Лофти нове життя промислових будівель, Метражі - Нерухомість крупним планом
Відкрита цегляна кладка стін, кам'яна підлога та труби – це не фабрика чи завод, це житло сучасного городянина. Модний стиль лофт набирає популярності. Найчастіше його використовують для характеристики інтер'єрного стилю. Однак справжній лофт – не майстерна імітація, а справжня промислова будівля, яка використовується не за прямим призначенням – як житлове або комерційне приміщення
Витоки індустріального руху
Англійське «loft» у дослівному перекладі означає «горище». Тобто це додаткове, нежитлове приміщення. Насправді так називають будівлі колишніх підприємств, перероблені під комерційні чи житлові об'єкти.
Лофт став наслідком економічних проблем початку минулого сторіччя. За часів Великої депресії США зупинилося безліч промислових підприємств. Виробничі приміщення, що звільнилися, розпродали, а нові власники здали їх в оренду. Вартість такого житла була низька. Тому вчорашні фабрики швидко облюбували представники творчих професій – небагаті та невибагливі у побуті.
Трохи згодом на просторі та незвичайні апартаменти звернули увагу заможні люди. Так з'явився інтер'єр у стилі лофт та цілий клас елітного просторого житла з високими стелями.
– Власник лофта став асоціюватися не з бідняком, який не може накопичити собі на житло, а з людиною, яка має яскраву індивідуальність, – зазначає виконавчий директор ТОВ «Р-Консалтинг» Ольга Козирєва. – Саме таким відповідно і побачили українські ріелтори цей формат.
Індустріальний стиль, що зародився в Америці, отримав визнання в Європі. Сьогодні про нього говорять і в Україні. Доведеться пошукати журнал про нерухомість та дизайн інтер'єрів, що не присвятив номер або хочаб пару сторінок популярному індустріалізму.
Лофт в Україні в цілому і в Пермі зокрема
А як насправді? Чи є перспективи в Україні у промислових апартаментів з іншої епохи?
Сьогодні навмисне індустріальний дух є одним із віянь сучасного мистецтва. У подібних приміщеннях відбуваються виставки та культурно-масові заходи. Колишні ангари переобладнують у клуби, не особливо змінюючи їхній зовнішній вигляд. Тому що так модно.
Головний аналітик ТОВ «Аналітичний центр «КД-консалтинг» САКРН Борис Миколаїв:
– Для України лофт – це екзотика. Подібні «вишукування» мають місце в Москві та Санкт-Петербурзі, здебільшого це комерційний лофт. Найбільш яскравий приклад – «Вінзавод» у столиці, де на місці колишнього виробництва організовано виставковий майданчик. Існує ще низка проектів переобладнання промзон під концертні майданчики, офісні приміщення, галереї.
Є й інші приклади роботи з комерційною нерухомістю: перетворення колишніх промислових будівель на торгові центри. У цьому випадку приміщення повністю змінює зовнішній вигляд.
Як зазначає фахівець, житловий лофт – велика рідкість. Здебільшого таке житло вважається елітним. По-перше, внаслідок розростання міста старовинні промислові підприємства найчастіше опиняються у центральних районах міста. По-друге, приміщення мають досить велику площу.
Виконавчий директор ТОВ «Р-Консалтинг» Ольга Козирєва:
– український ринок нерухомості перебуває у постійному пошуку нових форматів. Треба сказати, що тут ми у порівняно вигідному становищі. Так, наприклад, столичні девелопери, користуючись високим обсягом попиту на ринку, копіюють те, що вже реалізовано на розвинених європейських та американських ринках нерухомості. В свою чергу,девелопери українських міст-мільйонників, таких як Перм, копіюють досвід столичних. Переобладнання виробничих будівель під лофти - це якраз яскравий приклад такого запозичення.
У центральній частині багатьох українських міст є промислові будинки, які можна було б переобладнати у такий модний формат. Але лофти поки що є лише у Москві чи Санкт-Петербурзі. Давайте розберемося чому.
Припустимо, у центральній частині Пермі є майданчик, зайнятий промисловими будинками. Треба сказати, що промислових будівель, що пустують, у центрі Пермі немає. Для того, щоб ці площі стали вільними, необхідно перевозити виробництво в інше місце. Так, наприклад, було з майданчиком, де зараз будується ЖК «Сонячне місто», і там, де було розташовано Пермську кондитерську фабрику (за ЦУМом). Звичайно, витрати по переїзду промислових потужностей бере на себе власник майданчика, що звільняється. І звичайно, він, як мінімум, повинен повернути собі витрати, пов'язані з переїздом. Погодьтеся, облаштування лофт-апартаментів у промисловій будівлі та продаж їх у Пермі за такою ціною, щоб власник майданчика зміг окупити свої витрати, не здається реальним.
З іншого боку, є проект, який належить Ренові – проект із забудови та реконструкції колишньої Пермської тютюнової фабрики. На мій погляд, там була б можлива реалізація формату лофт, оскільки на цій ділянці планується будівництво приміщень та іншого формату, що, звісно, не дозволило б провалитися економіці проекту. Але наскільки я знаю, власник майданчика не планує реалізовувати ризикований з погляду прогнозу попиту формат. Мало заявити на ринку унікальний об'єкт, потрібно знайти охочих жити саме так.
Реалізований проект
Нинішній власник придбав будинок, як ірозташований у ньому харчовий комбінат ще 1997 року. Пізніше тут було відкрито алкогольний завод «Арсенал» та компанію з доставки питної води «Джерельце Прікам'я». А два роки тому колишнє промислове підприємство перетворилося на житловий будинок. Про виконану роботу нам розповів директор ТОВ «Біо» Олексій Саблев:
– Після закриття заводу була спроба перетворити приміщення на офісну будівлю та реалізувати як комерційний об'єкт. Однак охочих вести тут бізнес виявилося небагато. Проведені нами дослідження ринку показали, що є попит на житло економ-класу. Тому було ухвалено рішення робити житловий будинок. Для цього довелося робити повне перепланування будівлі. Спочатку будова була адміністративним корпусом заводу, і, як і в будь-якій офісній будівлі, на поверсі було багато кабінетів і всього один-два санвузли. Тому, щоби зробити житлові приміщення, нам довелося прокладати розведення комунікацій по всьому будинку.
Будівля колишнього заводу "Арсенал"
Крім того, було проведено геодезичні дослідження землі. В результаті, через особливості ґрунту, провели низку укріплювальних робіт. Посилення берегової частини зроблено за особливою технологією: у ґрунт під тиском було залито бетон. Це запобігатиме його можливій руйнації. У цьому районі більше ніде нема такого зміцнення берега.
Потрібно зазначити, що на момент зміни призначення приміщень було проведено повну реконструкцію об'єкту: надбудовано третій поверх, зроблено додатковий під'їзд, також повністю утеплено будівлю. Після цього об'єкт був зареєстрований як житловий будинок.
Оскільки всі документи гаразд, на кожну квартиру є свідчення, то квартири переважно купують на кредитні кошти та за держпрограмами.
З моменту виходу на ринок минуло два роки. І на сьогоднішній деньМайже всі квартири реалізовані. У перспективі забудовник планує звести по сусідству ще три подібні, але вже чотириповерхові будинки. Практика показала, що невеликі квартири за доступною ціною на березі Ками досить потрібні.
Проте не можна сказати, що реконструйований будинок – це лофт у чистому вигляді. Будівля втратила промисловий шик. У квартирах ніщо не нагадує про його індустріальне минуле.
Майбутнє пермського лофт-житла
Проте експерти зазначають, що очікувати великої кількості лофт-житла не слід.
При цьому реконструкція існуючих приміщень найчастіше обходиться дорожче за будівництво нового житла. У кожному даному випадку необхідно розраховувати доцільність роботи. Вивчати попит ще до ринку, проводити масштабне маркетингове дослідження питання.
Експерти сходяться на думці, що сьогодні споживач про таке житло не знає. Приклад вдалої реалізації поки що поодинокий. І навряд чи колишні промислові будинки щільно увійдуть до нашого життя найближчим часом. Як зазначає головний аналітик ТОВ «Аналітичний центр «КД-консалтинг» САКРН Борис Ніколаєв, можливий єдиний варіант розвитку подій:
– В основі будь-якого комерційного будівельного проекту чи проекту реконструкції лежить економічна доцільність. Сучасні реалії такі, що простіше здійснити проект редевелопменту території: змінити існуюче зонування, здійснити знесення будівель і звести на цьому місці житло затребуваного ринком формату. Тому, на наш погляд, хоч якісь перспективи розвиток лофта мають місце якщо реконструйований об'єкт - пам'ятка архітектури. Але й тут є два «але». Перше – самих собою виробничих об'єктів-пам'ятників архітектури кількісно небагато. І друге – у будь-якомуЯкщо це, швидше, буде комерційний лофт. Це простіше юридично, планувальні рішення виробничих будівель набагато ближче за форматом до комерції, ніж до житла. Явище чогось, зокрема розвиток нових форм нерухомості, відбувається тоді, коли цього є попит. Менталітет населення України такий: «Те, що реконструйовано, переформатовано – апріорі гірше за збудоване знову, з нуля». Тому на питання, чи відбудеться у найближчі десятиліття розвиток лофта в Україні, можна відповісти, що ні. Більшою мірою це залишиться «модним словом», більш відповідним і застосовним на етапі просування проекту, ніж відбиває дійсну його суть.