Огляд українських методик оцінки земель - Студопедія
Лекція № 1 до глави 2. Структура земельного фонду РФ.
1) землі сільськогосподарського призначення;
2) землі поселень;
3) землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення;
4) землі особливо охоронюваних територій та об'єктів;
5) землі лісового фонду;
6) землі водного фонду;
Кадастрова вартість, яка визначається під час оцінки земель сільськогосподарського призначення, має особливе значення, оскільки безпосередньо впливає на особливості використання сільськогосподарських земель, у тому числі для несільськогосподарських потреб. Наприклад, згідно зі ст. 79 ЗК РФ, для будівництва промислових об'єктів та інших несільськогосподарських потреб надаються землі, непридатні для ведення сільськогосподарського виробництва, або сільськогосподарські угіддя із земель сільськогосподарського призначення найгіршої якості за кадастровою вартістю. Для будівництва ліній електропередач, зв'язку, автомобільних доріг, магістральних трубопроводів та інших подібних споруд допускається надання сільськогосподарських угідь із земель вищої якості. Вилучення, зокрема шляхом викупу, з метою надання для несільськогосподарського використання сільськогосподарських угідь, кадастрова вартість яких перевищує свій середньорайонний рівень, допускається лише у виняткових, передбачених законодавством випадках.
До земель територій, що особливо охороняються, належать землі, які мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче та інше цінне значення, яківилучено відповідно до постанов органів державної влади або рішень органів місцевого самоврядування повністю або частково з господарського використання та обороту і для яких встановлено особливий правовий режим (ст. 94 ЗК РФ).
Глава XVIII ЗК Україна регулює правовий режим земель лісового фонду, водного фонду та земель запасу.
Необхідно відзначити, що до земель лісового фонду належать як лісові землі (покриті лісовою рослинністю і не вкриті нею, але призначені для її відновлення), так і нелісові землі (просіки, дороги, болота та інші). До земель водного фонду належать землі, зайняті водними об'єктами, землі водоохоронних зон водних об'єктів, а також землі, що виділяються для встановлення смуг відведення та зон охорони водозаборів, гідротехнічних споруд та інших водогосподарських споруд, об'єктів. Зрештою, землі запасу – це землі, що перебувають у державній чи муніципальній власності та не надані громадянам чи юридичним особам, за винятком фонду перерозподілу земель, що формується відповідно до ст. 80 ЗК РФ.
У процесі ДКО земель проводиться оцінне зонування – розподіл території на оціночні зони, що включають однорідні за цільовим призначенням та видом функціонального використання земельних ділянок із близькими значеннями кадастрової вартості.
Наразі в Україні на федеральному рівні вироблено єдиний методологічний підхід до оцінки кадастрової вартості земель населених пунктів, земель сільськогосподарського призначення, а також земель садівничих, городницьких та дачних об'єднань.
Методика ДКО земель поселень призначена для визначення кадастрової вартості земельних ділянок у межах міських та сільських поселень та базується на статистичному аналізіринкових цін, іншої інформації про об'єкти нерухомості та на адаптовані для української практики підходи та методи масової оцінки нерухомості. У даній методиці кадастрова вартість земельних ділянок визначається з урахуванням:
- Рівень ринкових цін, ставок орендної плати за земельні ділянки в межах поселень та іншої інформації про об'єкти нерухомості;
- Площі земельної ділянки;
– виду територіальної зони та виду функціонального (дозволеного) використання земельної ділянки;
- факторів розташування та навколишнього середовища.
Склад первинних даних, що використовуються в даній Методиці, формується на основі статистичної та іншої інформації, що обробляється землевпорядними, містобудівними, іншими службами та оцінювачами у своїй діяльності. Зокрема, інформація про угоди з об'єктами нерухомості може бути подана даними щодо операцій з об'єктами нерухомості (купівля-продаж, оренда, викуп земельних ділянок під приватизованими підприємствами), а також цінами пропозицій щодо об'єктів нерухомості, що публікуються у спеціальних виданнях чи засобах масової інформації.
Основними етапами розрахунку кадастрової вартості земель поселень за методикою, що розглядається, є:
1) проведення факторного аналізу з урахуванням ціноутворюючих факторів;
2) виділення на території суб'єкта України кластерів адміністративних районів, поселень, кадастрових кварталів, а також виділення на території поселення характерних точок (перехресть вулиць, центрів садових та гаражних масивів тощо) та віднесення їх до конкретного кластера;
3) виділення тестових, найбільш типових за сукупністю показників об'єктів у кожному кластері та визначення аналітичних залежностей між цінами угод на земельні ділянкита інші об'єкти нерухомості та ціноутворюючими факторами;
4) розрахунок за тестовими об'єктами кластера питомих показників кадастрової вартості земель за видами функціонального використання;
5) розподіл (присвоєння) на основі аналітичних залежностей питомих показників кадастрової вартості земель, розрахованих за тестовими об'єктами кластеру, на інші об'єкти кластера;
6) розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок на основі питомих показників кадастрової вартості земель об'єктів кластера, в якому знаходиться земельна ділянка.
Диференційний рентний дохід, що використовується в Методиці, є додатковим (наднормативним) доходом, що утворюється на землях щодо кращої якості та місця розташування. За підсумками капіталізованого розрахункового рентного доходу визначається кадастрова вартість земель сільськогосподарського призначення.
Сільськогосподарські угіддя оцінюються за їх якістю та місцезнаходженням як виробничий ресурс незалежно від фактичного видового використання під ріллю або кормові угіддя.
Кадастрова оцінка сільськогосподарських угідь проводиться у два основні етапи. На першому етапі здійснюється міжрегіональна оцінка земель на рівні суб'єктів РФ, на другому – оцінка сільськогосподарських угідь у суб'єктах України щодо адміністративних районів, землекористування та землеволодіння.
У 2002 році крім методик державної кадастрової оцінки земель поселень та оцінки земель сільськогосподарського призначення розроблено та затверджено методику державної кадастрової оцінки земель садівницьких, городницьких та дачних об'єднань.
Відповідно до розглянутої методики, визначення кадастрової вартості земельних ділянок садівницьких, городницьких та дачнихоб'єднань (далі об'єднань) здійснюється у такому порядку:
- Визначення питомого показника кадастрової вартості земель для кожного об'єднання;
- Визначення кадастрової вартості земельних ділянок об'єднань.
Чи не знайшли те, що шукали? Скористайтеся пошуком: