Популярні схеми шахрайства з нерухомістю під час продажу купівлі квартири
У цій статті ми хочемо ознайомити вас з деякими схемами шахрайства на ринку нерухомості. Ці матеріали корисні не лише простим покупцям чи продавцям нерухомості, але також юристам та правоохоронцям. Знаючи схеми шахрайства, можна убезпечити себе від неприємних, якщо не сказати, від трагічних наслідків при оформленні угод купівлі-продажу житла.
У цій статті ми не наводимо справжні імена учасників угод, оскільки в деяких кримінальних і цивільних справах слідство ще не завершено.
Приклад № 1
У Санкт-Петербурзі нині ведеться розслідування у справі присвоєння чужого майна та коштів на грунті оформлення кредитів під заставу нерухомості. Злочинці розробили досить складну схему, у якій задіяні державні службовці. Без їхньої участі схема просто б не спрацювала. Суть цієї схеми така. Людина звертається до банку з проханням про видачу солідного кредиту та як заставу надає земельну ділянку з добротними та дуже дорогими спорудами. Банк видає кредит, а за два місяці клієнт припиняє його погашати. Банк розпочинає процедуру відчуження нерухомості в рахунок погашення боргу. В цей час з'ясовується, що на цій ділянці взагалі немає жодних будівель.
Наразі поліція Санкт-Петербурга займається розслідуванням із цього приводу та з'ясовує роль працівників БТІ, оцінювача нерухомості та державних службовців, які видали документи злочинцю. Як би там не було, але банківські службовці не виявили належної пильності під час огляду фіктивної нерухомості.
Ми хочемо дати пораду працівникам кредитних установ. Для того, щоб не потрапити в аналогічну ситуацію, варто матисвого власного оцінювача нерухомості Крім того, при виїзді на об'єкт потрібно обов'язково поговорити з сусідами і переконатися в тому, що позичальник має показані будівлі. Не зайве уточнити інформацію в місцевій поліції. Якщо йдеться про велику позику, то банку варто вимагати у позичальника фінансові документи щодо витрат на будівництво.
Приклад № 2
Складність полягає у законному відновленні справедливості. З одного боку, позичальник у відсутності жодного уявлення у тому, що фактично продає своє житло. Водночас, під договором стоїть його справжній підпис. Довести те, що позичальник не розумів суті документа, що підписується ним, практично неможливо. У цьому випадку визнати правочин незаконним відповідно до статті 178 Цивільного кодексу України практично не вдасться. Також не вийде в цьому випадку побачити кримінальний склад злочину. Адже компанія видала гроші позичальнику, а він відповідно підписав договір.
Приклад № 3
Приклад № 4
Парадоксально, але в юридичній практиці є чимало прикладів, коли люди продають свою нерухомість після смерті. Схема таких злочинів дуже проста. Шахраї стежать за дуже старими та хворими людьми. Після їхньої смерті примудряються отримати паспорти померлих і вклеїти в них потрібні фотографії для того, щоб таким чином оформити продаж квартири померлої людини. Трапляються випадки, коли хвора чи літня людина підписує довіреність на право продажу своєї квартири. Тоді шахраї продають житло одразу після смерті власника. Коли спадкоємці дізнаються про це, відсудити квартиру, як правило, не вдається. Справа в тому, що шахраї складають договір купівлі-продажу житла ще за життя власника. Таким чином формально все виглядає цілком законно.Угода була здійснена за життя власника, а розрахунок за нею – після його смерті. Якби договір купівлі-продажу житла було сфабриковано після смерті власника, то він, звичайно ж, вважався б недійсним, оскільки зі смертю довірителя втрачає юридичну силу сама довіреність.
Передача грошей за нерухомість
В останні роки почастішали випадки шахрайства під час безпосереднього розрахунку за нерухомість. Часто продавець хоче отримати всю суму готівкою, а вона надто велика. Сторони приймають рішення орендувати для цього банківський осередок. При цьому не беруть до уваги те, що договір оренди банківського осередку може бути складений по-різному. Наприклад, у договорі можна відкрити доступ третій особі. Тобто забрати гроші з осередку до оформлення документів може продавець, покупець, а також третя особа, про яку продавець нічого не знає. Практика показує, що шахрайство з використанням банківського осередку зазвичай відбувається при оформленні про зустрічних угод, коли одночасно продається квартира і купується дешевше житло.
Оренда банківського осередку
У нашій практиці був такий випадок. За оформлення зустрічної угоди взявся один із далеких знайомих наших клієнтів. Він нібито працював рієлтором в одному з агентств нерухомості. Він і підібрав прийнятні варіанти для зустрічної угоди. Залишалося лише оформити документи та зробити розрахунки. На цій стадії псевдо рієлтор став затягувати із покупкою квартири. Незабаром він запропонував спочатку продати квартиру без зустрічної угоди, а поки що оформлятимуться документи придбати другу квартиру за угодою. Отримані з продажу квартири гроші сторони домовилися покласти до банківського осередку. При цьому основний договір не підписано. Незабаромз'ясувалося, що купівля нової квартири з якоїсь причини зривається, а першу квартиру, як ви зрозуміли, вже продали. Він пообіцяв підібрати інший варіант, гроші ж залишилися в осередку. Нову квартиру купити не вдалося, бо гроші з осередку просто зникли. При цьому вини банку немає жодної. Просто шахрай уклав договір із правом доступу до осередку третьої особи, яка на законних підставах взяла гроші.
Якщо ви хочете скористатися банківським осередком для продажу чи купівлі житла, то обов'язково вивчіть договір про його оренду.
Про попередні договори
Готівковий розрахунок під час купівлі-продажу нерухомості часто супроводжується махінаціями. Особливо часто вони відбуваються на стадії укладання попереднього договору. Майте на увазі, що договір купівлі-продажу житла набуває юридичної чинності лише після державної реєстрації прав власності. Попередній договір передбачає під собою лише певну відповідальність. Вона стосується виплати неустойки у разі відмови від угоди. Шахраї це знають і намагаються умовити покупця зробити розрахунок на підставі попереднього договору. Необізнана людина віддає гроші і не бере розписку, вважаючи, що достатньо мати попередній договір. Псевдо продавець після цього цурається угоди. Повернути в такій ситуації гроші практично неможливо, тим більше, що у попередньому договорі, як правило, нічого не йдеться про оплату.
У жодному разі не можна віддавати гроші продавцю житла до реєстрації права власності. Якщо цього зробити не вдається, то у такому разі можна оформити невелику суму у вигляді авансу, а основну частину заплатити у день реєстрації прав власності.
Як би не змінювалося законодавство у сфері купівлі-продажу нерухомості, завждизнайдуться вульгарні люди, які знайдуть лазівку для шахрайства. Ваше і наше завдання не дати себе обдурити і тому кожен документ слід ретельно перевіряти. Не варто заощаджувати на запрошенні юриста для оформлення купівлі-продажу житла. При цьому не варто повністю покладатися на його порядність та ерудицію. Набагато надійніше особисто все перевіряти ще раз і нічого не підписувати при найменшому сумніві.