Орендодавцю Зміна орендної плати та розірвання договору оренди

Відповідно до п. 3 ст. 614 Цивільного кодексу РФ, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік.

Розмір орендної плати може змінюватись:

- в односторонньому порядку, якщо така можливість передбачена договором;

- за згодою сторін за відсутності у договорі права однієї сторони змінювати розмір орендної плати після укладання договору.

Односторонній порядок, передбачений договором, означає зміну розміру орендної плати шляхом повідомлення іншої сторони без звернення до суду.

З огляду на те, що в договорі сторони можуть недостатньо чітко визначити порядок зміни орендної плати, слід системно тлумачити положення договору про орендну плату та погоджені сторонами умови про його зміну.

Так, у договорі може бути встановлено, що всі зміни до нього допускаються "за згодою", "за погодженням" сторін або шляхом укладання ними додаткової угоди. У цьому випадку розрахунок, повідомлення або інший документ, що містить змінений розмір орендної плати, автоматично не змінить розміру орендної плати, навіть якщо він є невід'ємною частиною договору або є обов'язковим для орендаря з визначеного договором моменту. Зміна розміру орендної плати у разі має відбутися шляхом взаємного узгодження воль сторін договору.

Необхідно враховувати, що з умови про зміну договору тільки за згодою сторін можуть бути виключені шляхом прямої вказівки на те, що це правило не поширюється на зміну орендної плати. Також у договорі може бути вичерпний перелік тихумов договору, що змінюються за згодою сторін. У цих випадках положення про те, що перерахунок орендної плати провадиться орендодавцем і "є невід'ємною частиною договору" (або "є обов'язковим для орендаря") можна розцінювати як встановлення одностороннього порядку зміни договору.

Іншими словами, якщо у договорі немає прямої вказівки на можливість у орендодавця зміни розміру орендної плати в односторонньому порядку, то її розмір змінюється тільки за згодою сторін, оформленою (і зареєстрованою - п.3 ст. 433 ЦК України) так само як і сам договір .

Слід зазначити, що відповідно до чинного законодавства змусити сторону змінити договір можна лише за певних умов. Іншими словами, якщо сторона не хоче підписати додаткову угоду про зміну розміру орендної плати, звернутися до суду з позовом можливо лише у зазначених у ЦК випадках:

«Стаття 450. Підстави зміни та розірвання договору

1. Зміна та розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено цим Кодексом, іншими законами чи договором.

2. На вимогу однієї зі сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду лише:

1) при суттєвому порушенні договору іншою стороною;

2) в інших випадках, передбачених цим Кодексом, іншими законами чи договором.

Істотним визнається порушення договору однієї зі сторін, яке тягне для іншої сторони таку шкоду, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати під час укладання договору. ».

«Стаття 451. Зміна та розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин

1. Істотна зміна обставин,яких сторони виходили під час укладання договору, є основою його зміни чи розірвання, якщо інше не передбачено договором чи випливає з його істоти.

Зміна обставин визнається істотним, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачати, договір взагалі не був би ними укладений або був укладений на умовах, що значно відрізняються.

2. Якщо сторони не досягли угоди про приведення договору у відповідність до істотно змінених обставин або про його розірвання, договір може бути розірваний, а на підставах, передбачених пунктом 4 цієї статті, змінено судом на вимогу зацікавленої сторони за наявності одночасно наступних умов:

1) у момент укладання договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не станеться;

2) зміна обставин викликана причинами, які зацікавлена сторона не могла подолати після їх виникнення при тій мірі дбайливості та обачності, яка від неї вимагалася за характером договору та умовами обороту;

3) виконання договору без зміни його умов настільки порушило б відповідне договору співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони таку шкоду, що вона значною мірою втратила б те, на що мала право розраховувати під час укладання договору;

4) із звичаїв ділового обороту чи істоти договору не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона.

3. При розірванні договору внаслідок істотно змінених обставин суд на вимогу будь-якої із сторін визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонамивитрат, понесених ними згідно з виконанням цього договору.

4. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить громадським інтересам або спричинить сторонам збитки, що значно перевищують витрати, необхідні для виконання договору на змінених судом умовах».

Примітно, що відмова сторони підписати додаткову угоду не може розцінюватись як суттєве порушення умов договору.

Що ж до зміни договору у зв'язку із суттєвою зміною обставин, з яких сторони виходили під час укладання договору, то необхідно довести наявність одночасно всіх умов, передбачених ч. 2 ст. 451 ЦК України.

Зміна курсу валют - як обґрунтування суттєвої зміни обставин судом не приймається, що свідчить судова практика.

Тепер щодо розірвання договору на вимогу орендодавця. Відповідно до ДК РФ,

«Стаття 619. Дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця

На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірвано судом у випадках, коли орендар:

1) користується майном із суттєвим порушенням умов договору чи призначення майна або з неодноразовими порушеннями;

2) суттєво погіршує майно;

3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу не вносить орендної плати;

4) не здійснює капітального ремонту майна у встановлені договором оренди строки, а за відсутності їх у договорі у розумні строки у тих випадках, коли відповідно до закону, інших правових актів або договору виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.

Договором оренди можуть бути встановлені інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно допункту 2 статті 450цього Кодексу.

Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору лише після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання у розумний строк».

Стаття 450. Підстави зміни та розірвання договору

2. На вимогу однієї зі сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду лише:

1) при суттєвому порушенні договору іншою стороною;

2) в інших випадках, передбачених цим Кодексом, іншими законами чи договором.

Наприклад - суд розірвав договір, оскільки орендар без погодження з орендодавцем здійснив прилад до будівлі, що орендується, без письмового погодження з орендодавцем, і підтвердив цей факт документально. Взагалі, у судовій практикі чимало прикладів, коли суд визнавав суттєвим порушенням договору оренди перепланування орендованих приміщень орендарем без письмового погодження з орендодавцем.

А для обґрунтування погіршення будівлі, переданої в оренду, необхідно буде серйозний технічний висновок, що підтверджує, що будівлю було передано в оренду в задовільному стані, а внаслідок порушень оренди орендарем, технічний стан переданої в оренду будівлісуттєво погіршилося.

Акти про порушення також треба складати так, щоб їх можна було використовувати як доказ у суді.

Таким чином, для пред'явлення позову у випадках, коли орендар користується майном із суттєвим порушенням умов договору чи призначення майна або з неодноразовими порушеннями чи суттєво погіршує майно, необхідна ретельна підготовка доказової бази, а також наявності доказів того, що орендар, незважаючи на письмове попередження не виправив ситуацію.