Методи оцінки зовнішнього (економічного) старіння нерухомості, Нерухомість

Зовнішнє старіння нерухомості в залежності від причин, що викликали його, в більшості випадків є непереборним через незмінність розташування, але в ряді випадків може «самоусунутись» через позитивну зміну навколишнього ринкового середовища.

Для оцінки зовнішнього старіння можуть застосовуватись такі методи:

1) метод капіталізації втрати доходу, що відноситься до зовнішнього впливу;

2) метод порівняння продажів подібних об'єктів за наявності та без зовнішніх впливів.

За наявності достатньої кількості даних застосування другого методу краще.

Метод капіталізації втрати доходу передбачає визначення втрат доходу всієї власності з допомогою зовнішніх впливів. Потім частка втрат, що припадає на будинок, капіталізується за норми капіталізації для будівель.

Приклад 11.15. Визначити зовнішнє (економічне) старіння складу, якщо відомо, що чистий дохід без урахування зовнішніх факторів після усунення фізичного зносу, що усувається, і функціонального старіння становить 25 000 тис. руб.; поточний чистий прибуток після усунення цих видів зносу - 21 000 тис. руб.; вартість землі - 5000 тис. руб., Норма капіталізації для землі - 10%, для будівель - 15%.

1. Визначимо втрату чистого доходу за рахунок зовнішніх факторів:

25 000 - 2100 = 400 тис. руб.

1. Визначимо чистий дохід, що відноситься до будівлі:

2100 - 5000 х 0,1 - 1600 тис. руб.

3. Визначимо втрату чистого доходу, що відноситься до будівлі: (1 - 500: 2100) х 400 - 305 тис. руб.

Отже, вартість зовнішнього старіння складу становить 305:0,15 = 2035 тис. крб.

Метод парного продажузаснований на аналізі наявної цінової інформації щодо нещодавно проданих аналогічних об'єктів. При цьому передбачається, що об'єкти парного продажу відрізняються один від одного лише виявленим та віднесеним до об'єкта оцінки економічним старінням.

Приклад 11.16. Визначити зовнішнє старіння складу, що знаходиться далеко від речового ринку, якщо відомо, що ціна продажу об'єкта-аналогу, що знаходиться далеко від речового ринку, - 450 тис. руб.; вартість продажу об'єкта-аналогу, що знаходиться поблизу речового ринку, — 600 тис. крб.; різниця у фізичних та інших відмінностях об'єктів-аналогів становить 60 тис. руб.

Вартість зовнішнього (економічного) старіння складу складає: 600 - 450 - 60 - 90 тис. руб.

Джерело: Оцінка нерухомості: навчальний посібник / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховікова, В.Є. Єсіпов, С.К. Мирзажанів. - М.: КНОРУС, 2010. - 752 с

---