Оформлення іпотечного страхування.
Оформлення кредиту на іпотеку зазвичай переважають у всіх банках пов'язані з вимогою укласти договір з комплексному іпотечному страхуванню, який би у собі три виду страхування. Страхуються - об'єкт застави, життя та працездатність позичальника та ризик втрати права власності на заставний об'єкт (титульне страхування). З якими питаннями можуть мати справу ті, хто вирішив оформити іпотечне страхування?
Вибір страхової компанії
Перед тим як вибрати страхову компанію, важливо ознайомитися зі списком страхових компаній, що мають акредитацію. Акредитовані страхові компанії зазвичай є партнерами банку, які пройшли перевірку, їх показники діяльності, у тому числі фінансові, та умови надання страхової послуги перебувають у повній відповідності до вимог цього банку.
Теоретично будь-якому клієнту доступне оформлення поліса і страхової компанії, що не має акредитації, але тоді важливо, щоб страхову компанію перевірили на предмет відповідності вимогам. Зазвичай представник страхової компанії повідомляє клієнта про те, що він повинен підготувати значний пакет різної документації (установчої, фінансової звітності і т. д.), до надання якого готова далеко не кожна компанія. Банк розглядає документи не довше 60 днів. Навіть якщо клієнт за участю представника страхової організації зможе збирати всі документи, це означає, що він матиме 60 днів у запасі доти, як він вийде на угоду, пов'язану з оформленням іпотеки. Але відсутність тимчасових обмежень не гарантує, що обрана страхова компанія відповідає вимогам фінансової організації.
Якщо банк висунув вимогу щодо оформлення поліса у певній компанії, з посиланням на те, що вінздійснює прийом документації лише її, це слід розглядати як порушення ФЗ «Про захист конкуренції» та постанови уряду України № 386. Клієнт має право поскаржитися у ФАС. Але, судячи з практики, при розвитку такого сценарію велика ймовірність, що банк просто відмовить вам у видачі кредиту, не вдаючись до пояснення.
Визначення страхової суми
Якщо іпотека оформляється спочатку, страхову суму встановлюють відповідно до умов, прописаних у кредитному договорі. Вона може відповідати розміру кредиту або розміру кредиту, збільшеному на фіксовані 10—15%. Це робиться, щоб коли настане страховий випадок, сумою відшкодування можна було максимально покрити заборгованість перед банком плюс можливі нараховані штрафи, якщо клієнт прострочить платежі по кредиту.
Клієнту важливо знати, що початковий внесок, вкладений ним у нерухомість та сплачені внески за кредитом, він повернути не зможе. Тому варто уважно придивитися до можливості застрахувати майно від загибелі та ушкодження та від втрати прав власності на повну вартість, рівну цінам на ринку нерухомості.
Багато страхових компаній пропонують оформлення збільшення суми страховки окремо – у вигляді однорічного поліса, який можна продовжити. Це робиться для того, щоб надати клієнту можливість призначити як вигодонабувач не банк, а страхувальника. Більше того - з включенням до полісу додаткових ризиків (внутрішнього оздоблення, цивільної відповідальності), внесенням змін до полісу та оформленням розстрочки платежу без погодження з банком (як зазначено в умовах кредитних договорів майже всіх банків, вносити зміни до договору іпотечного страхування можна тільки якщо є письмову згоду банку).
На який період оформляти страховку?
Банк сам встановлює термін страхування та прописує його в умовах кредитного договору. Нерідко це багаторічний поліс чи поліс, що діє протягом року, який можна щорічно пролонгувати чи багаторічний. Незалежно від типу полісу клієнт повинен допускати, щоб його дію переривалася протягом періоду актуальності кредитного договору. Якщо з якихось причин безперервність порушена, у низці банків йдуть назустріч клієнтам – останні можуть скористатися пільговим періодом, як правило, не довше за місяць, щоб відновити страхування. За відсутності пільгового періоду та прострочення клієнтом оплати договору страхування або при відмові від нього банк оштрафувати клієнта: збільшити відсоток за кредитом або вимагати від нього дострокове погашення кредиту – дивлячись які умови прописані в кредитному договорі.
Правомірність дій банку
Відповідно до ФЗ № 102 «Про іпотеку (заставу нерухомості)», страхування застави від ризиків втрати та пошкодження носить обов'язковий характер і здійснюється згідно з умовами договору про іпотеку, в яких містяться вимоги про безперервний характер страхування. Так, за статтею № 35 цього закону, якщо порушено обов'язки зі страхування заставного майна, утримувач застави (банк) має право вимагати, щоб клієнт достроково виконав зобов'язання щодо кредиту.
Щодо вимог щодо страхування життя та титулу, ці види страхування мають добровільний характер. Але в умовах кредитних договорів практично всіх банків передбачається можливість збільшення процентної ставки за договором за невиконання умов добровільного страхування. Якщо позичальник не бажає страхувати життя та/або титул, банк має право збільшити відсоткову ставку за кредитом до розміру,зазначеного у договорі.
Терміни страхування титулу
Відповідно до п. 1 ст. 181 ДК РФ, встановлено 3-річний термін позовної давності за вимогами, що стосуються визнання правочину недійсним. Якщо позов пред'являє особа, яка не є стороною правочину, строк позовної давності не може бути вищим за 10 років з дня початку виконання правочину.
Іншими словами, протягом 10-ти років з моменту купівлі квартири може з'явитися її колишній власник, чиї права виявилися порушеними при проведенні якихось угод, які передували останній, внаслідок чого у клієнта з'явилося право власності на нерухомість, і подати позов про те щоб угода (-і) була визнана недійсною. З чого випливає, що ризик припинення права власності у позичальника не може тривати довше 10 років.
Проте безліч банків не проти оформити титульне страхування тільки на перші три роки володіння об'єктом нерухомості. Але при цьому клієнту слід розуміти, що на наступні кілька років ризик втратити право власності повністю лежатиме на ньому.
Скільки коштує іпотечне страхування?
Іпотечне страхування - це комплексний продукт, що включає кілька видів страхування. На підсумковому тарифі відбивається безліч чинників. На жаль, навіть приблизний розрахунок його вартості, навіть з опорою на досвід знайомих і джерела в Інтернеті, неможливий. Скільки вам коштуватиме страховка конкретного об'єкта страхування та позичальника озвучить лише представник страхової компанії.
У багатьох страхових компаніях клієнтам пропонується швидкий розрахунок та оформлення поліса - буквально добу, але на практиці на це йде набагато більше часу. Краще не відкладати на потім, а одразу вивчити пропозиції страхових компаній. Спершу варто уточнити умови,яких оформляється поліс: краще попередньо розрахувати вартість, уточнити список потрібних документів і процедур (медобстеження, огляд будинку і т. д.), як здійснюється підписання та оплата поліса, чи є послуга доставки поліса на операцію в банку… Заяву на страховку краще запитати у працівника страхової компанії. Ознайомившись із попереднім розрахунком, не зупиняйтесь на найдешевшому варіанті, адже пізніше, після того, як ви надасте всі документи, його ціна може відчутно зрости.
Оскільки іпотечне страхування відноситься до тривалих видів страхування, і він необхідний до того моменту, коли позичальник повністю погасить кредит, є безліч дрібних нюансів, які чекають на клієнта протягом дії договору. Наприклад, корективи через рефінансування чи реструктуризацію, збільшення терміну актуальності поліса страхування, страховий випадок тощо.