Наслідки незаконного перепланування узагальнення судової практики останнього часу
(«Житлове право», 2011, N 4)
НАСЛІДКИ НЕЗАКОННОГО ПЕРЕПЛАНУВАННЯ:
УЗАГАЛЬНЕННЯ СУДОВОЇ ПРАКТИКИ ОСТАННОГО ЧАСУ
Скудутіс М. Ст, юрист.
Нагадаємо, що ст. 29 Житлового кодексу України закріплює наслідки самовільного перебудови та (або) самовільного перепланування житлового приміщення. Так, у ч. 1 визначено, що самовільними є перебудова та (або) перепланування житлового приміщення, проведені за відсутності підстави, передбаченої ч. 6 ст. 26 Кодексу, або з порушенням проекту перебудови та (або) перепланування, що представлявся відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 26 Кодексу.
Стаття 7.21 КпАП України передбачає відповідальність за порушення правил користування житловими приміщеннями. Так, самовільні перебудову та (або) перепланування житлових будинків та (або) житлових приміщень тягне за собою попередження або накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від однієї тисячі до однієї тисячі п'ятисот рублів.
Самовільне перепланування житлових приміщень у багатоквартирних будинках тягне за собою накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від двох тисяч до двох тисяч п'ятсот рублів.
ЖБК НЕ МОЖУТЬ СПОРЮВАТИ ПЕРЕПЛАНУВАННЯ
У своїй скарзі до Конституційного Суду України ЖБК «Волзький» заперечував конституційність ст. 29 ЖК РФ.
На думку заявника, ця норма суперечить Конституції України, її ст. 46 (ч. 1), оскільки обмежує право громадян, житлово-будівельних кооперативів, товариств власників житла та керуючих компаній на судовий захист у випадках самовільних перепланування та (або) перебудови житлового приміщення, наділяючи таким правом лише органи, які здійснюють погодження перепланування та(або) перебудови житлового приміщення.
Однак Конституційний Суд України не знайшов підстав для ухвалення скарги до розгляду.
Вища судова інстанція дійшла висновку, що положення ст. 29 ЖК РФ, що встановлюють спеціальний механізм публічно-правового контролю за дотриманням порядку перепланування та (або) перебудови житлового приміщення, не виключають можливості використання власниками приміщень у багатоквартирному будинку або об'єднаннями власників приміщень у багатоквартирному будинку на користь власників цивільно-правових засобів захисту, зокрема способу, передбаченого ст. 304 ЦК України. Таким чином, КС Україна дійшов висновку, що положення статті не можуть розглядатися як такі, що порушують будь-які конституційні права та свободи заявника, зазначені в скарзі.
АРБІТРАЖНА ПРАКТИКА З ПИТАННЯ ПЕРЕПЛАНУВАННЯ
Адміністрація міста Комсомольська-на-Амурі відмовила у переведенні житлового приміщення (квартири) у нежитлове.
Судові акти мотивовані тим, що фактично вимоги позивача, який провів перебудову двокімнатної квартири та функціонального нежитлового приміщення в єдиний новий об'єкт нерухомості, зводяться до збереження новоствореного нежитлового приміщення у перепланованому стані, здійсненому в самовільному порядку без отримання необхідного дозволу.
Нагадаємо, що розміщення власником у житловому приміщенні підприємств, установ, організацій, що належить йому, допускається тільки після переведення такого приміщення в нежитлове. Переведення приміщень з житлових у нежитлові проводиться у порядку, що визначається житловим законодавством (п. 3 ст. 288 ЦК України).
Пунктом 1 ст. 23 Житлового кодексу Україна передбачено, що переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення здійснюється органом місцевогосамоврядування.
ФАС у Постанові вказав, що апеляційним судом правильно пояснювалося, що нормами житлового права встановлено позасудовий (адміністративний) порядок переведення житлових приміщень до нежитлових, у тому числі таких, що потребують перебудови (перепланування). Це виключає заміну судовим рішенням відповідних дій та рішень адміністративних органів щодо зміни цільового призначення спірного об'єкта.
В апеляційній інстанції законність рішення не перевірялася.
В обґрунтування заявлених вимог суспільство вказало, що є власником нежитлових приміщень. У названих приміщеннях суспільством було здійснено перепланування. Судом встановлено, що виконане перепланування не загрожує життю та здоров'ю громадян та відповідає вимогам БНіП, що є достатньою підставою для винесення судом рішення про збереження приміщень у перепланованому стані.
Оцінивши за правилами ст. 71 Арбітражного процесуального кодексу України представлені у справу докази, суд апеляційної інстанції дійшов правильного, на думку ФАС, висновку про те, що збереження спірних приміщень у перевлаштованому та (або) перепланованому стані не порушує права та законні інтереси громадян і не створює загрози їх життю чи здоров'ю. Заперечення від власників суміжних приміщень були відсутні.
ОГЛЯД ПРАКТИКИ СУДІВ ЗАГАЛЬНОЇ ЮРИСДИКЦІЇ
З ПИТАННЯ ПЕРЕПЛАНУВАННЯ ЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ
Висновок. Справи про заперечення перепланування розглядаються в судах (особливо у судах загальної юрисдикції) дуже часто. При цьому лише орган, який здійснює погодження перебудови та перепланування житла, має право звернутися з позовом до суду:
1. Щодо власника — про продаж з прилюдних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених відпродаж такого житлового приміщення коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення з покладанням на нового власника такого житлового приміщення обов'язки щодо приведення його в колишній стан.
Зробити це може лише після направлення власнику (наймачеві) попередження про приведення приміщення у початковий стан і за невиконання останнім цього обов'язки у розумний термін. Тому подавати позови від імені інших (наприклад, від імені ТСЖ) — марно. А от узаконити (за рішенням суду) вже зроблене перепланування, яке не порушує права інших громадян, цілком реально.