Перехід на кадастрову вартість нерухомості в оцінці податку намайно
Автор Андрій Сергійович Дєгтєв – експерт Центру Сулакшина.
Земельний податок у своїй не скасовується. Власникам земельних ділянок, як і раніше, необхідно виплачувати податок у розмірі до 1,5% від кадастрової вартості.
До об'єктів оподаткування з податку на майно фізичних осіб належать: житловий будинок, житлове приміщення (квартира, кімната), гараж, машиномісце, єдиний нерухомий комплекс, об'єкт незавершеного будівництва, інші будівлі, будівлі, споруди, приміщення.
Ставка до 0,1% від кадастрової вартості діятиме для житлових будинків та житлових приміщень, гаражів, машиномісць, незавершених житлових будинків, господарських будівель; до 0,5% - для інших будівель, будівель, приміщень, споруд; і до 2% - для дорогої нерухомості (кадастрової вартістю понад 300 мільйонів рублів), а також торгових та офісних центрів.
На відміну від інвентаризаційної вартості, яка визначалася організаціями технічної інвентаризації (БТІ), кадастрова вартість об'єктів нерухомості формується на підставі оцінки кадастрової об'єктів нерухомості, що виконується незалежними оцінювачами. Процедура державної кадастрової оцінки земельних ділянок повинна проходити не рідше одного разу на п'ять років і не частіше ніж один раз на три роки.
Оцінка вартості ділянки провадиться на підставі інформації про середньоринкову вартість земельних ділянок відповідного виду використання у конкретному кварталі, а також на підставі середніх ринкових показників вартості об'єктів нерухомого майна, розташованих на ділянках. Кадастрова вартість нерухомості вноситься до державного кадастру нерухомості. Відомості про кадастрову вартість нерухомості можна отримати на порталі Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії (Росреєстр) абоу її офісі, а також у багатофункціональних центрах (МФЦ). Також можна скористатися публічною картою кадастру.
РИЗИКИ ДЛЯ ГРОМАДЯН
Перехід на нову систему оцінки загрожує ризиками для платників податків.
ЯК ОСПОРЮВАТИ ОЦІНКУ
У разі неправильного визначення кадастрової вартості громадянин може звернутись до суду. Але можливий і досудовий порядок вирішення суперечок у спеціальних комісіях, створених при регіональних управліннях Росреєстру. Останнім часом комісії провели великий обсяг робіт із переоцінки кадастрової вартості. За даними Рахункової палати, в 2014-2015 роках база оподаткування з податків на нерухоме майно зменшилася на 4 трлн руб. через рішення комісій з розгляду спорів щодо кадастрової вартості. Було задоволено вимоги щодо переоцінки 65 тис. об'єктів.
При цьому все ж таки варто відзначити, що податковий тягар лягає нерівномірно на великий і малий бізнес. У багатьох регіонах податок на нерухомість для малих підприємств зріс до 10 разів. У малих фірм значно менше ресурсів для позовів. Тому їм складніше досягти переоцінки кадастрової вартості. А простим громадянам це зробити ще складніше.
ДЕЦЕНТРАЛІЗОВАНА СИСТЕМА ОЦІНКИ
У цілому нині перехід до кадастрової оцінки відбувається у децентралізованому ключі й у рамках дуже фрагментованої процедурної практики. Про це говорить той факт, що на тлі зростання кадастрової вартості в одних регіонах в інших відбувається її обвальне зниження. Зокрема, влада окремих регіонів і муніципалітетів нарікає на обвальну переоцінку кадастрової вартості з її зниженням у десятки та сотні разів. Ймовірно, це відбувається там, де бізнес вступає у змову з місцевою владою та оцінювачами з метою ухилення від податків.
КадастроваВАРТІСТЬ БІЛЬШ
Ризик для громадян також полягає у підвищенні податкового навантаження навіть за коректного розрахунку. У більшості випадків кадастрова вартість у 2 — 7 разів вища за інвентаризаційну.
Під час підготовки та ухвалення поправок депутати запевняли, що перехід на кадастрову вартість не призведе до зростання податкового навантаження. Або некомпетентні або зовсім безвідповідальні.
Здавалося б, вирішено проблему пенсіонерів, які отримали свої квартири ще за радянських часів, а тепер виявилися власниками елітного з погляду ринкової вартості житла. Водночас необхідність вибрати лише один об'єкт (щоб не відбувалося звільнення податків через реєстрацію комерційних об'єктів на пенсіонерів) викликає проблеми. Що якщо пенсіонер має ще і гараж, і дачу, і господарську споруду, а пенсія не дозволяє сплачувати податок за всю цю нерухомість? Адже пільгу можна отримати щодо лише одного об'єкта нерухомості.
Внесені до податкового кодексу зміни передбачають, що перехід на кадастрову вартість відбуватиметься рівними частками протягом п'яти років. Також передбачено податкові відрахування: щодо квартир вирахування становить 20 квадратних метрів, кімнат — 10 квадратних метрів, житлових будинків — 50 квадратних метрів.
Муніципалітетам буде дозволено запроваджувати нижчі ставки податку або вищі податкові відрахування. Проте з огляду на важке матеріальне становище районних бюджетів така практика навряд чи буде поширена.
Нові ставки податку нижчі, ніж були раніше. Якщо раніше власники житла могли платити до 2% податкової бази, то тепер житлові приміщення оподатковуються не вище 0,1%. Це має не допустити зростання податкового навантаження, незважаючи на збільшення податкової бази. Але якщо комусь буде нарахованокадастрова вартість у десятки разів вища за інвентаризаційну, низька податкова ставка нічим не допоможе — люди отримають серйозний удар по кишені.
Крім того, бізнес (торгові та офісні центри) і так неминуче зіткнуться з багаторазовим зростанням навантаження з податку на нерухомість. Адже для них торгова ставка здебільшого не зміниться, становивши 2%. А податкова база зросте.
НОВА СИСТЕМА ОЦІНКИ КАДАСТРОВОЇ ВАРТІСТЬ
У травні 2016 року уряд вніс законопроект, який має змінити систему оцінки кадастрової вартості. На сайті уряду дано таке пояснення: «У системі кадастрової оцінки пропонується низка принципових змін. Зокрема, пропонується запровадити інститут державних кадастрових оцінювачів та передати повноваження щодо визначення кадастрової вартості виключно державним бюджетним установам. Такий підхід дозволить забезпечити концентрацію відповідальності, високу прозорість проведення процедур визначення кадастрової вартості та супровід її результатів».
Новий закон набуде чинності з 2017 року. Нова система кадастрової оцінки почне працювати не раніше початку 2018 року. Спеціальні бюджетні установи для оцінки та уточнення кадастрової вартості нерухомості будуть створені у кожному регіоні. Уніфікація правил та принципів оцінки кадастрової вартості має сприяти скороченню кількості помилок та неточностей при оцінці.
Однак парадокс зацікавленості спеціалізованих органів у завищенні вартості зберігається. Адже оцінка проводитиметься державними установами, а держава в умовах кризи зацікавлена у тому, щоб зарахувати до бюджету будь-яку вільну копійку, яку можна вилучити у населення. Крім того, існує проблема нестачі фахівців-оцінювачів. Урегіонах, наприклад, такі фахівці є великою рідкістю.
Перехід на максимально наближену до ринкової вартості в оцінці податку на нерухомість є логічним наслідком бюджетної кризи. Влада шукає будь-які способи поповнення бюджету. Питання розвитку виробництв та бази оподаткування всерйоз навіть не ставляться. Вибрано класичний шлях - орієнтація на побори з населення. Кадастрова вартість забезпечує більшу податкову базу порівняно з інвентаризаційною вартістю. Хоча прихильники цього нововведення і наводять приклад інших країн, вони таки ігнорують той факт, що суттєва частина українців перебуває за межею бідності і підвищувати податкове навантаження на них не логічно, особливо в умовах кризи.
ВИСНОВОК
Нова система оцінки податку на майно є лише однією ланкою у загальному ланцюзі поступального підвищення податкового навантаження в умовах кризи.
Найближчим часом ми, звичайно, побачимо безліч ініціатив щодо нових податків. Ось лише деякі ініціативи з недавніх.
Минулого року міністерство у справах Північного Кавказу пропонувало запровадити збір за «користування курортною інфраструктурою» у Ставропольському краї. Його розмір має становити до 150 руб. на добу. Отримані гроші пропонується використати для розвитку курортів. Однак, викликане цим підвищення ціни путівок може становити 5–10%.
У 2019 році, ймовірно, відбудеться підвищення ПДВ та ПДФО. ПДВ теж включається у вартість товару, а отже, його обслуговування лягає на плечі споживача.
Як бачимо, втрати нафтогазових доходів бюджету поки що компенсуються переважно рахунок населення. Нічого іншого влада не пропонує.