Купуємо патент при здачі в оренду житлової та нежитлової нерухомості, все за і проти, Бізнес кейс

З'явившись відносно нещодавно патентна система оподаткування не набула дуже широкого поширення серед індивідуальних підприємців, причин цього досить багато, про це писали у статті присвяченій ПСН для ІП тут. Сьогодні ж розглянемо вид діяльності, де вони набули максимального поширення – це оренда нерухомості.

Оренда нерухомості завжди була досить специфічним видом діяльності, оподаткування яких – вічний «головний біль» податківців. Самі взаємовідносини в даному сегменті сприяють максимальному приховуванню плюс небажання власників зв'язуватися з урахуванням та звітністю ускладнювали адміністрування таких доходів до максимуму.

Перше - сума фактично отриманого доходу та сума потенційного доходу.

Для патентної системи оподаткування це різні поняття не пов'язані між собою (аналогічна ситуація в ЕНВД, але в УСН протилежна). На практиці це означає, що:

Купуючи патент, ІП одразу сплачує суму податку (ну або майже одразу) розраховану виходячи з формули:

Вартість = Потенційний дохід * 6%

Здаємо в оренду нежитлове приміщення в Москві за 200 000 кермів на місяць. За рік, сума доходу становить 2400000 рублів, це наш загальний дохід, який ІП зобов'язаний враховувати в окремій книги обліку доходів від реалізації (ведеться по кожному патенту окремо). З метою оподаткування ці суми використовується визначення валового доходу за всіма видами діяльності, протягом року такий дохід повинен перевищувати 64 млн. рублів.

Вартість патенту розраховується виходячи із Закону м. Москви №53 у якому потенційний дохід для даного виду діяльності вказано у сумі 1 000 000 рублів, тоє він буде коштувати:

1000000 (потенційний дохід) * 6% = 60 000 рублів

Щоправда, на цьому сплати ІП від діяльності не закінчуються, адже згідно із законом потрібно сплачувати і пенсійні внески і так розрахуємо, скільки потрібно заплатити за рік і порівняємо зі сплатою ССП:

Порівняння сум податків з ПСН та УСН	УСН від оренди	Патент від оренди	УСН від оренди	Патент від оренди
Сума доходу	2400000	1000000
Сума оподатковуваного доходу	2400000	1000000	1000000	1000000
Ставка	6.00%	6.00%	6.00%	6.00%
Сума податку до сплати	144000	60000	60000	60000
Сума фіксованих внесків до 300 тисяч	20727	20727	20727	20727
1% внесків понад 300 тисяч	21000	7000	7000	7000
Разом внесків за рік	41727	27727	27727	27727
Внески, що зменшують сплату податків	41727	***	27727	***
Усього потрібно заплатити за рік	102273	87727	32273	87727

Як бачимо прості розрахунки показують, що якщо доходи від оренди (передбачувані) вищі за потенційно можливий дохід приблизно в 2 рази є сенс купувати патент, якщо ж ні, то дешевше платити УСН, при якому можна зменшувати єдиний податок на суму сплачених внесків.

Другим важливим моментом є той факт, що при використанні даної системи оподаткування оренди оподатковується виключно за принципом один об'єкт – одинпатент.

Свою позицію з цього приводу висловив як Мінфін, так і ФНП:

Насправді це означає, що є такі варианты:

— Перший, якщо у вас один об'єкт нерухомості, але Ви його здаєте в оренду двом і більше орендарям, то на кожен договір необхідно купувати окремий патент;
- Другий, якщо у Вас кілька об'єктів і в кожному по одному орендарю, то і патент буде на кожен об'єкт нерухомості;
-третій, два об'єкти і в кожному по два орендарі, то відповідно необхідно купувати 4 патенти і по кожному з них податок сплачується виходячи з потенційного доходу закріпленого відповідним регіональним законом про ПСП.

Крім того обов'язково варто враховувати регіональну специфіку ПНР, так у більшості регіонів України в законі про ПНР закріплено єдину ставку потенційного доходу за видом діяльності – «Здача в оренду (найм) житлових та нежитлових приміщень, дач, земельних ділянок, що належать індивідуальному підприємцю на праві власності. », але є і винятки наприклад Приморському краї:

19. Здача в оренду (найм) житлових та нежитлових приміщень, дач, земельних |

¦ |ділянок, що належать індивідуальному підприємцю на праві ¦

площу приміщень/дач/земельних ділянок до 100 кв. м | 185000 |

площу приміщень/дач/земельних ділянок від 100 кв. м | 500000 |