Організація ремонтних робіт об’єктів нерухомості
Усю сукупність ремонтних робіт об'єкта нерухомості можна поділити на:
- планово-попереджувальні ремонтні роботи (ППР);
- ремонтні роботи щодо покращення техніко-економічних характеристик об'єкта нерухомості для запобігання та ліквідації морального старіння будівлі, підвищення її споживчої цінності, ефективності експлуатації.
У свою чергу планово-попереджувальні ремонтні роботи поділяються на:
- поточний профілактичний ремонт (ТПР);
- поточний непередбачений ремонт (ТНР);
- охоронно – підтримуючий ремонт;
- Вибірковий капітальний ремонт (ВКР).
Ремонтні роботи з покращення параметрів об'єктів можуть виконуватись у вигляді:
- комплексного капітального ремонту (ККР) та реконструкції.
Поточний ремонт захищає об'єкт від передчасного зносу конструкцій та інженерного обладнання будівель, а також забезпечує усунення дрібних пошкоджень і несправностей, що виникли, яке включає:
- поточний профілактичний ремонт (ТПР), визначається заздалегідь у річних та квартальних планах на основі планових технічних оглядів та передбачає ремонт та фарбу покрівель, заміну водостічних труб, частковий ремонт вікон та дверей та ін.;
- поточний непередбачуваний ремонт (ТНР) – це усунення дефектів, що виявляються в процесі експлуатації, виконується, як правило, у терміновому порядку, у тому числі за заявками клієнтів (мешканців, орендарів).
До складу ремонтних робіт може включатися іохоронно-підтримуючий ремонт, що проводиться в об'єктах ветхого фонду, які найближчим часом не можуть бути знесені, але становлять небезпеку для мешканців, орендарів.
Капітальний ремонтнерухомостіпередбачає роботи із заміщення та відновлення конструктивних елементів, інженерно-технічного оснащення будівель та поділяється на:
- вибірковий капітальний ремонт (ВКР), що включає відновлення, заміну, посилення окремих конструктивних частин будівлі, інженерних систем та обладнання для усунення фізичного зносу, запобігання погіршенню стану суміжних конструкцій, їх пошкодженню чи руйнуванню;
- Комплексний капітальний ремонт (ККР), що охоплює всю будівлю або окремі її секції, що проводиться для ліквідації фізичного та морального зносу через заміну зношених конструкцій та інженерного обладнання з одночасним підвищенням рівня благоустрою всього об'єкта нерухомості в цілому.
Реконструкціяпередбачає часткове або повне перепланування об'єкта нерухомості зі зміною основних техніко-економічних показників, виходячи зі сформованих містобудівних умов та діючих норм технічного регулювання:
- зведення надбудови, прибудови;
- Підвищення якісного рівня інженерного обладнання, включаючи зовнішні мережі;
- заміна зношених конструкцій, інженерних систем та комунікацій на сучасні, більш надійні та ефективні для покращення архітектурної виразності будівель та благоустрою прилеглої території.
Виробництво ремонтних робіт та реконструкція об'єктів нерухомості має здійснюватися на підставі заздалегідь розробленої та затвердженої проектно-кошторисної документації, наявності джерел фінансування із залученням підрядних ремонтно-будівельних організацій.
Контрольні питання та завдання.
1. Розкрийте основну мету управління технічною експлуатацією об'єктів нерухомості.
2. Назвіть склад робіт з технічноїексплуатації об'єктів нерухомості
3. Охарактеризуйте основні вимоги до технічного стану об'єктів нерухомості.
4. У чому полягає комплекс робіт з технічного моніторингу та діагностики нерухомості?
5. Назвіть відомості, які містяться в технічному паспорті об'єкта.
6. Перерахуйте зразковий комплекс робіт із санітарного змісту офісного об'єкта нерухомості.
7. Призначення та перелік інженерних систем та обладнання об'єкта нерухомості.
8. Який порядок системи технічного обслуговування інженерних систем та обладнання об'єктів нерухомості?
9. Дайте характеристику видів ремонтних робіт об'єктів.
10. Який порядок організації та проведення ремонтних робіт об'єктів нерухомості?
12 Тема: Оцінка вартості нерухомості
12. 1. Основні поняття вартості оцінки об'єктів нерухомості.
12.2. Нормативно-правове регулювання оцінки.
12.3. Чинники, що впливають величину вартості оцінки нерухомості. Види вартості об'єктів нерухомості.
12.4. Основні підходи та методи до оцінки нерухомості.
12.5. Особливості оцінки земельних ділянок.
12.6. Звіт про оцінку нерухомості.
Основні поняття вартості оцінки об'єктів нерухомості.
Останні кілька років тема оцінки нерухомості стає дедалі актуальнішою. Питання про те, скільки можуть коштувати підприємство, його об'єкти нерухомості, земельна ділянка чи його частина, тепер і в Україні, перестала бути питанням суто теоретичним, і перейшло у практичну площину. Цьому сприяло розвиток ринку у всьому його різноманітті: товарів та послуг, фінансового, фондового, ринку нерухомості та капіталу.
Оцінка –це визначення вартості об'єкта власності у конкретних умовах ринку у певний момент часу.
Оцінка вартості нерухомості має велике значення для потенційного покупця або продавця нерухомості при визначенні обґрунтованої ціни угоди, для кредитора – при прийнятті рішення про надання іпотечного кредиту, для страхової компанії – при відшкодуванні збитків напередодні втрати, для інвесторів – при визначенні майбутньої вартості проекту тощо .д. При відчуженні об'єктів нерухомості з боку органів влади власнику також потрібна ринкова оцінка для справедливої компенсації. При створенні товариств з обмеженою відповідальністю, акціонерних компаній також потрібна ринкова оцінка встановлення частки засновників. Оцінка може проводитися з метою оптимізації оподаткування, розміщення майнових суперечок тощо.
Проте існують випадки, коли проведення оцінки об'єктів оцінки є обов'язковим:
- у разі залучення до угоди об'єктів, що належать повністю або частково України, суб'єктам України або муніципальним утворенням, у тому числі:
- при визначенні вартості об'єктів, що належать Україні, суб'єктам України або муніципальним утворенням, з метою їх приватизації, передачі в довірче управління або передачі в оренду;
- при використанні об'єктів нерухомості, що належать Україні, суб'єктам України або муніципальним утворенням, як предмет застави;
- при продажу чи іншому відчуженні об'єктів, що належать Україні, суб'єктам України або муніципальним утворенням;
- при переуступці боргових зобов'язань, пов'язаних з об'єктами, що належать Україні, суб'єктам України або муніципальним утворенням;
- при передачі об'єктів, що належать Україні, суб'єктамУкаїни або муніципальним утворенням, як вклад у статутні капітали, фонди юридичних осіб, а також при виникненні спору про вартість об'єкта, у тому числі:
- за націоналізації майна;
- при іпотечному кредитуванні фізичних осіб та юридичних осіб у випадках виникнення спорів щодо величини вартості предмета іпотеки;
- при складанні шлюбних контрактів і розділі майна подружжя, що розлучається, на вимогу однієї зі сторін або обох сторін у разі виникнення спору про вартість цього майна;
- при викупі або іншому передбаченому законодавством України вилученні майна у власників для державних або муніципальних потреб;
- при проведенні оцінки об'єктів, з метою контролю за правильністю сплати податків у разі спору про обчислення бази оподаткування.
Перехід до ринкової економіки в Україні призвів до появи нової професії, затвердженої Міністерством праці України – «оцінювач».Саме оцінювач здійснює оцінку нерухомості та бізнесу в целом!Оцінювач може здійснювати свою діяльність як індивідуальний підприємець, а також як спеціаліст юридичної особи, за трудовим договором.
Оцінна діяльність–це діяльність, спрямована на визначення вартості об'єкта в грошах та здійснювана: