Особливості введення вексплуатацію житлових приміщень
Затримка введення в експлуатацію в кілька місяців вважається на ринку нормальною і практично неминучою, незважаючи на те, що така практика обмежує інтереси покупця та порушує встановлені норми законодавства.
Сьогодні темпи будівництва на ринку житлової нерухомості в Україні йдуть далеко попереду термінів введення в експлуатацію житла, і це відбувається при суттєвому відставанні попиту від пропозиції. За даними Міністерства регіонального розвитку України (далі – Мінрегіон України), прогнозується зростання житлового будівництва: на 2013 рік намічено введення 71 мільйона квадратних метрів житла, на 2014-й – 79 мільйонів кв. метрів житла, на 2015-й – 90 мільйонів кв. метрів житла.
Разом з тим, із введенням нового житла відбувається й високе зростання цін на нього. За підсумками другого кварталу 2012 року Україна стала четвертою (!) країною у світі за темпами зростання вартості житла. А щодо столичного ринку житлової нерухомості, то Москва стала другим (!) містом у світі за темпами зростання цін на житло. На думку учасників ринку нерухомості, щоб будівництво нерухомості стало рентабельнішим, забудовникам потрібно надати земельні ділянки на більш пільгових умовах.
При цьому сьогодні є достатні підстави, щоб відзначити спад введення в дію житлової нерухомості в найбільших за обсягом введення житла регіонах, і в першу чергу - це Московська область, яка є лідером за цим показником серед усіх регіонів РФ.
Затримка введення житлового приміщення в експлуатацію може найчастіше виходити через дії державних органів, що видають дозвіл на будівництво або дозвіл про введення будинку в експлуатацію, або затверджують акт приймання об'єкта будівництва з недотриманням встановлених термінів, і часом це супроводжується порушенням діючихнорм законодавства.
Раніше, до набрання чинності новим Містобудівним кодексом України (далі – ГрК РФ), питання введення об'єкта в експлуатацію не були належним чином врегульовані, і регламентувалися лише регіональними підзаконними нормативними актами.
З часом Інспекція державного архітектурно-будівельного нагляду (ІГАСН) м. Москви була перетворена на Комітет державного будівельного нагляду м. Москви, в якому і було створено відділ служби «одного вікна», що займається видачею дозволів на введення об'єкта в експлуатацію. Термін розгляду, оформлення та видачі дозволу на введення об'єкта в експлуатацію або аргументованої відмови у видачі такого дозволу становить 10 днів з дня подання документів.
На сайті Комітету державного будівельного нагляду м. Москви можна у відкритому доступі ознайомитися з бланком заяви на видачу дозволу на введення об'єкта в експлуатацію, рекомендаціями з оформлення заяви, а також переліком документів необхідних для отримання дозволу на введення об'єкта в експлуатацію.
Новий ГрК Україна змінив порядок введення об'єкта в експлуатацію, виключивши приймання об'єктів державними приймальними комісіями та передбачивши єдиний порядок введення об'єкта в експлуатацію незалежно від особливостей окремих видів об'єктів.
Стосовно існуючих правових норм щодо теми нашої статті, хотілося б навести наступний приклад актуальної судової практики.
Як було встановлено судом, відведення земельної ділянки під будівництво багатоповерхового шестисекційного житлового будинку здійснено на підставі договору оренди земельної ділянки. Відведена ділянка землі використовувалася суспільством суворо за цільовим призначенням з дотриманням меж плану відведення земельної ділянкита договору оренди. Також суспільством сумлінно сплачувалася орендна плата.
З метою підготовки проектної документації будівельна компанія отримала узгодження та дозвіл відповідних служб та організацій.
Адміністрацією міста було згодом відмовлено компанії у видачі дозволу на введення об'єкта в експлуатацію, оскільки заявником не було подано документи, що стосуються питання видачі дозволу на введення об'єкта в експлуатацію, зокрема документи, що свідчать про виконання технічних умов на водопостачання, каналізацію та газифікацію, пояснювальній записки, схеми, що відображає архітектурні рішення, проектна документація, вихідно-дозвільна та проектна документація на нежитлову прибудову.
У статті 55 ГрК Україна встановлено поняття дозволу на введення об'єкта в експлуатацію, яке є посвідченням виконання будівництва в повному обсязі відповідно до дозволу на будівництво, відповідності побудованого об'єкта капітального будівництва містобудівному плану земельної ділянки та проектної документації.
Встановлено, що заявником відповідно до ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, були представлені всі документи, необхідні для надання дозволу на введення в експлуатацію житлового будинку, у тому числі:
– документи, що встановлюють право на земельну ділянку – договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у територіальному відділі Росреєстру;
- Дозвіл на будівництво житлового будинку;
– акт приймання об'єкта капітального будівництва;
– акт про відповідність параметрів збудованого, реконструйованого, відремонтованого об'єкта капітального будівництва проектної документації;
– акт про відповідність робіт, виконаних на будівництві;
- Довідка провиконання технічних умов водопостачання;
– довідка про виконання технічних умов щодо прокладання каналізаційного колектора;
– довідки з електропостачальних та електропродавальних організацій про виконання технічних умов з електропостачання;
– висновок Головного управління державного будівельного нагляду про відповідність збудованого, реконструйованого, відремонтованого об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів та проектної документації та розпорядження про його затвердження;
– акт підсумкової перевірки Головного управління державного будівельного нагляду щодо відповідності виконаних робіт вимогам технічних регламентів та проектної документації.
У частині документів, що свідчать про виконання технічних умов на водопостачання, каналізацію, судом встановлено, що відповідною довідкою компанія підтвердила виконання заявником у повному обсязі технічних умов водовідведення (каналізація).
Таким чином, судом було встановлено та матеріалами справи підтверджено, що компанія виконала всі умови, встановлені чинним законодавством для отримання дозволу на введення в експлуатацію житлового будинку.
Відповідно до ч. 6 ст. 55 ГрК Україна підставами для ухвалення рішення про відмову у видачі дозволу на введення об'єкта в експлуатацію є:
– відсутність документів, зазначених у частині 3 цієї статті;
– невідповідність об'єкту капітального будівництва вимогам містобудівного плану земельної ділянки;
– невідповідність об'єкта капітального будівництва вимогам, встановленим у дозволі на будівництво;
– невідповідність параметрів збудованого, реконструйованого, відремонтованого об'єктакапітального будівництва проектної документації
Доказів наявності підстав, передбачених ч. 6 ст. 55 ГрК Україна для прийняття рішення про відмову у видачі дозволу на введення житлового будинку судом не встановлено, у зв'язку з чим заява позивача підлягає задоволенню.
Крім адміністративних бар'єрів, є також і відповідні ризики, які можуть супроводжувати забудовників з моменту отримання дозволу на будівництво та до введення житлового будинку в експлуатацію. У період будівництва об'єкта можливе, наприклад, підвищення ринкової вартості будівельних матеріалів, що може спричинити необхідність додаткового фінансування, а відповідно і можливе призупинення робіт з будівництва об'єкта.
Ситуація, коли відбувається зміна інвестора, є ще одним важливим моментом для зупинення встановлених термінів будівництва. Така ситуація може статися у будь-який час, і тоді об'єкт, що будується, продається з причин нестачі фінансових коштів, при укладенні нового інвестиційного контракту та ін.
Різні форс-мажорні обставини також можуть перешкодити під час розрахунку точних термінів здачі об'єкта в експлуатацію.
Згідно із цим законом, у договорі забудовник зобов'язаний вказати точні терміни здачі об'єкта в експлуатацію. У разі невиконання своїх зобов'язань перед учасником пайового будівництва забудовник зобов'язується сплатити всю суму, внесену громадянином, а також виплатити відповідну неустойку.
Зазначимо, що ухвалений ФЗ 214 був непоганим заходом заборонити забудовникам використовувати так звані вексельні схеми, попередні договори як способи залучення грошей громадян. Згідно з цим актом, залучення коштів громадян допускається лише на підставі договоруучасті у пайовому будівництві шляхом випуску житлових сертифікатів, що закріплюють право їх власників на отримання житлових приміщень. Також законом передбачається обов'язкова державна реєстрація договору участі у пайовому будівництві, що було зроблено з метою запобігання подвійному продажу квартир.
З метою запобігання втраті пайовиками прав на об'єкт, в який були вкладені гроші, у 2011 році було прийнято Закон «Про внесення змін до Федерального закону «Про неспроможність (банкрутство).»», що містить особливий порядок банкрутства забудовника.
Як один із варіантів вирішення проблеми, досить ефективним шляхом бачиться здійснення відповідних антикризових заходів щодо кожного проблемного об'єкта. У разі неможливості подальшого будівництва об'єкта, арбітражний керуючий повинен вирішити завдання щодо подолання різних криз. Видається доцільним спеціальна підготовка та підвищення ролі та статусу арбітражного керуючого, діяльність якого має бути спрямована на фінансове оздоровлення та відновлення інвестиційного потенціалу об'єкта будівництва.
Траплялися ситуації, коли в регіонах ошуканим пайовикам владою виділялося житло за рахунок місцевих бюджетів, тоді як ці місцеві бюджети просто не передбачали подібних статей видатків, що, на жаль, не вирішувало проблем громадян. Але ж ініціативи влади вітаються, коли вони ефективні та корисні для суспільства.
Реєстр проблемних забудовників оновлюватиметься на сайті Комітету Московської області з пайового житлового будівництва, старого та аварійного житла не пізніше 30 числа кожного місяця.
Тільки за останні півроку до прокуратури надійшло близько 112 тисяч скарг на порушення житлового законодавства, причому кожна четвертаних визнано обґрунтованою. Всього за останні два роки прокурори виявили понад 4,5 тисячі порушень у сфері пайового будівництва, і понад 1,2 тисячі посадових осіб притягнуто до дисциплінарної відповідальності.
«Практика прокурорського нагляду показує, що за масштабних темпів зведення житлових будинків стан законності в цій галузі залишається незадовільним», – заявив Генеральний прокурор України Юрій Чайка на колегії, присвяченій питанням дотримання законодавства у житловій сфері. - «Найскладніша ситуація складається в Москві (52 об'єкти) і Московській області (109 об'єктів), Пермському краї (42), Новосибірській (57) і Самарській (64) областях».
За його словами, зараз у країні налічується майже 750 так званих «проблемних об'єктів» з неясною перспективою, при будівництві яких ущемлено права понад 75,6 тисячі осіб.
Загалом у 2012 році у сфері пайового будівництва було зареєстровано близько 1 тисячі повідомлень про злочини, порушено понад 670 кримінальних справ. Лідирують у справах про ошуканих пайовиків Башкортостан, Краснодарський край, Воронезька, Тюменська та Московська області. За цей же час судами розглянуто 58 кримінальних справ, з яких 56 винесено обвинувальні вироки.
Генпрокурор зазначив, що порушення законів розкриваються перевірками на всіх етапах будівництва – від виділення земельних ділянок до введення об'єктів в експлуатацію. Практично у всіх регіонах прокурори виявили випадки будівництва житлових будинків без отримання дозвільних документів та з порушенням вимог земельного законодавства. Крім того, забудовники навіть десь займалися розкраданням і нецільовим використанням грошей пайовиків, а також бюджетних грошей, що виділяються для завершення будівництва будинків. Серед іншихпоширених порушень – необґрунтовано припинення будівельних робіт, низька якість їх виконання, порушення строків будівництва та введення житлових будинків в експлуатацію, а також здавання житла, фактично непридатного для проживання.
У зв'язку із значною кількістю порушень законодавства, які допускаються будівельними організаціями, слід припиняти факти будівництва житлових будинків без отримання дозвільних документів, зазначив генпрокурор. За його словами, також потрібно усувати випадки, коли державна влада та органи місцевого самоврядування штучно створюють адміністративні бар'єри при отриманні забудовниками відповідних дозволів.
Щодо дотримання превентивних заходів щодо захисту законних прав та майнових інтересів сторін при здійсненні угод з нерухомістю, то громадянам, перш за все, необхідно вибирати досить відомого забудовника або міцну та стабільну компанію, яка вже зарекомендувала себе на ринку нерухомості, якщо вони не хочуть йти на ризик.
У разі, якщо компанія порушує свої зобов'язання щодо узгоджених термінів передачі квартири, відмовляючись при цьому виплачувати неустойку, громадянин має законне право звернутися до суду з позовною заявою про відшкодування збитків, де крім цієї неустойки за зрив строків можна буде стягнути ще й збитки за порушення зобов'язань, і навіть відсотки користування чужими грошима.
Таким чином, ми бачимо, що сумлінним компаніям у своїй діяльності на українському ринку нерухомості необхідно дотримуватися встановленого законом порядку в галузі містобудівного права, особливо у питаннях введення в експлуатацію житлового фонду, зберігаючи при цьому свою репутацію та кошти в цілості та безпеці.