Пайова іпотека переваги та ризики
Придбання житла ще на стадії будівництва при всіх ризиках для багатьох залишається найприйнятнішим варіантом. У цьому випадку квартира обходиться значно дешевшою – різниця в ціні становить близько 30%. Якщо ж таку суму швидко набрати неможливо, можна скористатися такою послугою, як пайова іпотека або, як її прийнято називати, іпотека за участю.
При тому, що низка банків пропонує цей продукт вже давно, багато наших співвітчизників про пайову іпотеку знають мало. Спробуємо розібратися, чим відрізняється пайова іпотека від інших кредитних пропозицій.
Пайова іпотека: етапи кредитування
Щоб отримати пайовий іпотечний кредит, перш за все, необхідно укласти з забудовником договір пайової участі. Перед тим, як поставити свій підпис на цьому документі, важливо звернути увагу на наявність у ньому докладних даних про об'єкт пайового будівництва, вартість квартири, порядок та строки виплати, а також зазначення гарантійних термінів на об'єкт пайового будівництва та термінів передачі нерухомості пайовику. До договору має додаватися план квартири. Ідеально буде, якщо перед укладанням договору його побачить добрий юрист. Сімейним громадянам доведеться придбати нотаріально засвідчене підтвердження згоди чоловіка на вчинення правочину.
Далі договір реєструється у спеціальних органах. Заяву на реєстрацію договору пайової іпотеки треба написати і пайовику, і забудовнику. Цим документом регламентується їхня участь у пайовому будівництві. Зареєструвавши договір, його необхідно надати до фінансової установи, яка потім перерахує кошти на рахунок забудовника.
Кредитору при цьому належить певна частка участі у власності на об'єктнерухомості та/або в доході. Іншими словами, як забезпечення банк може взяти договір застави на квартиру. З моменту надходження грошей стартують кредитні відносини і починається погашення позики.
Пайова іпотека: можливості розірвання договору та ризики кредиторів
Багато хто з тих, хто вирішується на пайову іпотеку, задаються питанням про те, що ж станеться, якщо забудовник раптом перестане виконувати свої зобов'язання. І тут договір можна розірвати. При цьому кредитна організація зобов'язується повернути всі гроші разом із виплаченими відсотками, після чого вже розбиратися із забудовниками. Таким чином, пайова іпотека, оформлена за всіма правилами, є своєрідною панацеєю від втрати коштів через дії несумлінних забудовників.
При цьому складається враження, що кредити за участю для банків радше ризиковані, ніж бажані. Проте експерти виділяють як мінімум дві причини привабливості пайової іпотеки для кредиторів. По-перше, ці схеми фінансування дають можливість захистити інтереси кредитора за умов високих темпів інфляції, а по-друге, це дозволяє знизити відсоткову ставку. На думку дослідників, це має наслідком зменшення періодичних платежів за кредитами та знижує ризик невиконання позичальниками своїх зобов'язань.
У той же час частина доходу від нерухомості, на яку по праву розраховує кредитор, має досить значний ступінь ризику. Для його зниження до договорів включаються статті про періодичні перевірки якості управління власністю. При цьому зберігається ще й ризик того, що згодом нерухомість не стане набагато дорожчою.
Що треба знати, наважуючись на іпотеку за участю?
Оформлення іпотеки за участю передбачає також укладання договору страхування –без нього пайову іпотеку взяти неможливо. При цьому страхується, перш за все, життя позичальника, і розмір страхових внесків залежить від віку та статі. Виплачувати страхові внески доведеться щороку протягом усього часу, протягом якого погашається іпотечний кредит.
При цьому все ж таки, як вважають вітчизняні, а також зарубіжні дослідники, укладання іпотечного договору за участю має великі переваги для позичальників, які з лишком окупають обов'язкові страхові платежі.
По-перше, це нижчі платежі з нерухомості порівняно із сумами інших кредитів. До того ж, для відповідального та грамотного позичальника менші суми виплат можуть стати стимулом для реалізації інвестиційного проекту, що потребує великих витрат. Щоправда, ризики для позичальників також є. При суттєвому зростанні вартості нерухомості та доходу від неї виплати, що ростуть, кредитору можуть і не компенсуватися зниженою процентною ставкою.
Так чи інакше, пайова іпотека в Україні, так само, як і іпотечне кредитування, як таке, знаходиться далеко не на піку свого розвитку. Навіть найоптимальніші умови кредитування поки що недоступні для більшості українських сімей, а багато хто з них просто не має достатньої інформації про можливості іпотеки.