Оцінка ринкової вартості кінотеатру із двома кінозалами
Теоретичні аспекти ринку комерційної нерухомості Кінотеатр як об'єкт оцінки. Огляд ринку комерційної нерухомості ст. Зеленчукській. Аналіз ринкової вартості кінотеатру: опис, оцінка об'єкта нерухомості витратним та прибутковим методом.
Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче
Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань у своєму навчанні та роботі, будуть вам дуже вдячні.
Розміщено на http://www.allbest.ru/
МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ РФ
Інститут будівництва та електроенергетики
Кафедра експертизи та управління нерухомістю
КУРСОВИЙ ПРОЕКТ
"Оцінка ринкової вартості кінотеатру із двома кінозалами"
Черкеськ, 2013 р.
1. Теоретичні аспекти ринку комерційної нерухомості
1.1 Поняття ринку комерційної нерухомості
1.2 Сегменти ринку комерційної нерухомості
2. Методика оцінки комерційної нерухомості
2.1 Кінотеатр як об'єкт оцінки
3. Ринок комерційної нерухомості у КЧР
3.1 Огляд ринку комерційної нерухомості ст. Зеленчукській
3.2 Огляд кінотеатрів КЧР
4. Оцінка ринкової вартості кінотеатру
4.1 Опис оцінюваного кінотеатру
4.2 Оцінка об'єкта нерухомості витратним методом
4.3 Оцінка об'єкта нерухомості прибутковим методом
Список використаної літератури
ринок комерційний нерухомість кінотеатр
До нерухомості відносять земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти й усе, що пов'язані з землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, у т.ч. ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди.
Кінотеатри - це певний тип нерухомості, при якому експлуатація об'єкта безпосередньо пов'язана з перевагою суспільства в тому, як люди збираються проводити своє дозвілля, тому при оцінці слід враховувати населення цього населеного пункту та стежити за тенденціями у світовій кінематографії.
Актуальність обраної теми курсового проекту визначена тим, що оцінка кінотеатрів-це дуже непростий процес, оскільки основний вид доходу від об'єкта-виручка з показу кінофільмів та проведення різних он-лайн конференцій, при якому необхідно вдаватися до допомоги фахівців зі знанням різноманітних ціноутворюючих факторів, так як у будівлі кінотеатру можна влаштувати різноманітні розважальні секції.
У зв'язку з актуальністю теми проекту, метою проекту є закріплення теоретичних знань та набуття практичних навичок у галузі оцінки нерухомості на основі самостійного вивчення та узагальнення законодавчих актів та спеціальної економічної літератури, проведення розрахунків щодо визначення вартості об'єкта комерційної нерухомості.
Завданнями курсового проекту є:
-Розгляд основних аспектів оцінки нерухомості;
-вивчення витратного та прибуткового методів оцінки нерухомості;
-Опис методики оцінки за обраним об'єктом нерухомості;
-Зведення отриманих вартісних показників у підсумкову оцінку вартості нерухомості та визначення ринкової вартості об'єкта на конкретному прикладі.
Об'єктом дослідження є кінотеатр, що оцінюється, розташований по вул. Гагаріна ст.Зеленчукська.
1. Теоретичні аспекти ринку комерційної нерухомості
1.1 Поняття ринку комерційної нерухомості
Такий сегмент ринку, як комерційна нерухомість, включає об'єкти, здатніприносити дохід своїм власникам та розглядається ними як один із способів інвестування капіталу. Розрізняють первинний та вторинний ринок комерційної нерухомості, які впливають один на одного. Під першим мають на увазі систему угод з об'єктами нерухомості, а під другим - угоди з вже створеними об'єктами, які вже у використанні.
Під первинним ринком прийнято розуміти сукупність угод, що здійснюються із новоствореними, а також приватизованими об'єктами. Він забезпечує передачу нерухомості в економічний обіг.
Під вторинним ринком - угоди, що здійснюються з вже створеними об'єктами, що перебувають у експлуатації і пов'язані з перепродажем або з іншими формами переходу об'єктів, що надійшли на ринок, від одного власника до іншого.
Первинний та вторинний ринки, виступаючи двома частинами єдиного ринку нерухомості взаємопов'язані. Наприклад, ціни вторинного ринку є особливим орієнтиром, який показує, наскільки рентабельним є нове будівництво за існуючого рівня витрат. Ринок нерухомості відчуває у собі вплив економічної ситуації загалом, як у національному, і на регіональному рівнях. Можливості реагування зміну цієї ситуації на первинному і вторинному ринках нерухомості різні. Так, при зниженні попиту вторинний ринок нерухомості може досить гнучко реагувати на нього зменшенням пропозиції та падінням цін, нижня межа яких визначається, по суті, трьома факторами: ціною придбання об'єкта, фінансовим становищем продавця та відповідністю його рівня доходів до рівня поточних витрат за утримання нерухомості. На первинному ринку нерухомості ситуація інша. Нижня межа ціни визначається рівнем витрат за будівництво: за його переході забудовник зазнає прямі збитки. Разом зтим більше складно як зменшити, і збільшити пропозицію. У будівельному процесі задіяна низка організацій, кожна з яких зацікавлена у використанні своїх потужностей та ресурсів, і припинити будівельний процес миттєво неможливо. Так само неможливо і швидко збільшити пропозицію - процес створення об'єктів нерухомості займає місяці і навіть роки.
1.2 Сегменти ринку комерційної нерухомості. Громадські будинки розваги населення - кінотеатри
Ринок комерційної нерухомості поділяється згідно з типами підприємницької діяльності. Функціонально її структурують за безпосереднім призначенням, включає:
* об'єкти нерухомості готельного типу
В основному будівлі кінотеатри влаштовуються або в особливих стилях даного етнічного регіону, або в сучасному стилі модерн, для яскравого розмаїття в екстер'єрі поряд з іншими поблизу розташованими будинками.
Залежно від населення його зацікавленості у проведенні вільного часу в кінотеатрах, ці об'єкти нерухомості відрізняються кількістю кінозалів, в яких також варіюється кількість сидячих місць. Останнім часом у моду увійшли фільми у 3д-форматі, для яких найчастіше обладнають старі кінозали, або будують нові, якщо дозволяють кошти та очікується дохід із показів даної класифікації фільмів.
2. Методика оцінки комерційної нерухомості
Зазвичай кінотеатри отримують доходи лише від показу кінофільмів та проведення он-лайн конференцій та трансляцій великих масових заходів та конкурсів. Найрідше, якщо будівля кінотеатру велика в ньому можна розташувати розважальні автомати для дорослих та дітей, а також будь-які автомати з продуктами, а часом невелике кафе. Тому оцінка кінотеатрів - складний процес,якого запрошуються спеціалісти зі знанням різноманітних ціноутворюючих факторів, що впливають на вартість кінотеатру.
Таким чином, незважаючи на те, що кінотеатри зазвичай вважаються нерухомістю, при оцінці вони все ж таки розглядаються і як нерухомість, і як бізнес.
2.1 Кінотеатри як об'єкт оцінки
У процесі розвитку мережі кінотеатрів все частіше виникає потреба оцінки вартості існуючих будівель кінотеатрів, інших будівель під реконструкцію або вільних земельних ділянок. При цьому замовниками оцінки можуть виступати як регіональна влада, так і приватні інвестори. Як показує практика, інвестиційні проекти розширення та реконструкції існуючих кінотеатрів мають суттєві конкурентні переваги, порівняно з проектами будівництва нових кінотеатрів. Однак ці переваги реалізуються повною мірою тільки в тому випадку, коли існуючий кінотеатр продається містом або власником під реконструкцію за ринковими цінами, а після реконструкції справді зможе відповідати всім державним стандартам послуг.
При оцінці об'єктів нерухомості (вільних земельних ділянок та будівель, що реконструюються) під мережі кінотеатрів повинні братися до уваги такі особливості, як вищі ризики через великі початкові вкладення та тривалі терміни окупності.
3. Опис ринку комерційної нерухомості у КЧР
3.1 Огляд ринку комерційної нерухомості ст.Зеленчукської
Станиця Зеленчукська - це населений пункт, що повільно розвивається, де темпи розвитку в основному залежать від наявності робочих місць для населення, а також місць для відпочинку та проведення дозвілля. Наразі зводяться торгові центри, влаштовуються дитячі майданчики та реконструюються старі.об'єкти нерухомості під кафе та інші громадські заклади. Кінотеатри ж повністю залежать від потоку населення та їх переваг у жанрах кінопродукції. До того ж у вік інтернету людині легше завантажити фільм, нехай і в неважливій якості, ніж піти на кіносеанс із сім'єю чи компанією.
3.2 Огляд кінотеатрів у КЧР
У всьому світі готельна нерухомість продається і купується так само активно, як будь-яка інша комерційна нерухомість – офісна, торгова, складська. У Зеленчуцькій же розвиток бізнесу у сфері кінотеатрів погано розвинений, в основному через великі терміни окупності або ж найчастіше відсутність доходу.
Нині у станиці Зеленчуській існує лише один кінотеатр "Мир", який довгий час не функціонує через незадовільний стан самої будівлі. Єдиним функціонуючим кінотеатром слід вважати кінотеатр "Чарлі", розташований у ТРЦ "Україна" у м.Черкеську.
Прибутковість нерухомості у сфері кінотеатрів значною мірою залежить від стану зацікавленості населення у цій освіті. Тут необхідно зазначити, що збільшення кількості знятих кінострічок як вітчизняних, так і зарубіжних дає невеликий поштовх розвитку цієї галузі в Карачаєво-Черкесії. У республіці необхідно відремонтувати старі будівлі і повернути їх в експлуатацію або побудувати нові кінотеатри для підвищення культурного рівня населення республіки.
У наведеній нижче таблиці можна показати приблизні ціни на квитки та інші послуги, які будуть надаватися в кінотеатрах.