Купівля-продаж частки особливості угоди
Угоди з продажу частки в квартирі вважаються одними з найскладніших. Однак охочих зробити саме продаж чи купівлю частки нерухомості на ринку чимало. Для того, щоб зробити угоду правильно, потрібно чітко з'ясувати алгоритм дій.
Трапляється так, що приватний будинок чи квартира належать не одному власнику, а кільком. Як правило, така власність утворюється через те, що люди приватизують свої квартири на кілька осіб, успадковують нерухомість частинами і в результаті виникає пайова власність. «Тут важливо розуміти, що йдеться саме про частку у праві власності, а не про частину житлоплощі, – зазначає Вікторія Ларіонова, заступник директора відділу продажу вторинного житла агентства «Юнідом». Частка не вимірюється у квадратних метрах і не дає права "автоматично" зайняти якусь кімнату в квартирі чи будинку. Це випливає із ст. 244 Цивільного кодексу РФ, де зазначено, що право кожного учасника пайової власності не обмежується якоюсь конкретною частиною майна, а поширюється на все майно загалом».
Незважаючи на те, що частку не можна торкнутися – її можна продати. Щоб провести угоду правильно, потрібно чітко розуміти алгоритм дій.
Почнемо з того, що якщо один із учасників пайової власності вирішив продавати свою частину, то він зобов'язаний насамперед запропонувати викупити його частку іншим власникам.
Як правило, ця пропозиція робиться у письмовій формі та відправляється поштою. Після пропозиції ви повинні отримати або письмову відмову (нотаріально засвідчену), або згоду на купівлю частки. Але на роздум громадянам дається 1 місяць. Якщо після цього терміну відповіді не надійшло, то власник може продавати свою частку третім особам.
Втім, тут варто бути дуже уважним: ціна та умови продажу частки третім особам мають відповідати тим умовам, які були зазначені у пропозиції інших власників.
Чим загрожує «неповідомлення» власників про продаж чи зміну умов продажу? власники (як разом, так і окремо) мають право подати до суду заяву про переведення на них прав та обов'язків покупця. Така заява може бути подана протягом 3 місяців після здійснення угоди купівлі-продажу частки третій особі. Але й тут є свої тонкощі: якщо продавець змінив ціну для третіх осіб у бік збільшення, то це не є порушенням прав «сусідів».
«Для нас, професійних учасників ринку нерухомості, угоди з частками є найбільш складними, оскільки при цьому потрібно чітке дотримання порядку продажу частки, встановленого ст. 250 ЦК РФ, - каже Вікторія Ларіонова. Перш ніж продати свою частку третім особам, необхідно спочатку запропонувати купити її решті учасників часткової власності. Для цього закон вимагає сповістити пайових співвласників письмово про намір продати свою частку із зазначенням ціни та інших умов продажу. Доказом отримання такого повідомлення можуть бути відповіді співвласників, засвідчені нотаріально, а також Свідоцтво нотаріуса про передачу учасникам спільної часткової власності повідомлення продавця. Недотримання продавцем форми повідомлення свідчить про порушення норм, зазначених у ст. 250 ЦК. Це може дати можливість іншим учасникам часткової власності звернутися до суду з вимогою про переведення на нього прав та обов'язків покупця частки, що продається».
Продаж частки в нерухомості - складна угода, яка вимагає як від продавця, так і від покупця терпіння тауважності. І все ж, пайової власності боятися не треба. Якщо грошей на придбання окремої квартири не вистачає, а жити десь треба, покупка частки часом буває єдиним виходом із ситуації. При цьому покупець частки в квартирі повинен розуміти, що на нього, по суті, чекає життя в комуналці, і чим кращі складуться стосунки з сусідами, тим спокійнішим буде життя.
Виділити частку в окрему кімнату неможливо у більшості випадків у зв'язку з відсутністю необхідних технічних моментів: окремого входу, ізольованої кімнати і т.д.
Як визначити вартість частки у квартирі?
Вікторія Ларіонова, заступник директора відділу продажів вторинного житла агентства "Юнідом".
Для того, щоб виставити частку в квартирі на продаж, необхідно визначити її вартість.
Як завжди вважається сума частки: береться вартість 1 кв. житла по регіону та множиться на кількість квадратних метрів у частці. В результаті виходить завищена вартість частки. Вартість житла по регіону визначається в середньому, без урахування окремих показників, наприклад, ветхості житла, наявності/відсутності ремонту, району знаходження нерухомості тощо.