Обстеження вартості часток двоквартирного будинку

Об'єкт будівельного обстеження: житловий двоквартирний будинок

Адреса проведення експертизи: Московська обл.

Мета експертизи: визначити достовірність та обґрунтованість визначення часток, вартості часток у двоквартирному житловому будинку.

Характеристика об'єкта :

Об'єкт дослідження (згідно з представленою документацією) є двоквартирним, дерев'яним, одноповерховим житловим будинком. Експертами обстежилася частина будинку, що є квартирою №1. Мешканці квартири №2 колись було обстеження будинку були відсутні.

ДІАГНОСТИЧНЕ ОБСТЕЖЕННЯ

Квартира №1, загальною площею 77,5 м2, складається з приміщень загальною площею 21,2 м2, для цілорічного проживання, що є опалювальною частиною зробленого з колод житлового будинку 1956 року будівлі а також приміщень і коридору загальною площею 53,6 м2, що мають каркасні стіни односторонній обшивкою та призначені для сезонного (літнього) проживання. Рік побудови не встановлено. Квартира №1 має стовпчастий цегляний фундамент. Стрічковий цегляний фундамент є лише під стінами між квартирами 1 та 2, фактично поділяючи ці квартири. Приміщення опалюються цегляною піччю. Пекти знаходиться в робочому стані. Горищне приміщення також фактично розділене між квартирами 1 та 2, шляхом вигородки приміщення над квартирою № 2 листами оргаліту.

Відповідно до договору купівлі-продажу ½ частини житлового будинку:

  1. «…власник купив ½ частину цілого житлового будинку, розміром 23 кв.м., тераса 7 кв.м., розташованих на земельній ділянці 300 кв.м., наданих радгоспом. Ціле домоволодіння складається з одного зробленого з колод будівлі розміром 51 кв.м. тераси 7 кв.м. та тераси 8 кв.м., розташованих на земельній ділянці розміром 600кв.м., наданому радгоспом.
  2. Частка цілого житлового будинку, що продається, належить на праві особистої власності.
  3. Частина цілого житлового будинку, що відчужується, нікому іншому не продана, не закладена, під арештом не перебуває.
  4. Судової суперечки про неї немає».

Згідно з проведеним обстеженням, кадастровим планом земельної ділянки (виписки з державного земельного кадастру) та планом ділянки (для спадщини): частина житлового будинку (квартира №1) повністю знаходиться на території ділянки, що належить їй.

У звіті незалежного експерта про проведення будівельно-технічної експертизи у цивільній справі за позовом про поділ житлового будинку та припинення права спільної часткової власності на житловий будинок зазначено:

  • у варіанті №2 виділу житлового будинку відповідно до ідеальних частин експерт виділяє приміщення 3.2 розмірами 1.18 м. х 4,77 м (площа 5,6 м2) яке за своєю суттю не може бути визнано житловим за санітарними нормами;
  • для входу в дане приміщення 3.2 експерт пропонує прорубати дверний отвір у стіні довжиною 1м. 18 см біля кута без приведення будь-яких підстав (виробництва розрахунком) стверджуючи, що це не послабить зроблену з колод конструкцію житлового будинку.

Перелік інформації, необхідної та достатньої для ідентифікації об'єкта оцінки встановлюється ФСТ №1 «ЗАГАЛЬНІ ПОНЯТТЯ ОЦІНКИ, ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ І ВИМОГИ ПРОВЕДЕННЯ ОЦІНКИ».

п.17. Завдання на оцінку має містити таку інформацію:

  • об'єкт оцінки;
  • майнові права об'єкт оцінки;
  • мета оцінки;
  • передбачуване використання результатів оцінки та пов'язані з цим обмеження;
  • вид вартості;
  • дата оцінки;
  • термін проведення оцінки;
  • припущення та обмеження, наяких має ґрунтуватися оцінка.

п.18. Оцінювач здійснює збір та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки об'єкта оцінки. Оцінювач вивчає кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки, збирає інформацію, суттєву для визначення вартості об'єкта оцінки тими підходами та методами, які на підставі судження оцінювача мають бути застосовані при проведенні оцінки, у тому числі:

п.19. Інформація, що використовується під час проведення оцінки, повинна задовольняти вимоги достатності та достовірності. Інформація вважається достатньою, якщо використання додаткової інформації не веде до суттєвої зміни характеристик, використаних під час проведення оцінки об'єкта оцінки, а також не веде до суттєвої зміни підсумкової величини вартості об'єкта оцінки. Інформація вважається достовірною, якщо дана інформація відповідає дійсності та дозволяє користувачеві звіту про оцінку робити правильні висновки про характеристики, що досліджувалися оцінювачем під час проведення оцінки та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки, та приймати обґрунтовані рішення, що базуються на цих висновках. Оцінювач повинен провести аналіз достатності та достовірності інформації, використовуючи доступні йому для цього засоби та методи. Якщо як інформація, суттєва для визначення вартості об'єкта оцінки, використовується експертне судження оцінювача або залученого оцінювачем спеціаліста (експерта), для характеристик, значення яких оцінюється таким чином, повинні бути описані умови, за яких зазначені характеристики можуть досягати тих чи інших значень. »

ОСНОВНІ ТЕРМІНИ І ВИЗНАЧЕННЯ

Елементи будівлі - конструкції та технічні пристрої, що становлять будівлю, призначені длявиконання заданих функций.

Несправність елемента будівлі - стан елемента, у якому їм виконується хоча одне із заданих експлуатаційних вимог.

Пошкодження елемента будівлі - несправність елемента будівлі або її складових частин, викликана зовнішнім впливом (подією).

Дефект елемента будівлі - несправність (вада) елемента будівлі, спричинена порушенням правил, норм та технічних умов при його виготовленні, монтажі або ремонті.

Експлуатаційні показники будівлі – сукупність технічних, об'ємно – планувальних, санітарно – гігієнічних, економічних та естетичних характеристик будівлі, що зумовлюють її експлуатаційні якості.

Технічне обслуговування житлової будівлі - комплекс робіт із підтримки справного стану елементів будівлі та заданих параметрів, а також режимів роботи його технічних пристроїв.

Ремонт будівлі - комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів щодо усунення фізичного та морального зносу, не пов'язаних із зміною основних техніко-економічних показників будівлі.

Поточний ремонт будівлі – ремонт будівлі з метою відновлення справності (працездатності) його конструкцій та систем інженерного обладнання, а також підтримки експлуатаційних показників.

Капітальний ремонт будівлі - ремонт будівлі з метою відновлення його ресурсу із заміною за необхідності конструктивних елементів та систем інженерного обладнання, а також покращення експлуатаційних показників.

Фізичний знос будівлі (елемента) – величина, що характеризує ступінь погіршення технічних та пов'язаних з ними інших експлуатаційних показників будівлі (елемента) на певний момент часу.

Моральне зношування будівлі - величина, що характеризуєступінь невідповідності основних параметрів, що визначають умови проживання, обсяг та якість послуг, що надаються сучасним вимогам.

Реконструкція будівлі - комплекс будівельних робіт та організаційно - технічних заходів, пов'язаних зі зміною основних техніко - економічних показників (кількості та площі квартир, будівельного обсягу та загальної площі будівлі, місткості або пропускної спроможності або її призначення) з метою покращення умов проживання, якості обслуговування, збільшення обсягів послуг.

Якщо як інформація, суттєва для визначення вартості об'єкта оцінки, використовується експертне судження оцінювача або залученого оцінювачем спеціаліста (експерта), для характеристик, значення яких оцінюється таким чином, повинні бути описані умови, за яких зазначені характеристики можуть досягати тих чи інших значень. » Відповідно до вимог ФСТ №1 «ЗАГАЛЬНІ ПОНЯТТЯ ОЦІНКИ, ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ І ВИМОГИ ДО ПРОВЕДЕННЯ ОЦІНКИ»:

«П.18. Оцінювач здійснює збір та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки об'єкта оцінки. Оцінювач вивчає кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки, збирає інформацію, суттєву для визначення вартості об'єкта оцінки тими підходами та методами, які на підставі судження оцінювача мають бути застосовані при проведенні оцінки, у тому числі:

Вказано, що «Оцінювач використав дані проектно-кошторисної документації» - якої у нього не було, відповідно до зазначених ним документів, таким чином, інформація у звіті є недостовірною. Зношування обробки будівлі вказано, як 45,14 %, при даному відсотку зносу стан елемента на підставі нормативного документа «Методика визначення фізичного зносу цивільних будівель» є неприпустимим. Крім тогооскільки вартість відновлювального ремонту з таким зносом становить 46,84 %, то прямий переведення один в один вартості відновлювального ремонту з урахуванням зносу 45,14 %, і який він далі використовує для визначення залишкової вартості «покращень» як вказує оцінювач, неприпустимий, тоді для цього необхідно керуватися цифрою 46,84%.

МЕТОДИКА ВИЗНАЧЕННЯ ФІЗИЧНОГО ЗНОСУ ГРОМАДЯНСЬКИХ БУДІВЕЛЬ

Методика визначення фізичного зносу цивільних будівель розроблена інститутом Мосжилпроект Головного управління житлового господарства Мосміськвиконкому, погоджена з ЦСУ СРСР, ЦСУ РРФСР, Держбудом РРФСР та Держпланом РРФСР.

I. Загальні положення