Оренда житла патент, спрощенка, ПДФО

Податкова лютує. Здавати квартиру і не платити податки стає все страшніше. Наведу приклад свого міста: за перші півроку 2014-го в Красноярську виявлено понад 1000 квартир, які здавалися з порушеннями законодавства. Простіше кажучи, господарі яких не сплачували податки державі.

А це означає, що за справу взялися серйозно. Тут, само собою, не обійшлося без заздрісних сусідів, які заради помсти чи забави готові настукати на незаконослухняних власників. І ніхто від них не застрахований.

Про те, чи потрібно платити податки (якщо Ви ще сумніваєтеся), що загрожує, якщо не платити, і як саме платити податки фіз. особі , було ще минулого року написано мною в об'ємній та докладній статті. Хто не читав — ласкаво просимо. Інформація як ніколи є актуальною.

Але, припустимо, для мене стає очевидним, що найближчими роками як мінімум половина квартир, що здають, наважаться здати в податкову свої декларації. Звичайно, не увійдуть до цього списку самотні бабусі, що здають кімнати, і різного роду схильні до авантюр натури. Перші так і залишаться не в курсі, що і як треба робити (який з них, власне, попит!), а другі сидітимуть до останнього на своєму з міркувань жадібності та надії на всіма улюблений «авось».

Люди ж із більш-менш розвиненим мисленням податки платитимуть. Втім, ще невідомо, як це відбуватиметься. Невже всі відкриють прибутки, як на долоні? Та невже. У нашій державі, де половина зарплат виплачується в конверті, а продажу квартири за 3 мільйони її вартість занижують до одного. Ну ну. Швидше за все, і тут все буде по-сірому. За документами орендар платить 5 тисяч - а насправді 15.

Втім, зараз хочу поговоритипро легальні способи платити менше податків від здачі квартири в оренду: купівлю патенту та спрощеній системі оподаткування.

Що таке патент на оренду житла

Для початку, мабуть, варто пояснити, що податок на оренду нерухомості можна сплачувати як фізичну особу чи юридичну. Якщо фіз. особу (звичайні наймані працівники) платять 13 % з будь-якого доходу, то ІП має вибір: сплачувати податки за спрощеною системою оподаткування (6%) або купити патент на оренду житла.

Патент - це дозвіл від держави на будь-який вид підприємницької діяльності. Вартість його розраховується виходячи з можливого річного доходу при зайнятті цією діяльністю. При цьому не важливо, яким буде дохід насправді — більшим, меншим або взагалі нульовим.

В принципі це досить зручно. Якщо куплено патент, не потрібно наймати бухгалтера — достатньо вести книгу обліку доходів. Не треба складати бухгалтерську звітність та заповнювати податкову декларацію. Патент, до того ж, звільняє від низки податків: на майно (здається квартиру), доходи фіз.особи (від здачі цієї квартири).

Але ж у нього є й мінуси, як без них! Перший —на одну квартиру, що здається, купується 1 патент. Якщо здаєте 2 квартири - доведеться купити патент на 2 об'єкти. І так по наростаючій.

Друге —ціна патенту. Ціна буде різною залежно від регіону та умов, що в цьому регіоні діють. Наприклад, в Ханти-Мансійському окрузі обов'язково дивляться на площу квартири, що здається (або іншого об'єкта нерухомості) і коригують вартість патенту залежно від цього.

Щоб порахувати вартість патенту, доведеться зайти на сайт податкової http://www.nalog.ru/ Там є розділ про патентну систему оподаткування, де можна докладно все прочитатиі, найголовніше, переглянути закон про патенти саме у вашому регіоні. У якому буде чітко зазначено, який дохід від якого виду діяльності ви, ймовірно, можете отримати.

У Красноярську можливий дохід від оренди однієї квартири 212 200. У нас не враховується ні площа об'єкта, ні кількість кімнат. Лише кількість самих квартир. Не важко порахувати, що за 1 місяць приблизний дохід дорівнює приблизно 17 700. Для довідки, це оренда хорошої однокімнатної квартири в хорошому районі або середньої двійки в районі простіше.

Скрин «Про патентну систему оподаткування в Красноярському краї»

Що робимо далі: необхідну суму ймовірного доходу помножити 6%.

Отримуємо: 212 200 / 100 * 6 = 12 732 - сума податків, яку потрібно буде заплатити з оренди квартирина рік.

Щоправда, є ще один нюанс. Усі ІП повинні, крім податків, робитиобов'язкові платежі до Пенсійного та Страхового фондів. У 2014 році при річному доході менше 300 тисяч ця сума становить20727,53 руб. (Якщо більше 300, то +1% з доходів).

З огляду на все написане особисто мені стало цікаво, а що буде вигідніше? Платити податки як фіз. особа чи як ІП? Де проходить та грань доходів, коли треба буде реєструватись як підприємець, щоб зберегти свої гроші? Тому пропоную до вашої уваги невелику табличку з розрахунками.

Найвигідніша схема сплати податків з оренди

Подивимося, скільки потрібно буде сплатити податків (та інших відрахувань) за вартості оренди 10, 20, 30 та 50 тисяч на місяць. Остання цифра щодо Красноярська відноситься до шикарних квартир і квартир, які здаються подобово.

Отже, зведена таблиця, скільки податків зі здачі квартири доведеться заплатити на місяць і на рік фіз. особі, ІП зспрощеною системою оподаткування та ІП, який купив патент на здачу житла, враховуючи обов'язкові для ІП платежі до страхової та Пенсійного фонду:

Якщо погано видно, що написано на табличці, натисніть на картинку для збільшення.

Так ось що ми бачимо з таблиці?

За невеликих доходів з нерухомості в 10-20 тисяч простіше і вигідніше платити податки як фіз. обличчя.
При доході з 1 квартири 30 тисяч (це буде хороша троячка у хорошому районі) вигода буде лише 6 тисяч на рік — за патентом та 4 тисячі за спрощенкою. Загалом, це й вигодою назвати не можна. Більше мороки з відкриттям ІП та папірцями.
Після 30 тисяч різниця все більша, і все впевненіше лідирує патент. Але це тільки якщо дохід приносить 1 квартира! Якщо ж квартир 2 і більше, при такому доході найвигідніше спрощенка.

Нагадую, що розрахунки зроблено виключно для Красноярська ! В інших регіонах (і навіть в інших містах нашого краю, які не є мільйонниками — тобто в усіх інших) цифри в останніх двох колонках будуть іншими через іншу вартість патенту. Але хід розрахунків буде тим самим, так що ви легко зможете його повторити зі своїми даними.

Що ще додати після цього?