Питома вага є розподілом суми кожного аналога на число всього по стовпцю «Сума» А1 12, 5
Питома вага перебуває розподілом суми кожного аналога на число всього по стовпцю «Сума»: А1: 12,5/81 = 0,15.
Стовпець Р1 виходить шляхом множення вектора «Уд. вага» на матрицю:
Стовпець РН(1) - питома вага. Наприклад, А1: 1,335/8,35=0,16.
Стовпець разом перебуває множенням РН(1) на гр.13 табл. 3.5.
З метою отримання значень більшої точності значення аij варіюється за рівнем відхилення від одиниці.
У результаті отримали скориговану ціну з урахуванням усіх виправлень. Коригована ціна складає 6213,39 тис.р.
За допомогою методу узгоджених пар ми знайшли різницю у цінах між аналогами. Із суми всіх показників та скоригованої ціни підсумку матриці обчислюємо середнє арифметичне, тим самим ми, визначаючи вартість об'єкта нерухомості:
(6191 + 6062 + 6088 + 5995 + 6213,39) / 5 = 6109,9 тис.р.
Вартість об'єкта нерухомості, визначена в рамках порівняльного підходу, дорівнює 6109900 рублів.
Практичне застосування методу порівняльних продажів можливе за наявності розвиненого ринку нерухомості і, навпаки, за відсутності такого ринку або його недостатності розвиненості, а також якщо об'єкт нерухомості, що оцінюється, є спеціалізованим або має виняткові економічні вигоди і обтяження, що не відображають загальний стан ринку, застосування цього методу недоцільно . Таким чином, порівняльного підходу в основному використовується там, де є достатня база даних про угоди купівлі – продажу чи оренди на ринку нерухомості.
Використання прибуткового підходу
Прибутковий підхід полягає у перетворенні на поточну вартість нерухомості очікуваних вигод, які може принестивикористання або майбутній продаж об'єкта. Для визначення вартості об'єкта оцінки використовують метод прямої капіталізації доходу.
Перетворення майбутніх доходів на поточну величину вартості здійснюється за формулою:
СДП = ЧОД/ККАП, (3.4)
де СДП – вартість об'єкта нерухомості, визначена в рамках прибуткового підходу, тис. р.;
ЧОД - чистий операційний дохід оцінюваного об'єкта протягом року, тис. р.;
ККАП – коефіцієнт капіталізації.
Для визначення ЧОД необхідно розрахувати потенційний та ефективний валові доходи.
Потенційний валовий прибуток (ПВД) - це сума всіх очікуваних надходжень від здавання об'єкта у найм. Це дохід, який приносить нерухомість при 100-відсотковому завантаженні площ, призначених для здачі в оренду, до вирахування експлуатаційних витрат. ПВД визначається протягом року з урахуванням ставок оренди (табл.2).
Ефективний валовий дохід (ЕВС) - це величина, що дорівнює ПВД, за вирахуванням втрат від недозавантаження об'єкта та недозборів орендної плати. Оцінка втрат від недозавантаження об'єкта та недозбору орендної плати проводиться на основі аналізу ринку, його динаміки щодо оцінюваної нерухомості. У разі величина збитків становить 5% від ПВД, через недозавантаження об'єкта нерухомості, тобто. пустує кілька приміщень.
ЧОД є розрахованою стійкою величиною очікуваного чистого річного доходу, отриманого від об'єкта оцінки після відрахування всіх операційних витрат (ОР) і резервів.
Розрахунок ЧОД здійснюється у вигляді звіту про доходи та витрати (табл. 3.7).