На будинок є право власності, а на ділянку - яка під будівлею - ні, які можу бути
Збираємось придбати нежитлове приміщення (один поверх) у 5-ти поверховому будинку. На приміщення оформлено право власності (ТОВ). Проте земля, що під будинком, не оформлена. Власник каже, що земля нібито у власності підрядника та власники її просто не оформляли, щоб не платити земельний податок. Мене цікавить, чим може загрожувати придбання такого приміщення? Власник стверджує, що земля, яка обслуговує будівлю, не може подітися нікуди. Дозвіл на будівництво будівлі та на введення в експлуатацію є.
Вітаю! Схожі питання вже розглядалися, спробуйте подивитися тут:
Сьогодні ми вже відповіли на 752 питання. У середньому очікування відповіді – 14 хвилин.
Нічим така покупка не загрожуватиме, будинок ніхто зносити не буде і вимагати від Вас сплати за оренду землі теж.
Консультація юриста безкоштовно
Відповідно до Земельного кодексу, Україна ви набуваєте права на використання відповідної частини земельної ділянки на тих же умовах та обсязі, що й попередній власник, тобто земельна ділянка нікуди не подінеться і ви маєте право користуватися нею.
Нічого страшного можна купувати.
Згоден, що маєте право користуватися, навіть більше того, викупити з обліку його кадастрової вартості.
Здрастуйте Катерино! Я дозволю додати колезі Мусатову
Стаття 35.Перехід права на земельну ділянку при переході права власності на будівлю, споруду
1. При переході права власності на будівлю, споруду, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває права на використання відповідної частини земельної ділянкидільниці, зайнятої будинком, спорудою та необхідною для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й колишній їх власник.
У разі переходу права власності на будівлю, спорудження до кількох власників порядок користування земельною ділянкою визначається з урахуванням часток у праві власності на будівлю, споруду або порядку користування земельною ділянкою.
3.Власник будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці, має переважне право купівлі або оренди земельної ділянки, що здійснюється у порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі.
4. Відчуження будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці та належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, за винятком таких випадків:
1)відчуження частини будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом із частиною земельної ділянки;
2) відчуження будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, вилученою з обігу відповідно до статті 27 цього Кодексу;
3) відчуження споруди, яка розташована на земельній ділянці на умовах сервітуту.
Відчуження будівлі, споруди, що знаходяться на обмеженій в обороті земельній ділянці та належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою, якщо федеральним законом дозволено надавати таку земельну ділянку у власність громадян та юридичних осіб.
Не допускається відчуження земельної ділянки без будівель, споруди, що знаходяться на ній, у разі, якщо вони належать одній особі.власником частин будівлі, споруди або приміщення, що належать йому, проводиться разом з відчуженням частки зазначених осіб у праві власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля, споруда. Катерина як ми бачимо відчуження першого поверху згідно з п/п 1 п.4 ст.35 передбачає відчуження частини будівлі без відчуження земельної ділянки, так що Вам нема про що хвилюватися. Тим більше, що у Вас є переважне право придбання частки земельної ділянки — п.3. Бажаю удачі та успіхів.
Добридень. Я не бачу приводів для занепокоєння. Оскільки без рішення про землевідведення отримання зазначених документів було б проблематичним.
Так, у ст. 51 Містобудівного кодексу України зазначено, що
9. З метою будівництва, реконструкції об'єкта індивідуального житлового будівництва забудовник надсилає заяву про видачу дозволу на будівництво до уповноважених на видачу дозволів на будівництво відповідно до частин 4 - 6 цієї статті федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта України або орган місцевого самоврядування безпосередньо або через функціональний центр. Для прийняття рішення про видачу дозволу на будівництво необхідні такі документи: 1) документи, що встановлюють право на земельну ділянку; 2) містобудівний план земельної ділянки; 3) схема планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва.
Аналогічно і з введенням об'єкта в експлуатацію
3. Для прийняття рішення про видачу дозволу на введення об'єкта в експлуатацію необхідні такі документи: 1) документи, що встановлюють право на земельну ділянку;
Нічого не зміниться. Будинок зведенийзаконних підставах, зміна права власності на земельну ділянку не тягне за собою перехід права власності на споруджену будову.
Стаття 271 ЦК РФ 1. Власник будівлі, споруди або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що належить іншій особі, має право користування наданою такою особою під цю нерухомість земельною ділянкою. 2. При переході права власності на нерухомість, що знаходиться на чужій земельній ділянці, до іншої особи воно набуває права користування відповідною земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й колишній власник нерухомості.Перехід права власності на земельну ділянку не є підставою припинення або зміни права користування цією ділянкою, що належить власнику нерухомості.3. Власник нерухомості, що знаходиться на чужій земельній ділянці, має право володіти, користуватися та розпоряджатися цією нерухомістю на свій розсуд, у тому числі зносити відповідні будівлі та споруди, оскільки це не суперечить умовам користування даною ділянкою, встановленим законом або договором. І ще питання — якщо земля у забудовника не у власності, а в оренді, як це змінює ситуацію? Катерина
Здрастуйте, Катерино. Перехід права власності на приміщення Вам зареєструють у Росреєстрі без проблем та без землі. Якщо будинок знову збудований, на нього видавався дозвіл на будівництво та дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію, отже, земля була оформлена належним чином. Але на підрядника вона оформлена не може. Згідно з положеннями Містобудівного кодексу, Україна підрядник — це особа, яка здійснює будівництво на землі, наданій замовнику.Замовник є правовласником земельної ділянки, на його ім'я видається дозвіл на будівництво та дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію. Тому, мені здається, тут є якась невідповідність. Я б замовила виписку з ЄДРП на земельну ділянку — кому ж вона належить і на якому праві. Купуючи лише приміщення без частки у праві власності на земельну ділянку (якщо там, звичайно, право власності, а не право оренди), будьте готові до того, що правовласник землі захоче оформити з Вами договірні відносини та стягувати плату за користування земельною ділянкою.
Наталю, дякую за відповідь!
Ось тому є побоювання, що власник землі може вимагати непомірно високу плату за користування земельною ділянкою. А якщо власник землі захоче її продати? тоді ми маємо право переважної покупки, вірно? І ще питання – якщо земля у забудовника не у власності, а в оренді, як це змінює ситуацію?
Загалом продавець сказав, що були збори власників приміщень у цій будівлі, і вони вже віддали документи юристу на оформлення, але процес не швидкий.
Катерино, почну з цього питання. Якщо державна або муніципальна земля знаходиться в оренді у забудовника, то набуваючи права власності на приміщення в будівлі, Ви одночасно, як вказали колеги, набуваєте виняткового права на приватизацію ділянки або її надання в оренду. Відповідно до ч.2 ст.39.20. Земельного кодексу України у разі, якщо будівля, споруда, розташовані на земельній ділянці, розділ якої неможливо здійснити без порушень вимог до утворених або змінених земельних ділянок (далі — неподільна земельна ділянка), чи приміщення у зазначеній будівлі, споруді належать кільком особам на праві приватноївласності або на такій земельній ділянці розташовані кілька будівель, споруд, що належать кільком особам на праві приватної власності,ети особи мають право на придбання такої земельної ділянки у спільну пайову власність або в оренду з множинністю осіб на боці арендатора. Якщо власники приміщень захочуть придбати ділянку в пайову власність, їм доведеться одночасно звертатися з відповідними заявами до Адміністрації. Для оренди достатньо заяви одного із власників приміщень у будівлі. З ним буде укладено договір оренди з множинністю осіб на боці орендаря, до якого згодом приєднаються нові власники приміщень (договір приєднання). Мало того, Адміністрація може примусити власників приміщень до укладання договору оренди земельної ділянки у випадках, передбачених пунктами 6-8 ст.39.20. ЗК РФ. Тут, гадаю, все зрозуміло.
Щодо випадку, якщо земля перебуває у приватній власності. Тут все залежить від того, кому все-таки належить ділянка: особі, яка продає Вам приміщення або третій особі. У тому випадку, якщо ділянка належить на праві власності продавцю приміщення, то відповідно до ч.4 ст.35 ЗК України відчуження учасником часткової власності частки у праві власності на будівлю, споруду або відчуження власником частини будівлі, споруди, що належить їй . абоприміщенняу них проводиться разом із відчуженням частки зазначених осіб у праві власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля, споруда. Тобто в цьому випадку перехід права власності на приміщення буде зареєстрований тільки у разі одночасного продажу відповідної частки у праві власності на земельну ділянку. Цікаві положенняст.273 Цивільного кодексу РФ, згідно з якою при переході права власності на будівлю або споруду, що належало власнику земельної ділянки, на якій вона знаходиться, до набувача будівлі або споруди переходить право власності на земельну ділянку, зайняту будівлею або спорудою та необхідну для її використання, якщо інше не передбачено законом.
У тому випадку, якщо ділянка належить третій особі, Ви як власник приміщення матимете переважне право купівлі ділянки, якщо звичайно, власник збереться її продавати. Відповідно до ч.3 ст.35 ЗК України власник будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці, має переважне право купівлі або оренди земельної ділянки, що здійснюється у порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі. Якщо власник землі не захоче її продавати, Ваші відносини будуть будуватися на наступному. Відповідно до ч.1 ст.35 ЗК Україна при переході права власності на будівлю, споруду, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває права на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, спорудою та необхідною для їх використання,на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і колишній їх власник. Тобто спочатку Вам треба з'ясувати, на якому праві земельну ділянку використовував продавець приміщення. Якщо між цими особами було укладено договір оренди, то для Вас умови оренди мають бути аналогічними.
Саме тому і є побоювання, що власник землі може вимагати надмірно високу плату користування земельним ділянкою. Катерина
Плата за користування земельною ділянкою має бути розумною та обґрунтованою, вонамає бути встановлена угодою сторін, тобто. обидві сторони мають бути згодні з її розміром. Розбіжності, що виникли під час укладання договору, Ви маєте право передати на розгляд суду, який має визначити, яка плата за землю буде справедливою та обґрунтованою.