Купівля квартири договір з ріелторською агенцією
Купити квартиру самостійно дуже складно, якщо покупець не знає ринку нерухомості, необхідної законодавчої бази, особливостей підготовки документів. Але навіть заручившись допомогою фахівців, не варто втрачати пильності та самоусунутись від угоди.
Для багатьох купівля житла починається із звернення до агентства нерухомості та укладання договору на придбання квартири. Зазвичай покупцю відразу ж доводиться вносити гроші як доказ серйозності намірів. Сума авансу коливається від півтори до трьох тисяч рублів і потім включається у вартість житлоплощі, що купується. Але перш ніж підписувати договір та платити гроші, клієнту варто звернути увагу на низку важливих моментів.
Важлива передбачливість
Фахівці радять: перш ніж підписувати з агентством нерухомості договір необхідно ознайомитися з правилами його розірвання. Дізнатися, у яких випадках передбачено можливість припинити дію цього документа та уточнити розмір штрафних санкцій за розрив відносин. «Цей розділ обов'язково має бути присутнім у тексті угоди. Підписати договір значно простіше, ніж безболісно «вийти» із нього», – каже адвокат Адвокатської консультації «ЮРІНФОРМ-ЦЕНТР» Антон Лебедєв. Бувають випадки, коли у клієнта змінюються обставини і він змушений відмовитися від вчинення основної угоди (купівлі-продажу квартири), а отже, і подальшого виконання договору про надання ріелторських послуг. Щоб у такій ситуації виключити можливі суперечки між агентством та клієнтом, у тексті документа необхідно передбачити не лише підстави для розірвання договору, а й наслідки розірвання у вигляді відповідальності сторін.
Наприклад, у договорі можебути передбачено, що з його розірвання клієнт зобов'язаний оплатити вже виконані роботи агентства. Крім цього покупець, що не відбувся, оплачує всі витрати, понесені у зв'язку з виконанням прийнятих агентством зобов'язань. Якщо відносини припинилися з вини агентства, вона зобов'язана повернути клієнту заздалегідь сплачені гроші, а також раніше передані документи.
Для будь-якого покупця нерухомості важливо, щоб пошук потрібних варіантів, підготовка та оформлення угоди не затягувалися. Тому необхідно в договорі вказати термін виконання зобов'язань за договором, саме термін виконання, а не час дії договору. Можна вказати термін виконання кожного конкретного зобов'язання, наприклад, час пошуку квартири, термін оформлення необхідних документів тощо. Тоді клієнт матиме можливість контролювати виконання зобов'язань агентством нерухомості. І факт порушення умов договору встановити набагато простіше.
Детально про предмет
Так само важливе значення має предмет договору. Тобто покупець має чітко визначити, що саме він хоче одержати від агентства нерухомості. Обов'язково треба вказати, якій площі житло потрібно, з якою кількістю кімнат, у якому будинку та в якій частині району має бути квартира. Інакше пред'явити претензії за знайдену однокімнатну квартиру на околиці замість бажаної двушки біля метро буде не можна. Адже згідно з договором агентство виконало свої зобов'язання – воно знайшло клієнту квартиру.
«Найкращим для клієнта є положення про те, що агентство не має права претендувати на частину винагороди доти, доки угода не буде завершена, тобто поки останній мешканець не зніметься з реєстрації в купленій квартирі. Такі положення дозволяють стимулювати агентство на повнувідпрацювання своїх обов'язків за договором», – пояснює Антон Лебедєв.
Не слід дивуватися, якщо в договорі прописано право агентства залучення до роботи третіх осіб. На даний момент існують різні схеми роботи агентств нерухомості. Перша – це робота агентства з оформленням до штату співробітників-агентів. Друга – укладання агентством договорів із агентами, які мають статус приватних підприємців. Отже, відповідати перед клієнтом все одно буде агентство, оскільки саме воно укладало договір.
Багато агентств наполягають на ексклюзивності своїх прав на продаж або купівлю об'єкта нерухомості для своїх клієнтів. Цього не варто боятися, поки діє договір, оскільки він обмежує право купівлі чи продажу об'єкта із залученням іншого агентства. Щойно договір буде розірвано – всі обмеження знімуться.
Варто звернути увагу на те, з ким пропонується укласти договір - з агентом або фірмою. Стороною договору завжди має бути сама юридична особа – агенція нерухомості. Агент може фігурувати лише як виконавець, призначений фірмою. З боку агентства договір має право підписувати першу особу фірми – директор, генеральний директор або будь-яку іншу особу, яка діє на підставі довіреності. У разі можна вимагати докладання доручення до договору.
У складеного документа має бути номер. Ведення єдиного реєстру договорів – обов'язок кожного агентства нерухомості.
Відповідальність порівну
Дуже важливо, щоб умови договору, що підписується, враховували інтереси обох сторін – і клієнта, і агентства нерухомості. І щоб відповідальність за невиконання тих чи інших зобов'язань поділялася порівну. У переговорах з агентством потрібно домогтися включення умов прорівної відповідальності сторін. Якщо клієнт сам не може виявити наполегливість та обґрунтувати свої вимоги – варто залучити юриста. Не зайве вказати в тексті угоди ті зобов'язання агентства, ігнорування яких тягне за собою відповідальність за своєчасне та якісне виконання робіт. Наприклад, якщо агентство проводить юридичну експертизу документів на квартиру, воно має відповідати за якісне її проведення. «Виконання кожного зобов'язання, що міститься в договорі, слід фіксувати у вигляді окремого документа, неодмінно підписаного кожною зі сторін», – уточнює Андрій Саморядов із міського Центру юридичних експертиз. Такими документами можуть бути розписки в отриманні певної грошової суми або про прийом документів, акти приймання-передачі об'єкта правочину, акти приймання-здачі наданих агентством послуг. Ці папери можуть стати підставою для притягнення до відповідальності порушників умов договору. На руках у клієнта повинні перебувати всі документи, підписані двома сторонами, в оригіналах, а також копії всіх документів, підписані лише ним самим.
Плата за послуги
За свої послуги агенція нерухомості обов'язково візьме винагороду. Його розмір найчастіше вказується у відсотках від ціни квартири, що купується. Рідше агентство просить за послуги фіксовану суму. Вартість послуг, що надаються агентством, і порядок проведення розрахунків часто оформляються у вигляді додатка до договору (додаткової угоди).
Необхідно розібратися, які саме послуги агентство зобов'язане зробити за винагороду, а які роботи виконуватимуться за додаткову плату. Як правило, клієнту запропонують додатково сплатити витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням договору, йогодержавною реєстрацією, отриманням будь-яких документів тощо.
Укладаючи договір, агентство вимагатиме внести аванс або завдаток. Розмір часткового платежу зазвичай становить трохи більше 10% вартості купуваної квартири. При цьому наслідки внесення авансу та завдатку будуть різними. Сума, внесена як задаток, є водночас і засобом платежу, і засобом забезпечення виконання кожної із сторін зобов'язань, які у договорі. Якщо ріелторський договір залишиться невиконаним з вини клієнта, який дав завдаток (наприклад, на якомусь етапі він відмовиться від виконання договору), ця сума повністю перейде до агентства. Якщо за невиконання договору відповідальне агентство, яке здобуло завдаток, воно має сплатити клієнту подвійну суму задатка.
Якщо у договорі зазначається, що сплачується аванс, то при розірванні договору – незалежно від того, за чиєю ініціативою воно відбувається – ця сума має бути повернена.
Клієнту обов'язково потрібно одержати підтвердження того, що гроші він заплатив – це може бути розписка чи касовий чек. Іноді в умовах договору розрахунки за виконання ріелторських послуг пов'язуються з розрахунками за квартиру, що купується або продається. У подібних випадках слід звернути увагу на те, у забезпечення яких саме зобов'язань сплачується завдаток: забезпечення зобов'язань, пов'язаних з виконанням ріелторського договору, або забезпечення основного договору – купівлі-продажу квартири.
Якщо обставини змінились
Часто виникають ситуації, коли договір вже складено та підписано, але клієнту необхідно внести до нього зміни. Домогтися від агентства коригування договірних відносин можна. Важливо, що називається, не перегинати ціпок. «Якщо клієнт може чіткодовести: чого він хоче і, головне, чому - агентство може піти йому назустріч, склавши договір приєднання», - говорить спеціаліст юридичного департаменту Асоціації ріелторів Санкт-Петербурга та Ленінградської області Марина Пухова.
Зазвичай додаткові умови до вже складеного договору визначаються лише однією стороною, а інша сторона може прийняти їх не інакше, як приєднавшись до запропонованого документа. Сторона, що приєдналася до договору, має право вимагати розірвання або зміни даного документа, якщо він позбавляє цю сторону певних прав або приписує різні обтяження.