Особливості оформлення заставної, Контент-платформа
кандидат юридичних наук
ОСОБЛИВОСТІ ОФОРМЛЕННЯ ЗАКЛАДНОЇ
Іпотечне кредитування — один із найперевіреніших і найнадійніших у світовій практиці способів залучення приватних інвестицій у сферу нерухомості та покращення житлових умов громадян, які дозволяють зробити житло більш доступним населенню, враховувати інтереси всіх учасників цих правовідносин.
«Існує два основні погляди на іпотеку. Перший і найпоширеніший можна умовно назвати "споживчим". У рамках цього спрощеного погляду всі уявлення про іпотеку укладаються та вичерпуються відносинами між позичальником та іпотечним банком з приводу отримання та обслуговування конкретного одиничного кредиту. Другий погляд, “професійний”, розглядає іпотеку не так на рівні окремого кредиту, а ролі цілісної і самовідтворюваної підсистеми фінансового рынка»[1]. Однією з найважливіших особливостей цієї системи вважається заставна.
У дореволюційній Україні заставної називався письмовий акт про заставу нерухомості або заклад нерухомості [2]. Сучасне українське цивільне законодавство під заставою розуміє іменний цінний папір, що засвідчує такі права його законного власника:
— право на виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, без надання інших доказів існування цього зобов'язання;
- Право застави на майно, обтяжене іпотекою (п. 2 ст. 13 Закону про іпотеку).
З 1917 р. по 1998 р. законодавством, з відомих причин, не було передбачено такого виду цінного паперу, як заставний. Останніми роками цей інститут відновлено. Цивільний кодекс, перша частина якого набула чинності в 1995 [3], до ціннихпаперів відносить і тих документів, які законами про цінні папери віднесені до цінних. Федеральним законом від 01.01.01 р. «Про іпотеку (заставу нерухомості)» (далі — Закон про іпотеку)[4] було запроваджено новий для українського законодавства цінний папір — заставний.
Особливість заставної у тому, що вона закріплює як право отримання грошової суми, а й право застави нерухомого майна. Видача заставної можлива лише за заставі нерухомого майна. «Будучи цінним папером, заставна … є самостійним об'єктом цивільного обігу. Це означає, що із заставних можуть бути, наприклад, сформовані пули; заставні самі можуть бути предметом застави та інших угод»[5].
Оскільки заставна прирівняна до іменного цінного паперу, вона містить характеристики, властиві іменному цінному паперу: права заставоутримувача, посвідчені заставної, можуть належати лише названому в заставній особі. Обов'язаними за заставною особами є боржник із забезпеченого іпотекою зобов'язання та заставник.
Як будь-який цінний папір, заставний може мати властивість цінного паперу лише за умови дотримання встановленої форми та обов'язкових реквізитів. Документ, названий «заставною», в якому відсутні будь-які дані, зазначені в підпунктах 1—14 пункту 1 статті 14 Закону про іпотеку, не є заставною та не підлягає видачі початковому заставоутримувачу.
Заставна складається в письмовій формі заставником, а якщо він є третьою особою, то і боржником за забезпеченим іпотекою зобов'язанням. В даний час ведеться багато суперечок про можливість складання заставної представником заставника на підставі довіреності. Відповідно до пункту 1 статті 144 Цивільного кодексу, «вимоги до форми цінного паперу та іншінеобхідні вимоги визначаються законом або у встановленому ним порядку». Упорядкування заставної регулюється лише пунктом 5 статті 13 Закону про іпотеку, з якої випливає, що заставна складається лише заставником або боржником, якщо заставник — третя особа. З цього можна зробити висновок, що особа, яка діє за довіреністю від імені заставника, скласти заставу не має права.
Заставна видається первісному заставоутримувачу органом, який здійснює державну реєстрацію прав, після державної реєстрації іпотеки. Початковим заставоутримувачем згідно із Законом про іпотеку виступає юридична особа, яка видала іпотечний кредит і оформила кредитний договір або договір позики та договір іпотеки або інший договір, що тягне за собою виникнення іпотеки. Всі інші юридичні особи, яким передається застава, називатимуться законними власниками застави.
— мають бути точно та повно вказані ім'я (найменування) особи, якій передано права по заставній, та підставу передачі;
— відмітка має бути підписана зазначеним у заставній заставоутримувачем, а якщо цей напис не перший, то власником заставної, зазначеним у попередній позначці;
— написи на заставній, які забороняють її подальшу передачу іншим особам, незначні.
З пункту 3 статті 48 Закону іпотеці випливає, що власник заставної вважається законним, якщо його права на заставну підтверджуються договором про передачу прав за заставною, оригіналом заставної з відміткою про передачу прав за заставною, зроблену попереднім власником. На підставі оформлення та видачі застави лежать два договори — договір іпотеки, який підлягає обов'язковій державній реєстрації, та кредитний договір або інший договір, зобов'язання з якого забезпечується іпотекою.
Федеральним законом від 01.01.01 р. [6] введено абзац у пункт 1 статті 13, який свідчить, що заставної можуть бути засвідчені права заставоутримувача з іпотеки в силу закону та за забезпеченим даною іпотекою зобов'язанням, якщо інше не встановлено цим Законом. Пункт 10 статті 14 Закону про іпотеку говорить, що в заставній необхідно вказувати найменування права, в силу якого майно, що виступає предметом іпотеки, належить заставнику, та органу, який зареєстрував це право. Вказівка в заставній інформації про реєстрацію права власності на житлове приміщення, що закладається, забезпечують органи державної реєстрації перед тим, як зробити відмітку про реєстрацію іпотеки.
Заставна включає не тільки всі необхідні реквізити, а й позначки про її нових власників та інформацію про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання. Якщо текст заставної не поміщається на одному аркуші, то прикріплюється додатковий аркуш, написи та позначки на якому робляться таким чином, щоб вони починалися на заставній та закінчувалися на цьому аркуші. Окремі листи заставної не можуть бути предметом іпотеки, тому всі листи мають бути підшиті, пронумеровані та скріплені печаткою.
Чи є технічна помилка, яка не змінює смислового навантаження тієї чи іншої пропозиції, тією умовою, яку можна змінити за допомогою угоди між заставником і заставоутримувачем? Словник української мови під поняттям «умова» має на увазі вимогу, яку висуває одна з сторін. Наприклад, якщо законний власник заставної визнає технічну помилку суттєвою і вимагатиме її виправити, то заставник повинен внести зміну до заставної, уклавши із заставоутримувачем угоду.
Пункт 7 статті 13 Закону про іпотеку передбачає два типи внесеннязмін до заставної:
— анулювання заставної та видача нової заставної, складеної з урахуванням внесених змін.
Основна вимога до першого варіанту внесення змін до заставної — включення пункту про те, що угода про зміни умов заставної буде невід'ємною частиною заставної відповідно до правил частини другої статті 15 Закону про іпотеку. Стаття 15 Закону про іпотеку конкретизує, що, «якщо документи, що додаються до заставної, не названі в ній з таким ступенем точності, яка є достатньою для їх ідентифікації, і в заставній не сказано, що такі документи є її невід'ємною частиною, такі документи не є обов'язковими. для осіб, до яких права по заставній перейшли внаслідок її продажу, застави чи іншим чином». Конкретизувати угоду про внесення змін до заставної, заздалегідь вказавши, наприклад, дату оформлення угоди, неможливо. Тому, мабуть, законодавець у статті 13 Закону про іпотеку та передбачив обов'язкову державну реєстрацію угоди, зазначивши, що реєстрація має бути безоплатно проведена протягом одного дня з моменту звернення заявника до органу, який займається державною реєстрацією прав.
І якщо не виходити з цієї позиції, то виходить казус: заставна не підлягає державній реєстрації, тоді як угода про зміну умов заставної має бути зареєстрована. Державна реєстрація угоди дозволить законному власнику заставної, зробивши запит до органів, які здійснюють державну реєстрацію прав, визначити, чи були внесені зміни чи ні.
Анулювати заставну можна за допомогою другого варіанта внесення зміни до заставної. У цьому випадку сторони, укладаючи угоду, передбачають анулювання заставної та видачу нової. Разом зугодою до органів, які здійснюють державну реєстрацію прав, передаються анульована заставна та нова, із внесеними виправленнями. При цьому у новій заставній стоятиме дата її складання. Анульована заставна зберігається в архіві органу, який здійснює державну реєстрацію прав, до моменту погашення реєстраційного запису про іпотеку.
Як мовилося раніше, заставна не підлягає державної реєстрації речових. Відповідно до статті 10 Закону про іпотеку державної реєстрації підлягає договір про іпотеку, який вважається укладеним та набирає чинності з моменту його державної реєстрації.
Якщо у договорі про іпотеку сказано, що права заставоутримувача, відповідно до статті 13 Закону про іпотеку, разом із договором подаються до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, то разом із цими документами туди надходить і заставна. Якщо укладання договору тягне за собою виникнення іпотеки в силу закону, то у разі складання заставної пред'являються договір та заставна (ст. 10 Закону про іпотеку).
З цього випливає, що заставна — невід'ємний документ договору, виходячи з якого виникає іпотека на житлове приміщення. На жаль, у законі конкретно не зазначено момент складання заставної та надання її до органів, які здійснюють реєстрацію прав.
Коли іпотека виникає в силу таких договорів, як договір іпотеки або тристоронній договір купівлі-продажу та іпотеки, питання про момент складання заставної не виникає, оскільки заставна складається при підписанні договору іпотеки або тристороннього договору та надається до органів, що здійснюють державну реєстрацію прав разом з договором та документами, необхідними для реєстрації.
Щодо моменту складаннязаставної при оформленні договору купівлі-продажу з відміткою про придбання того чи іншого житлового приміщення на кредитні чи позикові кошти, то він не зрозумілий, оскільки сам кредитор не бере участі в оформленні договору купівлі-продажу. Незважаючи на те, що заставну складає сам заставник, всі необхідні умови, що вказуються в заставній, повинні бути узгоджені із заставоутримувачем. Відсутність узгодження тексту заставної із заставоутримувачем при її складанні заставником приведе до того, що заставна не буде складена відповідно до законодавства.
Відповідальність за складання заставної несе заставник, а якщо він є третьою особою, то і боржник за забезпеченим іпотекою зобов'язанням. Законний власник заставної може вимагати від її укладача відшкодування збитків, що виникли у зв'язку з невідповідністю заставної договору іпотеки або договору, зобов'язання з якого забезпечено іпотекою. (П. 4 ст. 17 Закону про іпотеку).
Житлові приміщення з іпотечного кредитування набувають люди, які не завжди мають правові знання, тоді як навіть юристи не можуть розібратися у всіх законодавчих колізіях. Тому незрозуміла позиція законодавця, який не бажає врегулювати питання щодо організації, яка не тільки могла б грамотно роз'яснити порядок складання заставної, а й підтвердити її законність.
Неправильний виклад законодавцем цієї норми і нерозуміння норми нотаріусами, що настало у зв'язку з цим, породило багато ускладнень при виконанні такої вимоги закону. Справа в тому, що Основами законодавства про нотаріат не передбачається така нотаріальна дія, як нумерація та скріплення печаткою прошитого документа. Відповідно до статті 35 Основ законодавства про нотаріат «законодавчими актамиУкаїни може бути передбачені та інші нотаріальні действия»[9]. Нотаріус повинен перевірити законність документа, поданого для оформлення, і лише потім пошити та скріпити печаткою зазначений документ. Тому законодавець, мабуть, спробував покласти складання заставної на нотаріуса, але неправильне формулювання призвело до того, що в деяких регіонах країни нотаріуси відмовлялися оформляти цю нотаріальну дію.
Федеральний закон від 01.01.01 скасував обов'язкове нотаріальне посвідчення договору іпотеки. Видачею, нумерацією та скріпленням печаткою заставної тепер займаються органи, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним. Тому відкритим залишилося питання, хто може сприяти громадянам при оформленні такого складного документа, як заставна.
Здається, передача нотаріусам оформлення заставної стане лише поверненням до старих правил оформлення цього документа, коли і саме іпотечне кредитування було розвинене набагато краще, ніж зараз.
[1]Кудрявцев Ст. А., Кудрявцева Є. В. Основи організації іпотечного кредитування. - М.: Вища школа, 1998. - С. 5.
[2] Див: Малий енциклопедичний словник Брокгауза та Єфрона в 4-х т. Репринтне відтворення видання Брокгауза та Єфрона. - М.: ТЕРРА, 1997. - Т. 1. - С. 69.
[3] Див: українська газета. - 1994. - № 238, 239.
[4] Див: українська газета. - 1998. - № 137.
[5] Правові проблеми організації ринку іпотечного кредитування в Україні / За ред. В. С. Ема. - М.: Статут, 1999. - С. 110.
[6] Див: українська газета. - 2002. - № 29.
[7] Див: українська газета. - 2004. - № 292.
[8] Див: Федеральний закон від 01.01.01 р. № 216-ФЗ «Про внесення змін доФедеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)"» // українська газета. - 2004. - № 292.
[10]Васьковский Є. В. Підручник громадянського права. - М.: Статут, 2003. - С. 274.