Оцінка економічної ефективності будівельного проекту (частина 1)

Коли ми говоримо про аналіз ефективності інвестиційно-будівельних проектів та побудову моделей для такого аналізу, необхідно чітко розділяти сфери будівництва – житлову та промислову. Підхід до визначення набору вхідних параметрів моделі та алгоритму її роботи у даних двох сферах буде різний, тому наведемо два окремі приклади. Комерційна нерухомість, наприклад, офісний центр, передбачає отримання прибутку за рахунок здачі офісних приміщень в оренду, що схоже на продаж або оренду житлової площі, тому не вимагає окремого детального розгляду.

1. Оцінка економічної ефективності будівельного проекту багатоквартирного житлового комплексу

У статті «Ефективність проекту забудови» ми вже згадували про особливості житлового будівництва з погляду його окупності та рентабельності. Цей приклад – ілюстрація до згаданої статті.

Серед вихідних даних по житловому об'єкту, які в першу чергу цікавитимуть інвестора в оцінці економічної ефективності, такі:

- площа ділянки під забудову у гектарах;

- поточний стан ділянки: необхідність знесення старих будівель або будинків, в яких проживаютьлюди (в останньому випадку потрібні додаткові витрати на розселення мешканців та компенсацію власникам будівель; потрібна точна інформація про такі витрати); необхідність планування ділянки та проведення інших попередніх земельних робіт, наприклад, зміцнення хистких ґрунтів;

- площа забудови у квадратних метрах, загальна площа будівлі у габаритах зовнішніх стін, загальна площа квартир та вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень у будівлі;

- статус майбутньої нерухомості (типова – індивідуальна – елітна), поверховість будинку;

- матеріал несучих стін та перекриттів;

- площа благоустрою прибудинкової території, наявність та розміри підземних та надземних паркувань;

- ситуація з наявністю та станом інженерних мереж для забезпечення об'єкта всіма необхідними комунікаціями.

Перераховані вихідні дані містять не лише якісні показники, які дозволять інвестору «на око» оцінити масштабність проекту, труднощі, пов'язані з його реалізацією, та перспективу успішного продажу введеної в експлуатацію житлоплощі. На їх основі розраховується собівартість проекту з урахуванням усіх його витратних показників, а саме:

- Вартість земельної ділянки;

- вартість проектно-вишукувальних робіт та підготовки ділянки до забудови;

- вартість оформлення проектної та дозвільної документації;

- вартість будівельних та оздоблювальних матеріалів;

- вартість будівельних робіт та використання спецтехніки;

- вартість підведення комунікацій та підключення до них;

- вартість благоустрою території, придбання допоміжних матеріалів та обладнання;

- вартість додаткових витрат – транспортних, енергетичних, амортизаційних тощо.

Крім собівартостібудівництва, оцінка економічної ефективності будівельного проекту повинна містити інформацію щодо виручки від реалізації житлоплощі. Виручка ґрунтується на вартості квартир, що розраховуються, виходячи з аналізу кон'юнктури ринку на період початку проекту. На нерухомість у цьому регіоні, місті, в будинках даного типу існують прораховані аналітичними компаніями середні ціни. Розцінки можуть коригуватися різними коефіцієнтами, які залежать від додаткових факторів у районі будівництва:

- Наявність побутової, культурної, розважальної інфраструктури;

- близькість транспортних розв'язок, метро;

- екологічна чистота та зашумленість місця зведення будинку, близькість та обсяг зелених насаджень;

- ступінь додаткових благ, запроектованих у самому житловому комплексі: очищення води, індивідуальна котельня, охорона, гаражі та автостоянки, дитячі та спортивні майданчики на прибудинковій території тощо.

Зрештою, встановлення остаточних цін на квартири у конкретному будинку – справа самого забудовника. Але, якщо ціни будуть наперед завищені, інвестора важко буде переконати в тому, що продаж житлоплощі піде очікуваними темпами. Тому необхідно виходити з реалій ринку та оптимізувати ціни так, щоб даний житловий комплекс користувався попитом, а забудовник та інвестор отримали запланований дохід.

Після виведення двох базових узагальнених показників – собівартості будівництва та очікуваного загального виторгу від реалізації квартир – рано говорити про закінчення процесу оцінки економічної ефективності. Навпаки, тут починається головна робота аналітика – облік усіх чинників, що «обтяжують» проект: податків, інфляції, ризиків. Насамперед, слід розуміти, що всі квартири не можуть бути продані одночасно.більше – на початку реалізації проекту. Тому складається графік продажу квартир (Cash Flow), який ґрунтується, знову ж таки, на аналізі ринкової ситуації, купівельного попиту в даному секторі, можливостей взяття іпотечного кредиту в даний період та інших факторів. Такий аналіз дозволяє обчислити середній коефіцієнт подорожчання житлоплощі на період будівництва будинку.

Після запровадження всіх необхідних коефіцієнтів у моделі оцінки економічної ефективності будівельного проекту враховується амортизація, податок на прибуток, потік від операційної діяльності та інші додаткові потоки; розраховується прибуток та рентабельність будівництва. Завершуючи роботу над моделлю та оцінку економічної ефективності будівельного проекту, аналітик з урахуванням ставок дисконтування розраховує термін його окупності та розробляє оптимальну схему фінансування (будує матрицю чутливості IRR/NPV). Після цього проект можна подавати на розгляд інвестору.