Нерухомість у Болгарії скелети у шафі
Ряд порталів нерухомості останні два-три роки повідомляють про різке зниження цін на нерухомість у Болгарії. Експерти стверджують, що квартири у місцевих новобудовах щороку дешевшають від 5 до 9%. І 2014 рік, зважаючи на все, тільки посилить цю тенденцію. І справа тут не стільки в кількості пропозицій, що постійно зростає, або горезвісному економічному застою. Основна причина, як з'ясувалося, у відчутному падінні попиту на житло в Болгарії, насамперед, з боку українців.
Намагаючись з'ясувати причини такого відчутного охолодження інтересу українців до привабливих у ціновому відношенні болгарських квадратних метрів, експерти поринули в історію цього питання. Нагадаємо, світова економічна криза 2008-го пішла тільки на користь місцевому ринку нерухомості: підйом початку «нульових», а також вступ Болгарії до ЄС і НАТО привели до країни британців, ірландців та інших європейців, які стали щедро вкладатися в тутешнє житло. , залишивши незрівнянно дорожчий ринок Іспанії Їх приклад наслідували і українці. За деякими оцінками, громадяни України є власниками не менше 100 тисяч квартир та будинків у Болгарії. Великою мірою завдяки братам-слов'янам за підсумками 2011 року Болгарія займала сьоме місце у світі за обсягом зарубіжних інвестицій у нерухомість. І стараннями ж українців країна досі тримається у першій десятці цього рейтингу. Щоправда, вже не так міцно.
Так чому ж українці більше не бажають отримувати вигоду за "золотою формулою" болгарської нерухомості - чудові природні умови помножені на неймовірну дешевизну житла (середня ціна квадратного метра в Болгарії становить близько 500 євро). Мабуть тому, що у цій формулі від наївного українського клієнта приховано безліч невідомих. І перед вагоюцих невідомих тьмяніють і завидна привабливість низької вартості тутешніх продуктів, і цінова доступність більшості послуг, і м'який клімат, і відносна географічна близькість до батьківщини, і мінімальний податок на нерухомість, і простота при оформленні угоди (все, що вам потрібно при купівлі квартири – (укласти договір і зареєструвати його), і відсутність злочинності, і унікальна можливість хоча б не де-юре, але де-факто відчути себе справжнім європейцем.
Донедавна низькі ціни на нерухомість у Болгарії буквально блокували мозок наших покупців. Один із організаторів українських виставок із закордонної нерухомості наводить як приклад характерний випадок. У 2012 році в Санкт-Петербурзі біля стенду болгарського забудовника юрмилися люди. Їх ніби загіпнотизувала низька ціна на апартаменти (359 євро/м2). Вони просто переставали розуміти: прокинувшись після оплати резерваційних депозитів та підписання договорів купівлі-продажу щасливі покупці, у тому числі й люди пенсійного віку, уявлення не мали, де будуть перебувати їхні придбані апартаменти. Задоволені вигідним вкладенням коштів Українці геть-чисто забували запитати не лише про віддаленість об'єкта від моря, а й навіть про термін здачі апартаментів. Згодом виявлялося, що закінчення будівництва доведеться чекати цілих 5 років, а самі будинки знаходяться за кілька кілометрів від узбережжя.
Однак списувати всі проблеми лише на українську довірливість і "може" було б великою помилкою. Ринок болгарської нерухомості і без огляду на українську ментальність таїть масу "підводного каміння", лавірувати між якими часом не вдається навіть досвідченим ділкам. Багато експертів називають дві глобальні проблеми ринку нерухомості Болгарії - шахрайство та гострий дефіцитякісного житла.
Про неймовірні масштаби житлового "кидалова" у Болгарії заговорили після гучного скандалу з придбанням українськими поп-зірками апартаментів неподалік міста Равда у комплексі «Емеральд». Тоді ні Мілявська, ні Кіркоров (шахраїв не зупинили навіть болгарське коріння співака) не отримали нічого із зазначеного в договорі. Замість обіцяних апартаментів першого класу їм дістався четвертий, комуналка виявилася просто надхмарною, і в довершенні з'ясувалося, що придбане ними житло здавалося без їхнього відома. "У Болгарії такі махінації – норма", – пояснюють фахівці. Місцеві ріелтори стверджують, що подальше здавання, нехай і чужих квартир, прописане в договорі, тільки не всі його читають. Агентства перед покупкою попереджають про це неохоче, ну а самі покупці такого питання не задають, оскільки жодна нормальна людина навіть думки не допускає, що її власність за її відсутності може хтось орендувати. Як показує практика, в житлових комплексах здавання чужих квартир відбувається до першого великого скандалу, після чого йдуть судові позови і власники наймають охорону.
Простота процедури придбання квартири в Болгарії створює ілюзію, що ця угода є повністю прозорою і позбавлена ризиків. Шахраї майстерно грають на цьому. В результаті з'ясовується, що замість заповітних апартаментів біля моря покупець купив бетонну коробку під іпотекою. Новому власнику доводиться або виплачувати чужий кредит банку, або відмовлятися від купівлі та втратити гроші. У суді можна нескінченно стверджувати, що угоду, що розорила вас, реєстрував нотаріус, проте останній зовсім не зобов'язаний повідомляти вас про різноманітні обтяження. Нотаріальний акт (основний документ про власність) складається лише болгарською мовою, таце вже ваші проблеми, що ви не вникли в нього повністю. Бувають і найгірші сценарії, за яких люди, які чесно заплатили за житло, опиняються на вулиці, оскільки з'ясовується, що нерухомість під заставою. Наприклад, в одному з комплексів на Сонячному Березі десяток квартир було продано з обтяженням у 2010 році і лише у 2013 році власники отримали листи з повідомленнями. Щоб застрахуватись від таких випадків, слід наймати досвідчених адвокатів для повної юридичної перевірки. Частину інформації можна отримати і без фахівців — у державній базі даних Реєстру нерухомості («Агенція з вписування»). Тож ставити свій підпис у договорі та віддавати гроші в Болгарії можна лише після консультації з фахівцем, який знайомий із законами та особливостями оформлення угод з нерухомістю у Болгарії.
Нерідко махінатори приховують термін здачі об'єкта в експлуатацію. Він може бути або взагалі не прописаний у договорі, або бути розмитим, або в договорі не буде жодного рядка про штрафи, у разі перенесення терміну. В результаті здачі житлового комплексу деякі клієнти чекають кілька років і навіть не можуть розраховувати на компенсацію. Відомі випадки, коли покупці придбали апартаменти у житловому комплексі, який мав бути збудований до 2011 року. Вони уклали попередній договір та вніс 50% суми. Однак настав 2014 рік, а цей житловий комплекс досі не добудований. При цьому компанія, що займалася будівництвом об'єкта, збанкрутувала і свої зобов'язання виконати вже не може. Отже, купівля нерухомості off-plan у Болгарії — ризикована справа, оскільки забудовники нерідко мають фінансові проблеми або стають банкрутами, а проект може бути заморожений на роки.
А от якщо ви не дорахувалися 10-15 квадратних метрів у своїх апартаментах,нарікайте тільки на себе – у Болгарії своє розуміння «площі квартири». В Україні площа розраховується в нетто, в Болгарії ж це брутто-площа. Іншими словами, тут до уваги йде не чистий метраж, а разом із метражем балконів, коридорів та інших нежитлових приміщень. Буває й таке, що у 55 кв. м. квартирі, 10 кв. м. - коридори, що ведуть до неї. Всі ці нюанси призвели до того, що на вимогу Великої Британії та Ірландії у Болгарії складено спеціальний сайт для іноземців інвесторів, які мають намір вкластися або вже вклалися у місцеве житло.
На згадку приходить історія все з тим самим елітним "Емеральдом" поблизу Золотих Пісків. Власниця двох 130-квадрадних квартир у цьому житловому комплексі Лоліта Мілявська вже третій рік у шоці не тільки від того, що їй продали житло з будівельним шлюбом – її квартиру заливало у сезон дощів через погану герметизацію стиків (їй ще пощастило: у деяких її сусідів стелі просто впали через «розморожування» комплексу). З'ясувалося, що архітектори при будівництві комплексу припустилися дуже серйозної помилки - вивели ринву всього за кілометр від багатоповерхівки. Тож нечистоти з неї виходять якраз біля комплексу. Дальше більше. Через деякий час керуюча компанія почала різко підвищувати ціни на обслуговування. Мешканці впевнені, що шахраї просто повісили на власників нерухомості свої власні комунальні витрати на підтримку комплексу.
Схожі проблеми сьогодні вирішують і мешканці будинку №16 на вулиці Слов'янській у болгарському Балчику. «Наш будинок було введено в експлуатацію у 2009 році. Квартири та земля під будинком спочатку належали компаніям «Граніт-91» та «Чорноморський проект». Квартири поступово продавалися, проте досі є і непродані, а також пустим стоїть кафе на першому поверсі. Керівник «Чорноморськогопроекту» Маріана Керчева є також засновником компанії «Мако-06», яку забудовник, керівник «Граніт-91» Марін Узунов представив як Управляючу компанію. Всім новим власникам квартир одночасно із укладанням договору на будівництво пропонувалося підписати і договір з «Мако-06» на обслуговування «загальних частин будівлі» у розмірі 10 євро за квадратний метр. Наприклад, якщо власник купив квартиру загальною площею 100 квадратних метрів, то Керчовий він повинен сплатити 1000 євро на рік. Сюди входять послуги з охорони, прибирання, садівник, сантехнік, очищення басейну тощо. Однак реально послуги не надавалися або надавалися дуже погано: прибирання загальних частин проводиться вкрай рідко, навіть фарбування фронтальної стіни проводилося за рахунок самих мешканців, хоча зробити це було прямим обов'язком забудовника і керуючої компанії. Більше того, за відсутності мешканців у деяких квартирах жили сторонні люди, басейн чистився огидно, та ще й його почали здавати в оренду прилеглим будинкам», - пишуть обурені жителі.
За свій спокій на березі Чорного моря сьогодні виборюють сотні українських власників болгарської нерухомості. Жителі, які не бажають здаватися, чи не щодня створюють все нові і нові форуми, на сторінках яких діляться своїми проблемами, шукають поради, приймають рішення і намагаються зрушити справу з мертвої точки. Справедливості вдається домогтися лише настирливим і терплячим. Більшість же виставляють своє житло на продаж. Тож чи варто дивуватися з того, що Болгарія переживає падіння попиту на свою нерухомість? Бажання болгарських компаній наваритися за рахунок поки що платоспроможних українських закономірно веде до відтоку наших співвітчизників із країни.