Криза кризою, а полегшити кредит можна!
Рефінансування. Чудово, але неактуально
Будь-який іпотечний кредит дає позичальнику можливість розплатитися достроково. Банкам, звичайно, це не дуже подобається (вони хотіли б отримати всі відсотки і за весь термін), проте нічого зробити вони не можуть: на варті інтересів позичальника тут стоїть Цивільний кодекс. Як правило, банки (та й не всі) встановлюють якийсь не надто тривалий (3-6 місяців) термін, під час якого дострокове погашення карається додатковими відсотками. Після нього – йди, будь ласка.
Все це дає позичальникам чудову нагоду перекредитовуватися в інших банках. Якщо, наприклад, у мене кредит під 15% річних, і я знайшов банк, згодний дати мені гроші під 10% - можна новим кредитом погасити старий і зберігати 5% щорічно. Економія, зрозуміло, буде суттєвою – на ринку нерухомості звертаються такі суми, що навіть десяті частки відсотка – це вже добре.
Найбільше рефінансування було актуальним до початку нинішнього року. З 2000-го і до цього часу українська іпотека стрімко розвивалася, відсоткові ставки постійно падали. Як зазначає Вадим Мартиненко, директор департаменту вторинного ринку корпорації «Рескор», не рідкістю для ринку був кредит, виданий у якомусь 2002 році під 18% річних – перекредитувати його під 12-13% (цілком реальні цифри року півтора тому) позичальника цікаво.
Зараз все, звичайно, інакше: іпотека в кризі, банки ставки за кредитами тільки підвищують. Знайти сьогодні умови, ліберальніші, ніж рік тому, просто неможливо. Але, як відомо, історія розвивається по спіралі – рано чи пізно ринок стабілізується, ставки поповзуть униз, і рефінансування знову стане актуальним.
До того ж, витрати можуть перевищити економію.
Хотілося б, проте, застерегти від двох «підводних камінців». Перший полягає в тому, що банки беруть масу різноманітних поборів - комісію за видачу кредиту, за переведення в готівку, за ведення позичкового рахунку і т.п. Ми нещодавно писали про це у статті «Як обтяжують кредит додаткові платежі».
Більшість цих платежів відбувається при отриманні кредиту і, природно, за дострокового погашення позичальнику не повертаються. Вступивши у відносини з новим банком, ви знову понесете ці витрати. І якщо новий банк пропонує ставку за кредитом лише на 1% менше, це однозначно невигідно. «Доцільність виникає за різниці відсоткових ставок не менш ніж на 2,5%, – каже Олександр Серебряков, керівник іпотечного центру Агентства нерухомості «Домобуд». – В іншому випадку витрати, що виникають під час проведення операції з рефінансування, просто виявляться більшими за економію». Втім, додає експерт, це досить грубий підрахунок – у кожному конкретному випадку треба все рахувати та консультуватися у фахівця.
Податкова небезпека при перекредитуванні
Тепер подивимося на практиці. Торік, наприклад, «Банк Москви» вийшов на ринок із досить сенсаційною пропозицією іпотеки під 6 із чимось відсотків у японських ієнах. Якщо це справді іпотечний кредит – у податкових органів питань не буде. Якщо ж «рефінансуючий» - то вигода у майже 3% річних, і податкові органи зможуть такого позичальника «засмутити до неможливості».
…Як уже говорилося вище, поки ці міркування мають більше теоретичний характер: внаслідок кризи кредитів, що підпадають під ст. 212 ПК, на ринку просто не залишилося. Але все ж напевно нормалізується.
Податковому відрахуванню криза не страшна
Це – друга можливість суттєво покращити своєматеріальне становище за будь-якого придбання житла. Існує податкове відрахування давно, проте широким масам населення він не надто відомий – принаймні ці найширші маси використовують його не надто активно. Тому в порядку лікнепу повторимо основні тези.
Присвячена цій темі ст. 220 ПК. У ній говориться, що якщо людина купила чи самостійно збудувала будинок чи квартиру, вона має право на часткове звільнення від податків. Сума відрахування – фактично понесені витрати, але з 1 млн. рублів. Для Москви з її цінами це обмеження навряд чи актуальне (тут все коштує набагато більше мільйона), а от якщо ми купили будинок у селі і документально можемо підтвердити витрати лише у 600 тисяч – відрахування буде лише таким.
Другий суттєвий момент: податкове відрахування передбачає не суму повернутих податків, а розмір бази оподаткування. При застосовуваній більшості громадян ставці податку 13% це, що реальна економія може бути трохи більше 130 тисяч рублів. Щоправда, тут є суттєве застереження, здатне підвищити розмір економії – іноді кілька разів. Про неї йдеться трохи попереду.
Третій момент – податкове відрахування належить лише резидентам, тобто. людям, які проживають на території України більш ніж 183 дні на рік. Інших (навіть якщо вони зберігають українське громадянство) він не належить. Зрозуміло, що таких людей не дуже багато, але вони трапляються – і іноді дуже «налітають» на проблеми.
Четверте – відрахування майже не обмежене у часі. Наприклад, ви витратили на житло мільйон, а цього року заробили лише 300 тисяч. Не біда: з-під оподаткування виведуть усю вашу нинішню зарплату, а 700 тисяч перенесуть наступного року. І там лише 300 тисяч? Не страшно, що 400 тисяч залишаться на рік наступний. І так скільки завгоднодовго, доки не «вийде» весь мільйон.
Більше того, квартира зовсім не повинна бути «свіжокупленою» - можна заявити про нерухомість, придбану скільки завгодно давно. Відрахування також можна отримувати, починаючи з нинішнього моменту, а також за три попередні роки (тобто зараз за 2005, 6 та 7 роки).
П'ятий момент, і найсумніший – відрахування належить людині лише один раз у житті.
Як технічно отримати відрахування? Для цього потрібно з відповідною заявою та документами, що підтверджують ваші слова, звернутися до податкової інспекції. Там протягом 30 днів вам видадуть або офіційне повідомлення, або мотивовану відмову. Повідомлення несемо в бухгалтерію на роботі, і там із вас перестають утримувати прибутковий податок. Якщо ж ви хочете отримати вже сплачені податки за минулі роки (ми говорили про таку можливість), то держава поверне їх вам, перевівши на ваш банківський рахунок.
Економія – мільйони рублів
Тепер про те, як отримати економію не в 130 тисяч, а суттєво більше – ми згадали про це у попередньому розділі у «другому моменті». Як уточнює К.Лещун («Ажур-Аудит»), окрім багато разів названого мільйона, податкове відрахування надається і для сплачених за іпотекою відсотків. Суми тут дуже солідні: за нинішніх відсотків, взявши кредит у 10 млн. рублів на 20 років, ви повернете банку ці 10 млн. плюс мільйонів 20 відсотків. І ці 20 млн. можна вивести з-під оподаткування. Економія вийде в 2,6 млн. – правда, вона буде «розмазана» на ці 20 років. Технологія отримання вирахування та сама: беремо в банку довідку про виплачені відсотки та виписку за рахунком, несемо їх до податкової інспекції, отримуємо повідомлення, яке передаємо до бухгалтерії на роботі…
Сіреньким та «нерезидентам» краще не світитися
«Знайди всьому початок, і ти багато чогозрозумієш», - рекомендував Козьма Прутков. Підемо його пораді. З податковими відрахуваннями держава цілком очевидно пропонує громадянам величезну кількість морквин. Навіщо? Офіційна версія – стимулювати житлове будівництво, покращити доступність житла тощо. Але помітно й інше: бажання витягти фінансові взаємини із «тіні», щоб краще оподаткувати громадян та їхніх роботодавців. В іншому місці, з інших підстав.
Зі сказаного слід, що до відрахування потрібно ставитися з обережністю, все ретельно зваживши. Відомі випадки, коли громадяни з «комбінованими» доходами (трохи «білих», а здебільшого «сірі»), бажаючи заощадити на податках, зверталися по відрахування. «А що це у вас, любий друже, витрати так радикально розходяться з доходами?», - запитували у них у податковій інспекції. Проводили перевірку, внаслідок чого людина отримувала не економію, а штрафи у багато сотень тисяч рублів.
Перш ніж задуматися про полегшення іпотечного тягаря, варто все зважити. Разом зі спеціалістом (брокером або співробітником банку) сісти та розрахувати витрати та вигоди від рефінансування. Не забути про матеріальну вигоду, якщо вона раптом, не дай Боже, спливе. До речі, банкіри можуть про це не пам'ятати. А потім прорахувати виграш від податкового відрахування, але вже з іншим фахівцем. Запитати його, чи варто взагалі показуватись податківцям. І тоді стане зрозуміло, в який бік рухатися – у напрямку банку чи податкової інспекції.