Методичні роз’яснення з питань оцінки об’єктів капітального будівництва - Асоціація

Партнерство продовжує публікувати Методичні роз'яснення щодо актуальних питань оцінки, які публікуються як у форматі docx (для копіювання тексту), так і у форматі pdf (з печаткою та підписом).

МЕТОДИЧНІ РОЗ'ЯСНЕННЯ з урахування вартості прав на земельну ділянку при оцінці ринкової вартості об'єктів капітального будівництва з метою «оспорювання»

1. З методичної точки зору,об'єкт капітального будівництва (ОКС) є «цеглою, що висить у повітрі» : сума витрат на створення та прибутку підприємця за мінусом фізичного зносу та старіння (п .п."г" п. 24 ФСТ №7).

Взаємозв'язок між вартістю різних елементів нерухомості:

2. При оцінці ринкової вартості ГКСвартість прав на земельну ділянку не враховується з таких основних причин.

2.1. Ринкова вартість ГКС у рамках процедури оскарження визначається з метою оподаткування. Главою 31 Податкового Кодексу передбачено земельний податок, податковою базою якого є кадастрова вартість земельної ділянки. Включення вартості прав на земельну ділянку до складу ринкової вартості ГКС призведе до повторного оподаткування земельної ділянки (безпосередньо у вигляді земельного податку, а також у вигляді частини податку на майно за ГКС), що є неприпустимим.

МЕТОДИЧНІ РОЗ'ЯСНЕННЯ про специфіку використання підходів до оцінки об'єктів капітального будівництва з метою оскарження кадастрової вартості

1. Підпунктом «і» п. 8 ФСТ №3 встановлено, що Оцінювач самостійно обирає підходи до оцінки, доречні для оцінки вартості конкретного об'єкта оцінки, та наводить у звіті про оцінку обґрунтування вибору.

Вибір підходів до оцінки полягає в зіставленні достовірності результатів,одержуваних з їхньої основі. Доцільно відмовитися від застосування підходу до оцінки, якщо результати, одержувані з його основі, значно менш достовірні, ніж результати, одержувані за іншим використаним підходом до оцінки.

3. Специфіка застосування підходів до оцінки ринкової вартості ГКС для цілей оскарження результатів визначення кадастрової вартості:

3.1. Витратний - не враховується вартість прав на земельну ділянку;

3.2. Порівняльний - як об'єкти-аналоги використовуються єдині об'єкти нерухомості (ЕОН). Вартість ЄОН може очищатися від вартості земельної ділянки, що припадає на неї, одним з наступних методів:

• «на виході» – вартість ЄОН, до складу якого входить оцінюваний ГКС, зменшується на вартість прав земельної ділянки, що належить до неї. Цей метод зазвичай найбільш доцільний, оскільки потребує менших трудовитрат;
• «на вході» – вартість ЄОН-аналогів зменшується на вартість прав земельних ділянок, що належать до них;

3.3. Дохідний – аналогічно порівняльному підходу до оцінки розрахунок здійснюється через вартість ЄОН з очищенням від вартості прав на земельну ділянку «на виході».

Матеріали на тему:

---