Оформляємо гараж у власність
Оформлення гаражів у власність – актуальна тема як для їх власників, так і для влади. І якщо довгий час гаражі ніхто не оформляв, то зараз ситуація змінюється. Найчастіше це пов'язано з сильною вартістю гаражних боксів або з метою уникнути небажаного "посередництва" голови ГСК при зміні власника гаража.
Як подолати труднощі? З чого почати? На ці та інші питання оформлення прав на капітальні гаражі розповідає заступник начальника відділу реєстрації прав на нежитлові приміщення та роботу з великими правовласниками Управління Федеральної реєстраційної служби Новосибірської області Володимир Анатолійович Гребнєв.
За приблизними оцінками біля Новосибірська розташовано до 80 тисяч гаражних боксів. За 11 років з моменту створення на території Новосибірської області органу, що здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно, були зареєстровані права власності на більш ніж на 8,5 тисячі гаражних боксів, кабінок сховищ для овочів та інших подібних об'єктів, що належать громадянам-членам кооперативів (тобто · трохи більше 10% від їх загального числа). За 2009 рік Управлінням Федеральної реєстраційної служби по Новосибірській області було зареєстровано прав на 2,5 тисяч таких об'єктів (тобто 28% від загальної кількості зареєстрованих).
Об'єктивними причинами такого зростання звернень, на мою думку, є зміна чинного законодавства та бажання власників упорядкувати відносини щодо використання земельних ділянок під такими об'єктами. Оформлений у власність гараж не знесуть у зв'язку із необхідністю містобудування. При його продажу він коштуватиме набагато дорожче, що також вигідно власнику даного виду нерухомості.
В основному власники гаражів цікавлятьсяпроцедурою оформлення своєї "автонерухомості" у власність. Перш ніж розпочати збирання необхідних документів для реєстрації права власності на гараж, рекомендується дізнатися, чи оформлював хтось із членів гаражного кооперативу право на свій бокс. Від цього залежить, який пакет документів буде необхідно подати до органу, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно.
За наявності таких документів можливо звернутися до УФРС з НЗО одночасно за реєстрацією раніше виниклого права та переходу права (його обмеження) або скоєної після набрання чинності Законом про реєстрацію угоди з даним об'єктом нерухомості. При цьому реєстрація проводиться не пізніше ніж у місячний строк з дня подання відповідних заяв та інших необхідних для реєстрації документів.
Вам необхідно подати до органу, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно лише індивідуальний пакет документів на конкретний гараж:
- заяву про державну реєстрацію (1 екземпляр – оригінал, який оформляється фахівцем на комп'ютері при прийомі у Вас документів);
- документ, що засвідчує особу фізичної особи (для представника власника необхідна також нотаріально засвідчена довіреність);
- реєстраційне посвідчення БТІ чи документ, що містить реєстраційний штамп БТІ (1 справжній екземпляр та копія);
- документ про сплату державного мита згідно з пп.20 п.1 ст.333.33 Податкового кодексу України (для фізичних осіб – 1000 рублів) оригінал та копію;
При одночасної реєстрації переходу права власності до іншої особи додатково надаються:
- заяву правовідчужувача про державну реєстрацію переходу права;
- заява правонабувача прореєстрацію права власності;
- заяви правовідчужувача, правонабувача про реєстрацію правочину, якщо вона підлягає реєстрації (наприклад, правочин дарування);
- правовстановлюючий документ (наприклад, договір купівлі-продажу тощо) всі екземпляри. Якщо договір здійснено у простій письмовій формі, необхідно подати один справжній екземпляр для Управління Федеральної реєстраційної служби по Новосибірській області.
- акт приймання-передачі (якщо договір не має чинності акта приймання-передачі) всі екземпляри;
- документи, що засвідчують особи заявників;
- документ про сплату державного мита за реєстрацію права правонабувача згідно з пп.20 п.1 ст.333.33 Податкового кодексу України (для фізичних осіб – 1000 рублів) оригінал та копію.
Необхідно звернути увагу, що державна реєстрація, що виникло до введення в дію цього Федерального закону права на об'єкт нерухомого майна, проводиться при державній реєстрації переходу даного права або угоди про відчуження об'єкта нерухомого майна без сплати державного мита. Таким чином, державне мито сплачується тільки за правочин, якщо воно підлягає державній реєстрації, наприклад, правочин дарування (пропорційно кількості сторін договору) та за реєстрацію права правонабувача.
Особливу увагу слід приділити складання документів. Так, продаж гаража має супроводжуватися укладанням договору купівлі-продажу у письмовій формі. Його підписують продавець та покупець. Він підлягає державної реєстрації речових (на відміну переходу права, права власності покупця на гараж). Правильне оформлення угоди дозволить уникнути багатьох проблем у майбутньому.
На жаль, бувають ситуації, коли гроші загараж віддано продавцю, але не існує паперу, що підтверджує угоду. Складається неправильна практика самостійного формування списку членів ДСК головами: під час продажу одним із членів ГСК свого боксу зі списку виключається його прізвище та вноситься прізвище нового власника даного боксу, хоча найчастіше на такі дії голова не має повноважень відповідно до Статуту кооперативу.
З набранням чинності Федеральним законом №122-ФЗ проведення подібних угод можливе лише за таким правилом: оформлення права власності на бокс у ДСК початковим власником (продавцем), укладання угоди купівлі-продажу і лише потім реєстрація права власності за новим власником. Якщо ж Ви купили гараж, розташований у кооперативі, але не маєте договору купівлі-продажу, то право власності у такій ситуації може бути встановлене лише у судовому порядку.
Найчастіше процедуру державної реєстрації права власності на гараж називають «приватизацією гаража». Проте таке позначення юридично неправильно, оскільки приватизація – це форма перетворення власності, що є процес передачі державної (муніципальної) власності у приватні руки (роздержавлення). Якщо ж громадянин-член гаражного кооперативу повністю вніс свій пайовий внесок за гараж чи інше приміщення, надане цій особі кооперативом, він набуває права власності на вказане майно з моменту виплати паю (п. 4 ст. 218 Цивільного кодексу України).
Якщо ж Ви першим за автомобілістів кооперативу вирішили оформити гараж у власність, доведеться зібрати повний пакет документів, який включає документи, що підтверджують правоздатність кооперативу як юридичної особи: статут кооперативу (з усіма змінами тадоповненнями); свідоцтво про реєстрацію юридичної особи; свідоцтво про постановку на облік у податковому органі; протокол загальних зборів (чи правління) про обрання голови кооперативу відповідно до визначеної Статутом компетентності та періодичності його обрання. Рекомендується надавати витяг із Єдиного державного реєстру юридичних осіб (видається органом ІФНС за місцем реєстрації кооперативу) строком не більше 10 днів на момент подання заяви. Всі перераховані вище документи надаються в оригіналах і копіях (оригінали після їх звірення з копіями повертаються заявнику) або в нотаріально засвідчених копіях.
Можливі випадки, коли об'єкт нерухомості (будівля), до складу якого входить гаражний бокс або кабіна овочесховища є новоствореним об'єктом або документи про приймання в експлуатацію будівлі не були оформлені в установленому порядку, не надано або надано іншій особі земельну ділянку для будівництва будівлі гаражів. Як правило, це з'ясовується під час проведення державним реєстратором правової експертизи документів згідно зі ст.13 Закону про реєстрацію.
У голови ГСК також можуть перебувати документи, що підтверджують будівництво будівлі в установленому порядку:
- документ про відведення земельної ділянки ДСК для будівництва об'єкта нерухомості.
- Дозвіл на будівництво об'єкта нерухомості.
Перелічені документи теж надаються одноразово будь-яким першим членом кооперативу, що звернувся. Якщо будь-який документ відсутній, або подані документи не відповідають вимогам чинного законодавства, реєстрацію права на гаражний бокс може призупинити державний реєстратор.
У цьому випадку заявнику (представникузаявника) видається особисто або надсилається за допомогою поштового відправлення письмове повідомлення із зазначенням підстав для призупинення державної реєстрації.
При усуненні підстав зупинення у встановлений термін державної реєстрації повинно бути відмовлено. У цьому випадку у п'ятиденний строк заявнику (представнику заявника) видається особисто або надсилається за допомогою поштового відправлення письмове повідомлення із зазначенням причин відмови з обов'язковим посиланням на положення статті 20 Закону про реєстрацію. Відмова у державній реєстрації прав може бути оскаржена заінтересованою особою до суду, арбітражного суду. При відмові у державній реєстрації сплачене державне мито за державну реєстрацію права не повертається.
Однак кількість відмов у державній реєстрації прав на гаражні бокси незначна, тоді як державна реєстрація проводиться на сотні гаражів.
Законом про реєстрацію (п.4 ст.20) передбачено можливість припинити державну реєстрацію на підставі заяв сторін договору. У цьому випадку повертається половина суми, сплаченої у вигляді державного мита за державну реєстрацію прав, але це можливо лише до внесення до Єдиного державного реєстру прав запису про відмову у державній реєстрації.
Процедура оформлення прав на такий об'єкт відображена у статті 25.3 Закону про реєстрацію, в якій встановлено спрощений порядок оформлення громадянина на об'єкти нерухомості, що створюються або створені, в тому числі, і на індивідуальний гараж.
Декларація заповнюється заявником самостійно, або уповноваженою особою, яка діє на підставі нотаріально посвідченої довіреності, у двох примірниках.
Крім декларації прооб'єкт нерухомого майна, на державну реєстрацію правовласник представляє: правовстановлюючий документ на земельну ділянку, на якій розташований індивідуальний гараж та кадастровий паспорт цієї ділянки. Розмір державного мита за державну реєстрацію права власності фізичної особи на такий об'єкт складає 200 рублів.
Ще одне насущне питання для більшості автолюбителів – гараж у спадок. Існує кілька варіантів успадкування гаража в кооперативі залежно від того, виплатив спадкодавець свій пайовий внесок чи ні.
Якщо спадкодавець свій пайовий внесок повністю не сплатив, то спадкоємець може бути прийнятий до членів кооперативу відповідно до Закону. Таким чином, спадкоємець підміняє спадкодавця і продовжує сплачувати пайові внески. Якщо спадкоємець не хоче ставати членом кооперативу, він може отримати суму, раніше внесену спадкодавцем. Ці та інші ситуації мають бути прописані в установчих документах ДСК (наприклад, у статуті).
Якщо пай повністю виплачений до дня смерті спадкодавця, необхідно отримати у нотаріуса свідоцтво про право на спадщину. Довести факт повної виплати спадкодавцем пайового внеску за гараж допоможе вище згадана довідка ДСК, підписана головою та головним бухгалтером кооперативу або свідоцтво про державну реєстрацію права власності (якщо право спадкодавця було зареєстроване в ЄДРП).
Після отримання у нотаріуса свідоцтва про право на спадщину необхідно звернутися до органу, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно з відповідним свідоцтвом та індивідуальним пакетом документів на гаражний бокс, про який було згадано вище.
На закінчення хотілося б відзначити, що якщо Вивирішили зареєструвати свої права, не налаштовуйтесь заздалегідь на погане: так, збирання документів вимагає багато терпіння та сил. Однак і у Вас, і у державних реєстраторів, одна мета – провести державну реєстрацію Вашого права. Налаштуйтеся на краще і бажаємо Вам скоріше отримати свідоцтво про право власності!