Нову Москву» побачать наші онуки, але цінові ігри почалися вже зараз
Основні тези онлайн-конференції на IRN.RU
Усього 3% підмосковної землі, а для Москви порятунок Багато читачів www.irn.ru здивував вибір саме цієї території – від Київського до Калузького шосе. Деякі з них вважають, що краще було б розвивати Москву на всі боки, інші вважають більш ефективним приєднати більш розвинені з погляду інфраструктури райони (наприклад, уздовж Ленінградського або Ярославського шосе) замість практично пустельного за мірками Підмосков'я південного заходу.
Однак для експертів вибір цього напряму можна пояснити. «Москва як урбанізована територія, яка навіть не помічає вигадані адміністративні кордони, розвивається в усіх напрямках. Інша річ, що Москва як суб'єкт управління (суб'єкт Укаїни з адміністративними кордонами та державними органами влади) прийняла рішення, яке, на мій погляд, виходить з наступної логіки: збільшити Москву на таку територію, розвиток якої не вимагатиме погоджень із владою Московської області та суміжними муніципальними утвореннями, а також яка має мінімальну щільність населення, щоб не збільшувати одномоментне навантаження на московський бюджет», – каже президент Фонду «Інститут економіки міста» Надія Косарєва.
Депутат Мосміськдуми Михайло Москвин-Тарханов зізнався: «Ми беремо те, що область погодилася нам віддати, на що в неї самій не вистачає сил та коштів, а дарованому коневі в зуби не дивляться». Крім того, створювати нову інфраструктуру, за словами експертів, дешевше, ніж розбудовувати існуючу.
Такий можливості радіє Михайло Москвин-Тарханов: «Територія обрана чудово. Можна маневрувати з інфраструктурою, враховувати інтересилюдей, зберігати природу, вести малоповерхове та стимулювати індивідуальне будівництво. Нам потрібне цивілізоване передмістя, а не продовження Москви у тому вигляді, як зараз, з усіма проблемами. Чудово, що саме цей шматок території нам видають. Усього 3% землі області, а для Москви порятунок!»
Москва стане осьовим містом Приєднання нових територій дозволить не лише знизити щільність населення столиці, а й фактично сформувати новий тип міста, яким Москва раніше ніколи не була. «Фактично, це буде перше масштабне державне планування розвитку великих міст з моменту розпаду СРСР, - констатує радник президента Фінансово-будівельної корпорації «Лідер» Григорій Алтухов. - І це йде на противагу тенденції по «клаптевому» розширенню Москви, що існувала останні 20 років, за рахунок хаотичного освоєння окремих територій на кордоні МКАД уздовж радіальних шосе».
Нове планування дозволить модернізувати місто, саме тому було ухвалено рішення розширювати Москву в один бік, а не приєднувати території, що оточують її. «Якщо ми будемо рівномірно розширюватися, значить будуть нові кільця і радіуси, а нам треба переходити до іншої планувальної структури, як у сучасному місті, а не середньовічному, коли дороги будувалися на місці колишніх фортечних стін», - пояснює депутат Мосміськдуми.
Таким чином, Москва намагається відмовитися від кільцевого планування та перейти на осьове. «Новий містобудівний план розвиватиметься прямокутною транспортною сіткою. У зв'язку з цим було обрано цю ділянку між трьома магістралями», - каже Сергій Мусолін (Atlas Development).
Однак, незважаючи на перехід до осьового планування та будівництво фактично «міста в місті», українська столиця навряд чистане повною мірою поліцентричною. «Москва протягом століть розвивалася як класичне моноцентричне місто. Це не можна змінити протягом кількох років, – упевнена Надія Косарєва. - Швидше варто говорити про необхідність формування кількох повноцінних центрів другого порядку, яких у Москві явно не вистачає, а також формування центрів специфічних міських функцій (наприклад, фінансового центру)».
Розвантаження центру та особливо переїзд чиновників дозволить змінити обличчя «старої Москви». «Якщо поїдуть федерали, то такі будинки, як Держдума, МЗС чи Білий дім, можна буде зробити готелями середнього рівня. Комплекс Міноборони, наприклад, зробити лікувальним та науковим, такі будівлі, як МВС – навчальними. Ми зможемо облагородити центр, відкрити Кремль для людей», - мріє Михайло Москвин-Тарханов. (Щоправда, слід зазначити, що серйозних повідомлень про можливий переїзд Держдуми поки що не було.)
Одним словом, у виборі даної території та самому рішенні про розширення кордонів Москви експерти бачать більше плюсів, ніж мінусів.
Передмістя, а не місто Більшість читачів хвилює, як розвиватимуться нові території. Чиновники вже не раз говорили, що не збираються перетворювати «нову Москву» на копію «старої». Замість масової панельної забудови планується розвиток малоповерхового будівництва, а проекти багатоповерхівок мають бути гнучкими та різноманітними. Великі простори та незабудованість території дозволяє маневрувати під час розробки Генплану. За словами Москвина-Тарханова, забудовувати її повністю ніхто не збирається - 20 відсотків вже добре. Решта – ліси, парки, рекреації, громадські території, дороги, водоймища – планується просто впорядкувати та облагородити.
Розширення Москви не обмежиться включенням нових територійдо складу столиці. «Звичайно, тільки тому, що було перенесено табличку «Москва», нові території не стануть містом. "Обживатися" територія буде поступово, протягом десятків років", - припускає Григорій Алтухов (ФСК "Лідер"). Головним чинником розвитку, безперечно, є інфраструктура. «Розширення кордонів Москви супроводжуватиметься суттєвим покращенням умов життя. На мій погляд, розвиток «нової» Москви йтиме не так, як раніше, – буде враховано помилки попередніх містобудівних планів, - сподівається Сергій Мусолін (Atlas Development). - При цьому якість життя тут визначатиметься гарною інфраструктурою, екологією та транспортною доступністю. Загалом інфраструктура «нової» Москви нічим не поступатиметься, а часто навіть перевершуватиме інфраструктуру Нової Риги або Рубльовки».
Коли настане «нова Москва»? З перерахованих вище причин можна з упевненістю сказати, що «обживатися» нова територія буде довго. «На мій погляд, якісь помітні зміни можуть відбутися не раніше ніж через 10 років. А для того, щоб місто набуло нового сучасного вигляду, необхідно мінімум 20 років», - припускає Сергій Мусолін (Atlas Development).
Григорій Алтухов (ФСК «Лідер») робить такий прогноз: на формальне включення нових територій у межі Москви та розробку загальної концепції розвитку знадобиться 1-2 роки; через 3-5 років розпочнеться активне «перетворення» області на Москву, яке триватиме близько 15 років. Але й через 30-40 років на територіях, що приєднуються, можна буде знайти ділянки під забудову, вважає експерт.
Проте деякі райони «нової Москви» розвиватимуться швидше. «Вже зараз можна сказати, що розвиток нової Москви відбуватиметься окремими кластерами, серед яких можна виділити: кластер адміністративних танаціональних об'єктів (де саме він буде розміщуватися, мабуть, буде вирішено пізніше), кластери навколо мікрорайонів, що вже будуються, в межах 10 кілометрів від МКАД, кластери навколо існуючих міст і селищ (Московського, Комунарки, Троїцька і т.п.). Тут формування всієї інфраструктури буде завершено максимум протягом 5-10 років», – вважає Григорій Алтухов (ФСК «Лідер»).
Бережіться спекулянтів! Поки деталі розвитку нових територій не зрозумілі, ситуація створює благодатний ґрунт для домислів. «Вже з'явилися спекулянти, які працюють і на зниження (налякати, переконати громадян скоріше продати ділянку), і на підвищення (продати, розписуючи перспективи), – каже Михайло Москвин-Тарханов. - Загальний тренд буде на підвищення вартості земельних ділянок, але без нового Генерального плану, особливо без розуміння того, де буде розташований сам федеральний комплекс будівель, точного знання ні в кого поки що не може».
Вже зараз ціни на житло на нових територіях зростають, але не варто піддаватися ажіотажу. «Цілком ймовірно, що найближчим часом ціни на землю можуть суттєво зрости через очікування швидкого розвитку даної території. Якщо ж такого швидкого розвитку не станеться, то ціна на скуплені з спекулятивною метою землі може потім і впасти», - попереджає Надія Косарєва. Можливість коригування цін вниз після невиправдано стрімкого зростання не заперечує і Сергій Жарков.
Тому не варто зараз приймати поспішні рішення про купівлю чи продаж житла, краще почекати, коли ситуація проясниться. «Забудовники завжди використовуватимуть ситуацію, щоб піднімати ціни. Спекулянти їх збиватимуть, розпускаючи панічні чутки. Ринок є ринок, – міркує Михайло Москвин-Тарханов. - Але досвідчений менеджер дочекається точних правовихположень та містобудівних рішень, а потім працюватиме на цінову політику. А їх поки що немає. Тож не треба обговорювати спекулятивні моменти – всі інтересанти завжди працюють у цьому напрямку, а всі фахівці чекають на потрібну інформацію».
Що насправді буде з цінами? Проте читачі www.irn.ru хочуть отримати цінові орієнтири вже зараз, і експерти діляться досить обережними припущеннями. Говорити про загальний тренд для всіх територій, що приєднуються, не можна. Ціни на житло залежатимуть від розвитку кожного конкретного району. «Якщо таке житло буде включено до міського середовища, можна буде швидко дістатися роботи, то ціни зростатимуть. Якщо ж житло будуватиметься у «чистому полі», то навряд чи ціна на нього буде такою самою, як у освоєних московських районах», - вважає Надія Косарєва.
Сергій Мусолін (Atlas Development) навіть назвав конкретні цифри: «Найбільш помітним зростання цін, як на мене, буде на найближчих до кордону МКАД територіях (до 15 км). У середньому може досягти 10-15%. На дальньому рубежі нового кордону столиці зростання цін буде менш значним і спокійнішим. При цьому варто зазначити, що найбільше зростання цін буде на готові об'єкти чи об'єкти на високій стадії готовності».
Якщо все піде «за планом», то в першу чергу будуть дорожчати вже існуючі міста та великі поселення в межах «нової Москви» (Троїцьк, Ватутінки, Московський, Комунарка тощо) і мікрорайони, що будуються поблизу кордонів «старої Москви», особливо розташовані на перших кілометрах Київського та Калузького шосе, вважає Григорій Алтухов (ФСК «Лідер»). За словами Сергія Мусоліна, у міру розвитку інфраструктури ціни зростатимуть доти, доки не досягнуть зразкового рівня московських.
Розширення території столиціпозначиться як вартості нерухомості всередині нових кордонів, а й у землях, прилеглих до них. Однак і тут поки що не можна говорити про загальні цінові тенденції. Читачка www.irn.ru Марія Кузнєцова цікавиться, наскільки може подорожчати її дача, розташована за 5 км від кордонів «нової Москви». «Все залежатиме від того, в якому місці знаходиться ваша дача, які плани розвитку нової території Москви, що знаходиться поблизу, а також наскільки швидко нова забудова дійде до неї. Якщо дача опиниться по сусідству з новою забудовою і така земельна ділянка буде цікавою для подальшого будівництва, то ціна може збільшитися», - каже Надія Косарєва.
Ціна такої ділянки з рівною ймовірністю може знизитися, якщо оточення виявиться невдалим. «Нова забудова вимагатиме нової інфраструктури: доріг, ліній ЛЕП, очисних споруд, промислових баз тощо. Частина цих об'єктів може розташуватися якраз за 5-кілометрову зону від нової Москви», - попереджає Григорій Алтухов.
Що стосується нерухомості в містах, розташованих по сусідству з «новою Москвою», говорити про суттєве зростання цін тим паче зарано. «Мені здається, що це питання стане актуальним через 15-20 років мінімум, - припускає Сергій Жарков. - Можливий розвиток районів за сценарієм міст-сателітів поряд із МКАД. Наприклад, пара Реутів – Новокосине. Багато залежатиме від якості інфраструктури нових територій Москви, наскільки комфортною для життя та роботи вона вийде, та якості інфраструктури прилеглих земель».
Деяких читачів цікавить, що буде з цінами на житло у «старій Москві». Якщо слідувати логіці ринку, розширення меж столиці дозволить вирішити проблему дефіциту пропозиції, що має призвести до зниження цін на нерухомість у Москві.Проте експерти не очікують значного падіння цін, адже нові території ще довго відставатимуть від «старої Москви» щодо інфраструктурного розвитку та транспортної доступності.
«Можливо незначне зниження цін у неупорядкованих районах та некомфортних будинках. Великого коригування вниз я не чекаю, але й динаміка на підвищення в межах міста буде меншою, ніж була б без цієї території, - каже Михайло Москвин-Тарханов. - Рішення про приєднання, швидше за все, стабілізує ціни в Москві до певної міри. А на роки наперед загадувати не треба». У будь-якому разі житло в Москві, за словами Надії Косарєвої, залишиться найдорожчим у країні, і серйозно змінити цю ситуацію розширення кордонів навряд чи зможе.
Таке важливе рішення, як розширення меж столиці у 2,5 рази, не може не позначитися на ринку нерухомості міста. Але нині, на думку фахівців аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості», зростання цін носить скоріше спекулятивний характер, конкретні цінові прогнози можна буде робити, коли з'явиться більша визначеність. Тим, хто розглядає нові території як об'єкт для інвестицій, слід почекати на розробку проекту розвитку і тоді вже приймати рішення. Як сказав Михайло Москвин-Тарханов, «не треба бігти попереду паровоза, але й не варто чекати потім біля моря погоди. Виграш чекає досвідчених та сміливих».