Купівля-продаж нерухомості
Особливості правового режиму нерухомості у РФ. Відмінність купівлі-продажу нерухомості від інших видів купівлі-продажу. Поняття договору купівлі-продажу нерухомості, права та обов'язки сторін. Специфічні риси відповідальності порушення положень договору.
Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче
Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань у своєму навчанні та роботі, будуть вам дуже вдячні.
У багатьох випадках шахрайство є дією злочинного характеру та поряд із цивільно-правовими санкціями тягне за собою застосування заходів кримінальної відповідальності, які суттєво посилені у новому КК.
Так, згідно зі ст.159 КК особи, вчинивши цей злочин, залежно від його тяжкості караються штрафом, або обов'язковими виправними роботами, або арештом на строк від чотирьох до шести місяців, або позбавленням волі на строк до десяти років із можливою конфіскацією майна.
Цивільно-правова відповідальність за угодами, вчиненими під впливом насильства та загрози, та сама, як і з угод, укладених у вигляді обману. Однак кримінальна відповідальність за цей вид незаконних правочинів кваліфікується за ст. 163 КК як здирство.
Вимаганням вважається вимога передачі чужого майна або права на майно або вчинення інших дій майнового характеру під загрозою застосування насильства або знищення або пошкодження чужого майна, а також під загрозою поширення відомостей, що ганьблять потерпілого або його близьких, або інших відомостей, які можуть завдати істотної шкоди правам чи законним інтересам потерпілого, чи його близьких.
Цей злочин може спричинити покарання у вигляді позбавлення волі до п'ятнадцяти.років із конфіскацією майна.
Однією з підстав визнання правочину недійсним за ст.179 Цивільного кодексу є вчинення його під впливом загрози, тобто психічного впливу, що викликає в особи побоювання заподіяння йому або його близьким особистої або майнової шкоди (наприклад, загроза позбавити життя, зашкодити здоров'ю, заплямувати честь, знищити майно і т.д.). Загроза може виходити від боку в угоді або від інших осіб, про дії яких цій стороні відомо.
У переважній більшості випадків загроза є дією злочинною і тягне за собою поряд із цивільно-правовими санкціями застосування до кримінальної відповідальності, що загрожує заходам, за ст.163 КК.
Підставою до визнання правочину недійсною є також загроза вчинити дії, в яких виражалося б зловживання належним правом. Загроза вчинити дії, у яких виражається здійснення права загрозливого; наприклад, загроза направити за місцем роботи виконавчий лист для стягнення аліментів, не може бути підставою визнання угоди недійсною.
Отже: будь-яка угода з житлом - це ризик, більше того, цей ризик піддається контролю і може бути зведений до мінімуму, якщо мати чітке уявлення про те, які правові наслідки тягне за собою підпис, поставлений на тому чи іншому документі.
Разом з тим, як показала велика судово-арбітражна практика останнього десятиліття, названі традиційні речово-правові способи захисту права власності у багатьох випадках виявляються неефективними, коли йдеться про різні порушення права власності на нерухоме майно Вітрянський В.В. Актуальні проблеми судового захисту права власності на нерухоме майно. // Громадянське право сучасної України / Упоряд. О.М. Козир та А.Л.Маковський. Статут, 2008. .
ОГЛЯД ПРАКТИКИ ВИРІШЕННЯ СУПЕРЕЧОК,ВИНИКАЮЧИХ ЗА ДОГОВОРАМИКУПІВЛІ-ПРОДАЖУНЕРУХОМОСТІ
Якщо правочин, що вимагає державної реєстрації, вчинено у належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд має право на вимогу іншої сторони винести рішення про реєстрацію правочину.
У разі передачі у складі підприємства боргів (зобов'язань) продавця, які були зазначені у договорі продажу підприємства чи передатному акті, покупець має право вимагати зменшення покупної ціни, а чи не обмеження меж правонаступництва.
Якщо зобов'язання за договором купівлі-продажу виконані сторонами належним чином, продавець не має права вимагати внесення зміни до цього договору щодо збільшення ціни проданого майна.
Невиконання покупцем зобов'язань щодо оплати нерухомості, передбачених договором купівлі-продажу, може бути підставою для розірвання цього договору.
Наприкінці хотілося б відзначити деякі важливі аспекти, пов'язані з укладанням та реалізацією договору купівлі-продажу нерухомості загалом.
За договором купівлі-продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будівлю, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт нерухомості та сплатити за нього певну грошову суму.
Істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомості є предмет та вартість.
Такий договір має бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Крім того, Цивільним кодексом України передбачено обов'язкову реєстрацію переходу прав за договором купівлі-продажу нежитлових приміщень. Державній реєстрації не підлягаєсам договір продажу нежитлових приміщень, а перехід права власності на будинок (споруду) за таким договором від продавця до покупця.
Договір купівлі-продажу нерухомості вважається укладеним з його підписання, а чи не з реєстрації переходу права власності. До державної реєстрації переходу до покупця права власності на об'єкт нерухомості він не вправі вчиняти правочини щодо його відчуження.
Для здійснення державної реєстрації сторони повинні подати до відповідного державного органу достатній пакет документів, що підтверджують їх повноваження та права щодо угоди.
Термін державної реєстрації за загальним правилом становить один місяць, проте на практиці застосовується прискорена процедура реєстрації переходу прав на нежитлові приміщення, що дозволяє значно скоротити терміни державної реєстрації переходу прав на нерухомість.
Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем та прийняття його покупцем мають бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами. До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю та підписання сторонами передавального акта чи іншого документа договір продажу нерухомості не може вважатися виконаним.
Перехід внаслідок виконання договору купівлі-продажу нерухомості, будівлі, що знаходяться на земельній ділянці, неминуче тягне за собою зміну правовідносин і з приводу цієї земельної ділянки. Так, наприклад, покупець будівлі, споруди одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти отримує права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю та необхідна для її використання.
український ринок нерухомості відображає всі проблеми перехідноїекономіки та характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою та низькою інвестиційною активністю громадян та юридичних осіб. Однак він є перспективною формою вкладення капіталів.
Договори купівлі продажу нерухомого майнастановлять сьогодні значну частину господарського обороту і мають велике значення в житті та діяльності громадян та юридичних осіб, а також у цивільному обороті.
Договір купівлі продажу нерухомостіє одним з окремих видів договору купівлі продажу, що виділяється за ознакою особливого об'єкта продажу - нерухомого майна. Тому зазначеному договору купівлі продажу нерухомого майна притаманні всі основні ознаки загального договору купівлі продажу. Виходячи з цього, договір купівлі продажу нерухомого майна може бути визначений таким чином:Договір купівлі продажу нерухомого майна- цивільно-правовий договір, який є різновидом договору купівлі продажу. За договором купівлі продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будівлю, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно за певну покупну ціну.
Особливостями договору купівлі продажу нерухомості є:
- Більшість об'єктів нерухомості нерозривно пов'язані з тими земельними ділянками, де вони розташовані.
- Нерухоме майно, в порівнянні з іншими об'єктами купівлі продажу має, як правило, підвищену цінність, а значить, у договорі потрібні особливі заходи з охорони інтересів продавців та покупців.
- Нерухомість є, як правило, індивідуально-визначеною та незамінною річчю, що накладає відомий відбиток на правове регулювання пов'язаних з неювідносин.
Як і будь-який договір купівлі-продажу, договір купівлі продажу нерухомого майна є консенсуальним, відплатним та взаємним. Правове регулюваннядоговору продажу нерухомостіяк окремого виду договору купівлі продажу регулюються§7 гл.30 ЦК РФмістяться спеціальні правила, що регламентують укладаннядоговору продажу нерухомого майна, його форму, а також дії сторін щодо виконання договору продажу нерухомого майна. Зазначені правила сформульовані як специфічні норми, що виключають дію відповідних загальних положень про купівлю - продаж товарів (§1 гл.30 ДК РФ).
Список використаних джерел та літератури
2. Єгорова М.А. Особливості розірвання договору купівлі-продажу нерухомості. // «Закони України: досвід, аналіз, практика», 2009, N 2.
3. Цивільне право. ч. 1 / За ред. В.П. Мозоліну. М., 2003. С. 212.
4. Постанова Пленуму ВАС України від 25.02.98. № 8// Вісник ВАС РФ. М., 1998. №10.
5. Левшина Т.Л. Деякі питання, що виникають під час розгляду справ про неналежну якість нерухомості, придбаної громадянами за договором купівлі-продажу для особистих потреб. // Коментар судової практики. Випуск 10/За ред. К.Б. Ярошенко. Юридична література, 2004.
6. Вітрянський В.В. Актуальні проблеми судового захисту права власності на нерухоме майно. // Громадянське право сучасної України / Упоряд. О.М. Козир та А.Л. Маковський. Статут, 2008.
7. Івачов І.Л. Купівля-продаж нерухомості. Захист прав сторін: матеріали судової практики. // "ГросМедіа", 2005 // УПС «Консультант Плюс».