Лекції з Управління нерухомістю
Управління нерухомістю.doc
Тема 1. Нерухомість. Як об'єкт керування. Рівні управління нерухомістю.
1. Сутність управління та його функції
2. Поняття нерухомого майна
3. Методологічні підходи управління нерухомістю. Рівні управління.
1.Див. Лекції з менеджменту. Управління – це свідома, цілеспрямована, систематична діяльність з організації ефективного функціонування об'єкта управління в умовах середовища.
Управління – це не разовий процес. Воно залежить від чинників довкілля. Стосовно нерухомості треба мати на увазі різноманіття самих об'єктів власності, це безпосередньо об'єкти нерухомого майна, майновий комплекс підприємств, портфель нерухомості тощо.
У основі управління лежать відносини власності. Функції керування: планування, організація, контроль.
Теорія управління Файоля.
Сучасне тлумачення функції управління – це:
1. Прогнозування та планування
3. Керівництво процесом управління - це постановка завдань перед персоналом
4. Координація діяльності всіх служб
2.Див. ЦК України ст. 130.
На думку фахівців, потрібно глибше розібратися в понятті нерухоме майно, нерухомість або нерухомість. Нерухоме майно - це поняття, що відображає лише фізичний, матеріальний стан об'єкта, що має міцний зв'язок із землею, безвідносно до прав власності та обтяжень.
Класифікація нерухомості Розрізняють:
- за формою власності (державна, муніципальна, приватна)
- за цілями власності ( операційна таінвестиційна)
- за місцем розташування об'єкта нерухомості (доступність, оточення нерухомості)
3.Управління нерухомістю розглядається як вид підприємницької діяльності, який передбачає реалізацію багатьох заходів (інвестиційних, будівельних, ріелторських, заставних, обмінних, а також реалізацію прав власності). УН - діяльність, що здійснюється на свій страх та ризик. Вона спрямовано отримання прибутку від реалізації прав власності. Крім цього УН розуміють як діяльність з:
У цьому випадку завданням управління є підвищення ефективності віддачі від вкладень. УН включає систему законодавчого та нормативного регулювання, яке здійснюється державними органами, крім цього оформленням та реєстрацією документів на об'єкт нерухомості та управління ВІН на користь власника.
Об'єктом управління може бути як окремий об'єкт, і відповідна їм система майнової, відомчої, федеральної та приватної нерухомості. УН здійснюється у трьох напрямках: правовому (розподіл прав на нерухомість), економічному (управління доходами та витратами в процесі експлуатації), технічному (підтримка у хорошому стані).
УН може бути: зовнішнім – діяльність державних органів, спрямована на створення «правил гри» та внутрішнім – діяльність самої організації на підставі своїх прав та правил.
За масштабами та структурою управління виділяють такі рівні УН:
1. Управління окремими ВІН
2. Управління комплексом ВІН
3. Управління майновим комплексом підприємств
4. Управління територіями
5. Управління портфелем нерухомості.
Тема 2. Роль держави у регулюванні сфери нерухомості. Цілі та завдання управліннядержавною та муніципальною нерухомістю.
1. Роль держави у регулюванні сфери нерухомості. Правові основи управління нерухомістю.
2. Цілі та завдання управління державною та муніципальною нерухомістю.
3. Способи управління державною та муніципальною нерухомістю. Приватизація.
1.Держава виконує не тільки регулюючі функції, а й є найбільшим власником нерухомості. Робимо акцент на роль регулятора. Роль держави в регулюванні зводиться до наступного: здійснення ідеологічної та законної функції, концентрації ресурсів (державних та приватних) для створення інфраструктури РН, розробка «правил гри», вимог до учасників РН (створення інститутів реєстрації прав на нерухомість, самих ОН, нагляд за станом будівельних організацій та їх підтримка, застосування санкцій до учасників ринку). Створення системи інформації про стан РН та забезпечення її відкритості, формування системи захисту покупців від втрат, запобігання впливу на РН інших видів регулювання (фіскальні, монітористські не повинні сильно позначатися на РН, зміна курсу валют).
Основними напрямами державного регулювання сфери нерухомості є:
1. Здійснення забезпечення прав та інтересів користувачів, власників та власників
2. Підтримання оптимального співвідношення інтересів суспільства в цілому та суб'єктів РН
3. Підвищення ефективності використання нерухомості
Методами державного регулювання виступають:
1. Метод прямого втручання (адміністративні, створення законів, постанов, інструкцій, правил тощо; створення наявності механізму відповідальності при порушенні вимог до операцій з нерухомістю;реєстрація, ліцензування підприємницької діяльності).
2. Непрямі методи (використання економічних важелів, оподаткування ВІН, податок на землю, реалізація державних цільових програм у сфері нерухомості, встановлення амортизаційних норм, вирішення та реєстрація питань землекористування та розвитку інфраструктури).
Т.о. держава на РН виконує такі функції:
- професійного учасника РН
- емітента державних та муніципальних ЦП під заставу НІ (землі)
Нормативно-правовими засадами УН є:
- Закон про власність, про приватизацію, про іпотеку, про реєстрацію, про оціночну діяльність, про банкрутство, про інвестиційну діяльність, кодекси (лісовий, водний).
Документи ЄСПУН мають забезпечити власникам, власникам нерухомості: розуміння організації процесу управління, критерії оцінки якості послуг з управління, прозорість діяльності управлінців. Управлінцям ЄСПУН дає: знання з організації ефективного управління, єдину термінологію та понятійний апарат, так само інструментарій щодо підвищення якості послуг з управління. Споживачам ЄСПУН дає: гарантію якості обслуговування нерухомості, можливість пред'явлення претензій та гарантію їхнього задоволення в судовому порядку.
Дані стандарти ЕСПУН створюються з урахуванням державного стандарту ИСО 9000 система управління якістю, стандартів галузей, підприємств, товариств, державну систему стандартизації РФ.
По ЕСПУН діяльність з управління складається з:
1. Експертизи нерухомості (технічна, правова, ринкова, економічна, управлінська)
3. Розробки програм управління ВІН
4. Організації системи технічної експлуатації
5. Маркетинг ВІН
6. Управлінняпроектом розвитку ВІН
2.Нерухомість як для держави, так і для муніципалітету є джерелом доходів. Тому управління цими рівнями нерухомості має бути підпорядковане стратегічній меті – зростання добробуту та підвищення якості життя населення.
При вивченні цього питання можна вдатися до концепції управління державним майном РФ, прийнятої 2000 року. Цілі концепції:
- Зростання доходів федерального бюджету, за рахунок ефективного управління нерухомістю
- оптимізація структури власності для економічного зростання
- Використання державних активів для залучення інвестицій у реальний сектор економіки.
Для реалізації цієї програми необхідно було провести: повну інвентаризацію державної нерухомості, класифікацію ВІН за ознаками, що визначають специфіку управління, підвищити ефективність управління державним майном, перейти до об'єктного управління, залучення керуючих компаній із контролем за їх діяльністю.
В основу концепції покладено принципи управління на основі об'єктного підходу, принципи НЕІ та принцип платності.
В даний час при управлінні державною та муніципальною нерухомістю реалізується функціональний та галузевий підходи. На рівні суб'єктів України комітети чи міністерства розпоряджаються ОН у рамках переданих їм повноважень: ініціюють продаж державних підприємств, приватизацію, затверджують типові статути державних підприємств, можуть виступати орендодавцями, виступають ініціаторами передачі майна до господарського відання чи оперативного управління. Це функціональний підхід.