Купувати квартири в новобудовах небезпечно Що покупці житла в українських новобудовах отримують у
Будматеріали сумнівної якості, свавілля приватних ЖЕКів та завищені комунальні тарифи — все це покупці житла в українських новобудовах отримують у навантаження до квартири
Київський підприємець Олександр Кондратенко шість років тому заплатив мільйон доларів за квартиру у житловому комплексі Riviera Riverside. Клубний будинок зі скла та металу нагадує високотехнологічну фортецю та стоїть майже біля кромки води на лівому березі Дніпра. "Зараз цю інвестицію я вважаю помилкою", - каже підприємець. Він підозрює, що під час будівництва не завжди використовувалися справді дорогі та передбачені проектом матеріали, та звинувачує приватний ЖЕК у наданні неякісних послуг.
Битва біля річки Олександр не самотній: з несподіваними проблемами стикаються мешканці багатьох нових будинків. "Ризик купівлі неякісного житла в новобудові дуже високий", - зазначає президент Асоціації допомоги по-страждалим інвесторам, керуючий партнер юрфірми Constructive Lawyers Олексій Гончарук. Дозволити собі низьку якість робіт та матеріалів забудовники можуть із двох причин: через нечітко прописане будівельне законодавство та відсутність у громадян досвіду інвестування — часто люди взагалі не знають, які документи потрібно вимагати від забудовника.
Інша поширена проблема - нав'язані забудовником житлово-експлуатаційні контори. Користуючись монопольним становищем, такий ЖЕК виставляє неадекватні розцінки на свої послуги, і найчастіше ці послуги є вкрай неякісними. За бажанням такий ЖЕК можна змінити на інший, але для цього мешканці мають створити Об'єднання власників багатоквартирногобудинки (ОСББ). "А зробити це в новобудові не так просто, оскільки потрібна інформація про всіх мешканців, але такі дані має в основному лише забудовник", - пояснює координатор житлово-комунальних програм Громадянської мережі "Опора" Тетяна Бойко.
Олександр Кондратенко зіштовхнувся з обома описаними проблемами. Перші сумніви щодо правильності вибору об'єкта з'явилися у нього відразу після здачі будинку в експлуатацію. «Ще не було завершено будівельно-монтажних робіт, не були готові фасади будівлі, всюди стояла будівельна техніка, але члени приймальної комісії підписали документи, що будівля вже готова», — стверджує підприємець. За його словами, ремонтні та монтажні роботи у «готовому» будинку тривали ще рік.
Наразі власник елітного новобудови впевнений, що забудовник зекономив на заміні будматеріалів. «Згідно з проектом, мають бути встановлені німецькі енергозберігаючі панорамні вікна, а насправді вони білоукраїнського виробництва. Взимку мешканці мерзнуть, рятуючись електрообігрівачами», — каже Кондратенко.
Згодом претензії виникли й у деяких інших мешканців, і не лише до замовника будівництва — компанії «Діа Девелопмент», а й до приватного ЖЕКу, котрий узяв будинок на баланс. Приводами стали необґрунтовано високі, на думку мешканців, розцінки на комунальні послуги — за обслуговування будинку та прибудинкової території мешканці платять 13 грн. за квадратний метр житла.
Історія здобула гучне продовження — з'явилося рішення суду. Щоб обговорювати свої комунальні проблеми, мешканці будинку створили веб-сторінку www.stsophia.com.ua. Форум носив назву, що «говорить»: «Riviera Riverside. Територія житлового свавілля». Минулого літа «Діа Девелопмент» та компанія St Sophia Homes, що продає квартири в житловому комплексі, подали судовий позов протиАнтона Панкова – мешканця, на ім'я якого було зареєстровано домен. У травні цього року суд зобов'язав Панкова покрити збитки від зниження продажів квартир на 14 млн. грн.
Представники забудовника стверджують, що мешканці житлового комплексу не мають підстав для невдоволення. «Незадоволені одиниці, інші ні на що не скаржаться. Але ж із 200 квартир у будинку близько половини заселені», — каже керівник управління маркетингу та продажів компанії St Sophia Homes Ніна Тарасенко. У компанії «Діа Девелопмент» на запитання Фокусу не відповіли.
Перші кроки Український іпотечний інвестор починає нервувати ще на етапі будівництва житла. «Забудовники показують покупцям планування майбутніх квартир, але не знайомлять із проектною документацією», — наголошує Олексій Гончарук. Самі покупці, за словами юриста, також рідко вимагають документального підтвердження обіцянок забудовника. У результаті підписуються договори, які містять лише опис робіт у самій квартирі. А вимоги до будівельних робіт на решті простору будинку, наприклад, до електропроводки чи ліфта залишаються за межами домовленостей.
Але й докладний опис усіх деталей будівництва не є панацеєю від недобросовісного забудовника, стверджують в Асоціації допомоги постраждалим інвесторам. На думку Гончарука, низькою якістю будівельних робіт грішать навіть флагмани галузі, зокрема, забудовники об'єктів класу «бізнес» або «еліт».
Контролювати якість новобудов має Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК). «Це один із найкорумпованіших органів в Україні, — вважає Олексій Гончарук. — Іноді інспекція творить чудеса, вводячи в експлуатацію та підтверджуючи дотримання будівельних норм та правил на об'єктах, яким далеко доготовності».
Юрист згадує випадок зі своєї практики – будинок на вулиці Лохвицька, 1 у Києві. «З 2005 року його будувала компанія, що входить до об'єднання «Уко груп». Незважаючи на здобуття державного сертифікату відповідності, навряд чи будинок можна експлуатувати: його готовність на рівні 75%», — розповідає Гончарук. За його словами, власники квартир все ж таки заселяються в будівлю — на свій страх і ризик.
Інший приклад – житловий комплекс «Брест-Литовський» у селі Чайки під Києвом. «Формально будинки були здані в експлуатацію понад три роки тому. Але досі мешканці не мають прямих договорів з «Київенерго», підключення до електромережі організовано за тимчасовою схемою через посередника, вода надходить із приватної свердловини з позначкою «для технічних робіт», — розповідає програміст Богдан Крючка, власник квартири у «Брест-Литовському». », пише Фокус. За його словами, на етапі проектування забудовник чітко пообіцяв: будинки будуть підключені до центрального водопостачання Київводоканалу.
Контора пише Нав'язування забудовником свого приватного ЖЕКу — інша популярна схема зазіхання на кишеню інвестора. Користуючись своїм монопольним становищем, такі ЖЕКи виставляють неадекватні розцінки на свої послуги або надають вкрай неякісно. Іноді створюють для мешканців штучні обмеження експлуатації.
Наприклад, у житловому комплексі «Брест-Литовський» ЖЕК намагався встановити плату за проїзд прибудинковою територією. «Вони посилалися на те, що це орендована земля, яка вдома не належить», — розповідає Богдан Крючка. Насправді, купуючи квартиру, мешканці стають співвласниками всього будинку, включаючи прибудинкову територію. І саме власники квартир мають вирішувати, як розпорядитись цією землею.
«Але мешканці не отримуютьцього права автоматично», — пояснює Тетяна Бойко із «Опори». Земельна ділянка, як правило, продовжує перебувати у власності органів місцевого самоврядування. Згідно із законом, єдиний механізм, за допомогою якого власники квартир можуть зареєструвати своє право на цю землю, створити ОСББ. Однак на практиці дуже мало ОСББ змогли скористатися таким правом: процедури передачі прибудинкової території законодавчо не прописані. У результаті за даними «Опори», за останні 10 років право на землю успішно оформили не більше 5% об'єднань мешканців. Більше того, у кожному населеному пункті ці процедури є різними: відрізняються пакети документів, терміни проходження процедури і навіть вартість. Суми можуть вагатися від 2000 грн. до 80 000 грн., а терміни — від одного до семи років.
Виправити ситуацію можна, внісши зміни до Земельного кодексу, де чітко вказати права ОСББ та житлово-будівельних кооперативів, а також визначити процедуру оформлення прибудинкових територій багатоквартирних будинків. Але займатися цим депутати не поспішають. Регіональний координатор житлово-комунальних програм Громадянської мережі «Опора» Руслана Величко каже, що лобі забудовників, що діє в парламенті, працює на користь продавця житла, а ніяк не покупця. «Будівельні компанії часто переписані на родичів депутатів. У результаті інтереси забудовника завжди захищені, а корупційна складова у будівельній галузі продовжує зростати», — зазначає Руслана. За її даними, держава не може гарантувати якість виконаних робіт та сумлінність забудовників навіть на об'єктах, які є частиною державних програм.
Слабкі місця Найпоширеніші проблеми українських новобудов
Неякісний бетон Наслідки: швидкеутворення тріщин, проникнення води, корозія металевих елементів у несучих конструкціях, загроза обвалення
Слабкий фундамент Наслідки: осаду будівлі, поява тріщин
Гарючі утеплювачі Наслідки: ризик раптового займання, швидке поширення вогню, виділення токсичних продуктів горіння
Відсутність комунікацій Наслідки: навіть після здачі в експлуатацію в будинку може не бути газу, води чи електрики
Відсутність у забудовника прав на землю або будівництво Наслідки: квартира може перебувати в банківській заставі як забезпечення кредитів, виданих забудовнику. Мешканці змушені доводити своє право на власність у суді
Несумлінний приватний ЖЕК Наслідки: невиправдано високі тарифи на комунальні послуги, порушення прав мешканців
Підконтрольне забудовнику ОСББ Наслідки: неможливість контролювати вартість та якість комунальних послуг, втрата контролю над прибудинковою територією