ОБМІН ПОЛЯМИ (ПАЯМИ) суборенда або обробіток землі
Більшості орендарів сільськогосподарських земель знайома ситуація, коли на орендованих ними полях (земельних ділянках у межах одного поля) частина поля (окремі земельні ділянки) або обробляється самими власниками або орендується іншими орендарями. Зрозуміло, що обробляти частину поля незручно та економічно невигідно порівняно з обробітком цілого поля. Особливо коли таких полів багато.
Для того, щоб хоч якось такі поля можна було обробляти та отримувати від цього економічну вигоду, орендарі часто домовляються між собою про обмін полями (ділянками, що знаходяться в них в оренді в межах одного поля, на земельні ділянки, які в оренді в іншого орендаря, в іншому полі). При цьому, обмінюючись паями, орендарі зазвичай усно домовляються між собою про такий обмін і часто не повідомляють власників землі (паїв) про «обмін» — їм все одно, хто оброблятиме їх поля і хто наприкінці літа привезе їм тонну зерна або виплатить орендну плату. Однак буває і так, що деякі орендарі оформляють договори суборенди. Інші — домовляються та оформлюють договори про спільну діяльність, про спільний обробіток землі та ін.
Чим загрожує орендарям «обмін полями»?
В останні роки власники паїв все частіше стають «заручниками» недобросовісних орендарів, які, намагаючись отримати в оренду нові паї, «розповідають» селянам (власникам паїв) про дії їхніх «несумлінних» орендарів, які здають землю в суборенду. При цьому «сумлінні» орендарі закликають власників паїв розривати договори оренди землі з «несумлінними» орендарями та укладати з ними самими договори оренди землі, обіцяючи велику орендну плату.
Зрадівши обіцянкам «сумлінного» орендаря платити щедру орендну плату, окремі власники «обмінних паїв» поспішають розірвати договори оренди землі з «несумлінним» орендарем, який передав їхню земельну ділянку в суборенду іншому орендарю, без їх відома та їхньої згоди та доручення розірвати їхні договори оренди землі з «несумлінним» орендарем.
Таким чином, обмін паями може бути використаний конкурентами як інструмент для позбавлення орендарів паїв (права оренди) з метою самостійного придбання надалі права оренди на ці паї.
Чи є фактична обробка орендованої землі іншою особою відносинами суборенди?
Як підставу для розірвання договору оренди землі власники землі (їх представники), як правило, вказують на порушення орендарем договору оренди — передачу орендарем земельної ділянки в суборенду іншому орендарю без згоди власника землі. При цьому власники землі (їх представники) зазначають: про порушення орендарем умов договору оренди (передачу земельної ділянки до суборенди) свідчать фактичний обробіток землі та виплата орендної плати іншою особою.
Але чи є фактичний обробіток землі та виплата орендної плати іншою особою порушенням договору оренди землі та свідченням того, що орендар передав земельну ділянку в суборенду?
Вирішуючи суперечки про розірвання договорів оренди землі на підставі порушення орендарем умов договору оренди, а саме передачі орендарем земельної ділянки в суборенду без згоди власника земельної ділянки, суди насамперед з'ясовують, чи мала місце суборенда (буввзагалі укладено договір суборенди).
Оскільки до 2013 року договори оренди та суборенди підлягали державній реєстрації та вважалися укладеними лише з моменту (після) їх державної реєстрації, то суди насамперед з'ясовували, чи оформлювався сторонами договір суборенди та чи мала місце реєстрація такого договору. Якщо договір суборенди було оформлено, але не зареєстровано, то суди вважали, що суборенди не було, оскільки договір не вважався укладеним. Отже, у разі встановлення судами відсутності зареєстрованого письмового договору суборенди суди вказували на безпідставність припущень орендодавців про фактичне укладання договору суборенди та відмовляли у задоволенні позовів.
При цьому суди зазначали, що саме по собі виконання робіт з обробки землі та довіреність однієї юридичної особи іншій провести юридично значущі дії (у тому числі сплатити кошти третім особам), укладення договорів про надання послуг або виконання робіт із здійснення зазначених дій є звичайною господарською діяльністю, яку підприємець має право здійснювати на власний розсуд.
З огляду на це суди, як правило, відмовляли орендодавцям у розірванні договорів оренди землі, мотивуючи це тим, що звичайна господарська діяльність не є порушенням умов договору оренди, а тому звернення орендодавців з позовами про розірвання договорів на підставі ймовірної передачі орендарем земельної ділянки в суборенду без їх згоди не підлягають задоволенню.
Таким чином, судова практика йде тим шляхом, що фактичне опрацювання орендованої земельної ділянки та/або виконання будь-яких обов'язків за договором оренди іншою особою, за відсутності зареєстрованоїписьмового договору суборенди (права суборенди), що не є відносинами суборенди.
Отже, відсутність зареєстрованого договору суборенди (права суборенди) іноді (у разі обміну орендарями полями без згоди орендодавців) може зберегти орендарям оренду!
Субаренда чи спільна обробка?
Питання, що краще і який варіант краще вибрати – це рішення орендаря.
Оренда землі загалом та земель сільськогосподарського призначення зокрема передбачає володіння та користування орендарем земельною ділянкою для здійснення підприємницької діяльності. При цьому орендар земельної ділянки має право як самостійно господарювати на орендованій ним землі, так і передавати орендовану земельну ділянку до суборенди. Разом з тим, оскільки підприємницька діяльність здійснюється на основі самостійного формування програми діяльності, залучення матеріально-технічних, фінансових та інших видів ресурсів, то орендар земельних ділянок має право самостійно обирати методи та способи господарювання, використовуючи власні матеріально-технічні, людські та інші ресурси. , і залучаючи матеріально-технічні та інші ресурси інших людей.
Якщо говорити про обмін полями через передачу землі до суборенди, то обмін орендарями земельними ділянками (які належать їм у зв'язку з правом на користування земельними ділянками) шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних земельних ділянок є правомірним та, відповідно, не буде порушенням умов договору оренди , за умови, якщо земельна ділянка передається до суборенди з письмовогоабо мовчазної згоди орендодавця (якщо орендодавець протягом одного місяця не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди або заперечення на передачу земельної ділянки в суборенду) або якщо право орендаря передати земельну ділянку в суборенду передбачено безпосередньо самим договором оренди земельної ділянки.
Таким чином, передача орендованої земельної ділянки в суборенду провадиться за згодою орендодавця, вираженої письмово в момент укладення договору оренди або шляхом надсилання орендареві письмового повідомлення щодо своєї згоди на передачу земельної ділянки в суборенду, або з мовчазної згоди орендодавця (ненаправлення орендодавцем протягом місяця заперечень передачу земельної ділянки у суборенду). При цьому право суборенди має бути зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
У майбутньому (якщо до Закону «Про оренду землі» буде внесено відповідні зміни) орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у межах одного поля, можливо, зможуть обмінюватися правами користування земельними ділянками, що належать їм шляхом укладення між ними договорів суборенди відповідних ділянок без згоди орендодавця.
А поки що орендарям доводиться задовольнятися тим, що є: або отримувати згоду орендодавців на передачу орендованих земельних ділянок у суборенду, або залучати до обробки землі матеріально-технічні та ін. ресурси інших осіб (орендарів).
Олег Качмар, адвокат, радник ЮФ «Василь Кісіль та Партнери» та Олександра Бортман, юрист ЮФ «Васіль Кісіль та Партнери»