Кредитні організації починають розпродаж заставних квартир
Продаж заставного майна, з тих чи інших причин невикупленого боржником, поширився на Україну з 2009 року. Першопрохідником став банк "ВТБ24", який запустив спеціальну програму "Вітрина заставної нерухомості", що дозволяє отримувати позики на пільгових умовах під 10-11% річних з початковим внеском лише 20%. Крім того, потенційний позичальник міг не сплачувати комісію за розгляд заяви та видачу кредиту. А максимальний термін кредиту складав 50 років. На сьогоднішній день заставні об'єкти крім ВТБ24 реалізують Ощадбанк, Собінбанк, Банк Москви та низку інших банків.
Нові норми
"Банк може вимагати повернути йому заставу лише при неодноразових порушеннях з боку позичальника, наприклад, у разі трьох прострочень протягом року. Водночас, погасивши заборгованість, позичальник має право дати справі зворотний хід, припинивши реалізацію його застави", – каже Павло Луценко. , Генеральний директор федерального порталу "Світ квартир".
Крім того, багато іпотечних позичальників готові продавати свої квартири з-під застави для покращення житлових умов. "Маючи куплену за допомогою іпотеки однокімнатну квартиру, позичальники нерідко хочуть її продати, додати своїх накопичень або взяти додаткову суму в кредит і придбати житло більшого розміру, а може, просто хочуть поміняти район на більш комфортний і престижний", - каже Марія Літинецька, генеральний директор "Метріум груп". Банки, як правило, йдуть назустріч таким клієнтам, і багато хто з них сьогодні вже розробив цілі схеми реалізації закладеного житла.
Нові схеми
Найчастіше банки намагаються знайти нового покупця, який внесе власні кошти, що покривають залишок кредиту перед погашенням застави. За словами Марії Літинецької, така схема вигіднабанку, тому що не потребує зайвих дій: аналізу, погоджень форм документів, умов угоди та іншого. Однак цей спосіб найбільш важкореалізований у житті, оскільки набувачів лякає схема взаєморозрахунку.
Якщо залишок за кредитом становить понад 50% вартості квартири, то покупець повинен віддати досі реєстрації угоди істотну суму, тобто заплатити більшу частину коштів уперед для закриття кредиту, що в багатьох викликає страх і недовіру. З різних причин правочин може не відбутися, а повернення передоплати – процес нешвидкий. Ідеальна схема для покупця – зняття обтяження із предмета застави. Але тут вже виникають ризики у самого банку, і, як наслідок, на такий спосіб вирішення проблеми згодні одиниці. Мабуть, тому покупка банківської квартири не стала для нашого ринку таким самим масовим явищем, як у європейських країнах.
Без ризиків
Втім, можливості для купівлі заставних квартир за пільговими умовами за безризиковими схемами ще можливі. На початку року в цю вузьку ринкову нішу прийшов новий гравець - АІЖК зі своєю "дочкою" АФЖС. За інших рівних угода за участю державного агента часом вигідніша, ніж спроба досягти компромісу з банком, який має свої інтереси. Як повідомили "РБК-Нерухомості" у прес-службі АІЖК, програма "Заставне житло" створена з метою підвищення ефективності управління нерухомим майном, що перебуває на балансі АІЖК та АФЖС. Ця опція комбінується з іпотечними програмами "Стандарт" та "Материнський капітал". Для того, щоб придбати заставну нерухомість, позичальник повинен знайти об'єкт на сайті АІЖК, після чого звернутися в агентство або банк-партнер, який працює в тому регіоні, де знаходиться ця нерухомість. Так у чому ж відмінності програми АІЖК відбанківських аналогів?
"Потенційні покупці окрім гарантії правової чистоти угод купівлі-продажу отримують можливість скористатися умовами спеціальної іпотечної програми на заставне житло, ставки за якою суттєво нижчі від ринкових", - підкреслює Андрій Шелковий, генеральний директор АФЖС.
За його інформацією, величина ставки залежить від іпотечної програми, яку вибере позичальник: якщо, наприклад, ставка за кредитом становить 12%, то отримати кредит на придбання заставного житла можна під 8% річних (2/3 відсоткової ставки за відповідною основною іпотечною програмою) . Ставка фіксується весь термін кредиту. Мінімальний початковий внесок складає всього 10% від вартості нерухомості, що купується. За програмою "Заставне житло" можна придбати кімнату, квартиру або житловий будинок із земельною ділянкою. Наразі на реалізації знаходиться близько тисячі об'єктів у різних регіонах України.