Пайовийшантаж як чорні ріелтори скуповують метри та тероризують мешканців - В Україні - Міський
Банди «чорних ріелторів» працюють по всій Україні та діють за схожою схемою: купують частки в квартирах, а потім починають тероризувати мешканців цих квартир — у результаті, змучені люди змушені продати їм свою житлоплощу за безцінь.
Днями стало відомо про затримання в Москві банди чорних ріелторів, які підселилися в квартиру до пенсіонерки і намагалися вижити жінку з житлоплощі, що їй належить. Родичі жінки продали свою частку у квартирі стороннім людям. Пара, що вселилася, викидала її речі, міняла замки, свідомо шуміла, поки пенсіонерці не довелося з'їхати з квартири до дочки. Проте випадок привернув увагу поліцейських — і проти підозрюваних порушено кримінальну справу. Подібних випадків — десятки, але не завжди жертвам вдається навіть просто привернути увагу поліції.
«Москвичку запроторили до божевільні»
«Москвичку Марію Абрамову рейдери, які купили кімнату в комунальній квартирі, де в неї була неприватизована кімната, запроторили до божевільні. А там лікарі запитали: чи вона згодна приватизувати свою кімнату і продати, кому потрібно? Лише після згоди її виписали. Ми зараз змушені її просто сховати. Рейдери виселити її так і не змогли, проте підселили до неї багатодітну сім'ю з Таджикистану. Ці люди поводилися агресивно і навіть побили жінку — вибиті зуби, струс мозку, все зафіксовано у медичних документах. Але поліція кримінальну справу порушувати не стала», — розповідає Олена Євсєєва.
Типова історія виглядає так: квартира має кілька власників, членів однієї сім'ї, які її приватизували або купили за єдиним договором, а потім визначили в ній свої частки і отримали в Росреєстрісвідоцтва про власність частку у праві на цю квартиру.
Якщо відносини між ними не дуже добрі, одна зі сторін там не живе і не особливо зацікавлена у добробуті інших мешканців. Тому воліє отримати гроші, швидко продавши свою частку в квартирі — і тут охочі, які викуповують іноді всю частку, а іноді — просто кілька квадратних метрів. І починають діяти. Або змушують проживаючого в квартирі продати свою частку за безцінь - або пропонують купити їх частку, природно, за ціною, яка в рази перевищує ринкову. «Практично ніколи частку у квартирі не купують законослухняні люди — лише ті, хто зацікавлений у отриманні прибутку шляхом створення нестерпних умов для співвласників — квартирні рейдери», — вважає Олена Євсєєва.
За словами Олени, руху відомо про більш ніж триста випадків тільки по Москві. Є великі групи постраждалих із Красноярська, Санкт-Петербурга, дзвонять жертви квартирних рейдерів із Іваново. Популярна схема і у місті-герої Волгограді.
Спочатку подарувала - потім продала
Два роки тому Ірина Сеніна з Волзького дізналася, що колишня свекруха незаконно спочатку подарувала, а потім продала свою частку у їхній спільній двокімнатній квартирі. З того часу життя Ірини перетворилося на нескінченний кругообіг судових позовів і нескінченну війну з новою сусідкою.
Наразі всі мешканці злощасної квартири у новому судовому процесі. Сусідка намагається вселитися, а Ірина — довести, що угода дарування була лише прикриттям, щоб позбавити її права виплатити грошову компенсацію свекрухи за вартістю її частки згідно із законом.
Про те, що свекруха спочатку подарувала 1/10 частки від своєї третьої частини в двокімнатній квартирі панельної п'ятиповерхівки, а потім продала квадратні метри, що залишилися,Ірина дізналася випадково. Каже, свекруха їй виразно ніколи не пропонувала викупити в неї частку і розійтися по-людськи.
«Я пропонувала їй жити разом, але вона відмовилася, – згадує Ірина Сеніна. — Відколи помер чоловік, ми з нею практично не спілкувалися. А тут раптом раптово таке!».
Бізнес на потік
Як виявилося, нова господиня квадратних метрів, рієлтор — досить заповзятлива особа. Бізнес із придбанням часток у квартирах вона давно поставила на потік.
«Наше життя перетворилося на пекло, – згадує дівчина. — Вона нам постійно дзвонила, впадала до нас у квартиру ночами з незнайомими людьми. А в мене маленька дитина, ще з нами у цій кімнаті жили мама та молодший брат».
Не витримавши пресингу рієлтора, Дмитрієви здалися і поступилися. Вони за безцінь продали свою частку, а самі переїхали до іншого гуртожитку з ще меншим метражем та найгіршими умовами.
Коли ми дізналися про цю історію та поспілкувалися з постраждалими, ми вирішили, що органи прокуратури просто зобов'язані вжити всіх можливих дій, щоб стати на бік нещасних постраждалих. На особистому прийомі у відомстві ми повідомили про всі факти і були готові надати будь-які записи, що доводять неправомірність таких, м'яко кажучи, методів роботи волзького ріелтора. Але в органах правопорядку нам відповіли, що складу злочину в діях громадянки, яка кошмарить сім'ї за кілька років, просто немає. «Це такий бізнес. Чого ви дивуєтесь? - відповіли нам. — Жодного шахрайства немає».
Нанівець, як то кажуть, і суду немає. Тому людям, які потрапили в лапи до таких «законослухняних» ріелторів, доводиться видертися самим. І в Ірини це поки що виходить. На кожну протиправну дію вона пише заяву до поліції, по максимум залучає свідків ізавжди тримає при собі диктофон. Але хто знає, скільки ще сімей з тих пір підприємлива бізнес-вумен змусила продати, обміняти чи подарувати свої частки у квартирах?
«Розумієте, головна проблема в чому — люди з юридичною освітою не можуть відрізнити матеріальний об'єкт від нематеріального. Адже ринок нерухомості — це ринок товарів з індивідуально-визначеними характеристиками, які мають кадастровий номер, на плані БТІ позначені межі розташування, прописана площа, а не дріб. Тому у нас на ринку обертаються ці незрозумілі частки у праві на квартиру, а Росреєстр реєструє подібні дробові незаключені угоди», — пояснює Олена Євсєєва, засновник руху «Мій дім. Проти квартирного рейдерства» теж жертва чорних ріелторів. Її частку у квартирі продав колишній чоловік — з того часу ці метри кілька разів змінювали власника, і ось уже якась родина дрібного банкіра з п'яти осіб намагається вселитися до квартири Олени, хоча вони мають кілька квартир.
Автори доповіді, яка підготувала рух проти рейдерства, зазначають: «У законі відсутня така форма договору продажу нерухомості як продаж частки у праві на квартиру чи будинок (див. статті 549-558 Цивільного кодексу). Продати можна лише квартиру, частину квартири, будинок, частину будинку. Тобто виділений у натурі фрагмент нерухомості, що має кадастровий номер, межі, площу, що є самостійним об'єктом нерухомості. Такими характеристиками володіють лише кімнати в комунальних квартирах, що мають кадастровий номер та кордони, у тому числі на плані БТІ, або квартира».
Але чорні ріелтори примудряються купувати не виділені в натурі фрагменти квартир - а деякі умовні частки позначені дробом, тобто купують або отримують в дар дріб. У випадку з постраждалими зВолгограда — для того, щоб перетворити життя господарів квартири на кошмар і переконати їх дешево продати житлоплощу, що їм належить, ріелтору достатньо було викупити всього соту частку, яка відповідає парі квадратів. Що це за метри? Де вони знаходяться? Як на них нараховується квартплата? Як ведеться господарство? Не зрозуміло. Проте угоду примудрилися зареєструвати в Росреєстрі. Адже реєстрація права власності в Росреєстрі, який надає державну послугу, — це підтвердження державою права на частку.
«Житлова площа – це специфічне майно, воно має чітко виражене функціональне призначення – для проживання людей, – пояснює депутат Мосміськдуми Олександр Семенников, який щільно займається проблемою квартирного рейдерства. — Якщо це призначення не реалізовано, то його використання стає в деяких випадках просто небезпечним, оскільки використовується з кримінальною метою — «чорні ріелтори» можуть володіти десятками мікрочасток у квартирах».
«З аналізу відповідей Росреєстру та Мінекономрозвитку випливає, що співробітники цих відомств вважають предметом договору розмір частки, тобто дріб, а не нерухомість з її індивідуальними характеристиками, як зазначено в законі, — пояснює Олена Євсєєва. - При реєстрації власності на частку в праві на квартиру керуються виключно пунктом 2 статті 246 ЦК України, хоча далі в статті 247 ЦК РФ, сказано, що при неможливості виділу частки в натурі, розподіл майна відбувається шляхом грошової компенсації співвласнику, що виділяється іншими співвласниками спільної часткової власності ».
Насправді ж власники квартири часто навіть не знають, що родич, який володів правом на квартиру, продав частку стороннім особам. І вкрай дивуються, побачивши на порозі нових власників,які приїхали заселятись. Запитання: куди? Де знаходяться куплена ними мікрочастка в три метри?
В останні кілька років поліція та суди дедалі частіше намагаються стати на бік постраждалих — проти чорних ріелторів порушуються справи, суди відмовляють рейдерам у вселенні. Але чорні ріелтори заперечують рішення суду, перепродують свої частки іншим шахраям, знову реєструючи право власності на частку в Росреєстрі — і для власників починається новий кругообіг проблем.
Депутат Олександр Семенников неодноразово повідомляв правоохоронні органи про дії московських «чорних ріелторів». За деякими зверненнями, є позитивний результат. Так, улітку Гагарінський суд поставив крапку у справі Лариси Дрьоміної. Колишній чоловік продав частку у квартирі якійсь пенсіонерці, а та, у свою чергу, надала її у безоплатне користування групі різноробів із Чечні. Ті заселилися у квартиру Лариси та її дітей, і почали загрожувати розправою, якщо вона не продасть свої дві третини «двушки» за мільйон рублів (ціна для Москви зовсім не ринкова). Ларисі довелося покинути квартиру і блукати по друзях. Втрутилися поліцейські — зрештою, виявили цілу банду «виживальників», тобто людей, котрі професійно виживають власників із їхніх квартир. Серед учасників банди був і екс-працівник поліції. Організатор злочинної спільноти навіть давав в інтернеті консультації іншим квартирним рейдерам — як максимально швидко та ефективно довести мешканців та заволодіти їх житлоплощею. Лариса – далеко не перша жертва банди.
Після цього ГУВС у Москві заявило про створення робочої групи з питань квартирного рейдерства. «Але у них теж є свої труднощі — вони можуть відслідковувати і боротися з рейдерами по нових справах, що відкриваються, але за старими, а їх безліч, важко збирати доказовуоснову. Адже дуже складно довести саме факт примусу до угоди, — каже Олександр Семенников. — Як я бачу шляхи вирішення проблеми квартирного рейдерства? Я вважаю, що обіг часток можливий — але тільки якщо ці частки виділені в натурі, тобто якщо власники уклали угоду, що кому належить, на яких умовах проживатимуть. Як зараз ділять майно подружжя? За стандартним механізмом цивільного розгляду: спочатку вони самі намагаються розібратися, кому що, якщо згоди немає, то йдуть до суду та просять поділити. Те саме має бути при розділі квартир між власниками. Але для цього потрібні поправки до Житлового та Цивільного кодексу України. У 2011 році група депутатів на чолі з головою Комітету Державної Думи з цивільного, кримінального, арбітражного та процесуального законодавства Павлом Крашенінніковим вже пропонувала такий закон, але він не отримав схвалення уряду, який зайняв ультраліберальну позицію – право власності не повинно обмежуватися. У результаті закон не пройшов».
Олена Євсєєва, у свою чергу, вважає, що справа не в законах. «Адже закон і так не дозволяє продавати або дарувати частку сторонній особі, яка не має своєї частки у власності на квартиру, тільки співвласнику! За законом, співвласник, який хоче розділити власність, має звернутися до суду за грошовою компенсацією за свою частку від інших співвласників або за згодою виставити всю квартиру на продаж та поділити кошти згідно з частками. Проблема у правозастосуванні та порушенні законів Росреєстром, судами, у бездіяльності прокуратури та поліції, у правовій безграмотності нотаріусів. Квартирні рейдери – виконавці, лише верхівка корупційної схеми пограбування громадян, дрібних власників своїх квартир».