Одиниці порівняння та порядок проведення коригувань - Грант Агентство нерухомості г

Згідно зі схемою застосування порівняльного підходу, після того, як визначено фактори, що істотно впливають на формування ринкової вартості об'єкта нерухомості, потрібно уточнити показники питомої вартості, які в практиці оцінки називають одиницями порівняння.

Одиницею порівняння може бути об'єкт загалом чи якась його частина. Питомі вартісні показники дозволяють легко порівнювати об'єкти, які конкурують одному ринку.

ціну за одиницю площі;
ціну за фронтальну одиницю довжини;
ціну за ділянку.

Найбільш поширений показник – ціна за одиницю площі, оскільки дозволяє порівнювати вартість ділянок різної конфігурації, площі та місцезнаходження. Одиницями порівняння тут виступають:

ціна 1 га – при оцінці вартості землі сільськогосподарських та лісових угідь, території промислових зон;
ціна 1 сотки - при оцінці землі під забудову особняками, котеджами та дачами;
ціна 1 кв. метра – в оцінці міської землі під комерційне будівництво.

Ціна за одну фронтальну одиницю довжини земельної ділянки, як правило, використовується для оцінки земель комерційного призначення, розташованих уздовж автострад та узбереж. У разі глибина ділянки є нормативним показником, причому деяке відхилення від нього майже несуттєво ціни.

Ціна за ділянку застосовна для стандартних ділянок рівної площі та аналогічної конфігурації.

Для аналізу продажів забудованих ділянок землі можна використовувати як одиниці порівняння:

ціна за 1 кв. загальної площі споруди;
ціна за 1 кв. корисної площі споруди;
ціна за 1 куб. споруди;
Вартість за одну кімнату, квартиру або іншу одиницюнерухомого майна;
ціна за об'єкт нерухомості, що приносить дохід.

Найпоширеніша одиниця порівняння - ціна за 1 квадратний метр загальної або корисної площі будівлі або споруди, що оцінюється. Такі одиниці порівняння, як ціна за 1 кімнату, квартиру або 1 об'єкт нерухомості, можливі лише для стандартних об'єктів. Стосовно будівель та споруд з такими великими об'ємними характеристиками, як промислові корпуси, елеватори чи сховища, як одиниця порівняння використовується ціна за 1 кубічний метр.

Наведений перелік одиниць порівняння, які застосовуються в рамках порівняльного підходу до оцінки, є зразковим. Вибір одиниць порівняння здійснює оцінювач при ретельному аналізі факторів, що ціноутворюють. Після того, як здійснено вибір одиниці порівняння, необхідно виконати коригування ціни продажів для порівняних об'єктів у порядку, виробленому практикою оцінки (Перші чотири коригування виконуються у строгому порядку, решту можна виконати у довільному):

коригування на передані майнові права, яке має врахувати різницю у наборі прав (2);
коригування на фінансові умови – вона враховує різницю в умовах оплати (3);
коригування на умови продажу, що враховує наявність взаємозв'язку продавця з покупцем та ймовірність неринкового характеру укладеної угоди;
коригування на час продажу - дозволяє врахувати у часі зміну цін на ринку;
коригування на місце розташування – дає можливість урахування різниці у цінах, залежно від дислокації об'єкта;
коригування на фізичні характеристики – врахування різниці у фізичних характеристиках об'єктів;
коригування на економічні характеристики – облік відмінностей уекономічні умови отримання доходу (4);
коригування використання об'єктів нерухомості – фіксує відхилення від цільового використання;
коригування на наявність у структурі рухомого майна – вводить параметр вартості рухомого майна, що є у комплексі з нерухомістю (5).

(2) Володіти, користуватися, розпоряджатися, наявність сервітуту та інше.

(3) Оплата готівкою та перерахуванням, з використанням заставних та іпотечного кредиту.

(4) Застосовується для оцінки доходної нерухомості: терміни та умови оренди, знижки на орендну плату та ін.

(5) Обладнання та інше.

Проводячи коригування, необхідно дотримуватися правила:

Можна коригувати лише ціну продажу сумісного об'єкта виходячи з принципу вкладу. У разі, якщо порівняльний об'єкт за будь-яким із ціноутворюючих факторів перевищує оцінюваний об'єкт, ціну його продажу необхідно зменшити на величину вкладу цього фактора, і навпаки.

Оцінюваний об'єкт не повинен ніколи коригуватися.

Варіанти коригування

Відмінності, що існують між порівнянними об'єктами та нерухомістю, що оцінюється, можна враховувати у двох формах:

в грошовому еквіваленті,
в процентах.

Грошові коригування є грошові суми, які необхідно додати або відняти з ціни продажу кожного з порівнянних об'єкта.

Процентні коригування застосовуються, якщо складно визначити точні суми у грошах, у той самий час ринкові дані підтверджують існування відсоткових відмінностей. При цьому є 2 варіанти використання відсоткових коригувань:

незалежна - коли кожна з відмінних характеристик враховується позаЗалежно від інших. Як тільки буде визначено всі види відсоткових коригувань, вони складаються.
кумулятивна – коли кожна з коректованих показників враховується поруч із урахуванням інших характерних показателей.

Кумулятивний варіант відсоткового коригування отримують за допомогою перемноження всіх розрахованих відсоткових коригувань.

Застосування незалежних та кумулятивних коригувань проілюстровано у таблиці 9.2.01.

Перші 4 коригування, що наведені у таблиці, мають відношення до умов угоди купівлі-продажу, вони коригують ціни продажу з урахуванням ринкових умов на дату оцінки. Виконуючи дані коригування, необхідно дотримуватись наведеної послідовності дій, і кожне чергове коригування має виконуватися на основі попереднього. Ціна, скоригована на момент продажу, стає базовою для всіх інших коригувань, що стосуються безпосередньо об'єкта, що оцінюється. Послідовність коригування може бути довільною.

Вимір коригування

Розібравшись із видами та порядком проведення коригувань, слід перейти до виміру коригувань. При вимірі коригувань застосовується кількісний та якісний аналіз. Більш переважними є кількісний аналіз, що проводиться на повній та несуперечливій інформаційній базі, що задовольняє вимогам, що пред'являються до неї з боку об'єкта, що оцінюється.

У межах порівняльного підходу найчастіше використовуються такі методи кількісного аналізу:

парний аналіз продажу;
статистичний аналіз ринку;
аналіз прибуткових показників.

Всі інші методи кількісного аналізу, а саме: графічний аналіз, аналіз витрат, аналіз тенденцій,аналіз непрямих даних є похідними від двох перерахованих вище методів.

Якісний аналіз застосовують, якщо відчувається нестача ринкової інформації. Якісний аналіз має бути заснований на ранжируванні якісних характеристик ціноутворюючих факторів.

Найбільш популярні методи якісного аналізу, що застосовуються в рамках порівняльного підходу:

метод відносного порівняння;
метод рейтингового аналізу;
Метод аналізу індивідуальних інтерв'ю.

Порядок застосування незалежних та кумулятивних коригувань

(6) Підсумовуються коригування 5-9

(7) Перемножуються коригування 5-9