м'яко сказано. Продавець, ясна річ, без проблем отримає земельну ділянку назад, а ось ваші гроші, які він напевно вже витратить, стягнути буде ох як проблематично.

Порядок розрахунку, як уже зазначалося вище, прописується в договорі купівлі-продажу, і я вам рекомендую робити розрахунок після державної реєстрації вже вашого права власності шляхом закладання грошей у депозитарний банківський осередок.

Весь процес має такий вигляд: ви з продавцемскладаєте договір купівлі-продажу, в якому прописуєте такий порядок розрахунку, звертаєтеся в будь-який банк, що сподобався вам, укладаєте з ним відповідний договір на оренду осередку, закладаєте в неї гроші, і спокійно йдете в реєструючий орган здавати на реєстрацію договору купівлі-продажу.

Сам процес реєстрації права триває місяць, тобто через тридцять днів ви стаєте повноправним власником, що підтверджуватиметься свідоцтвом про державну реєстрацію права, а продавець отримує доступ до банківського осередку з грошима.