Порада будинку, Ростов-Дом
Зміст.
I. Обрання ради будинку
Відповідно до ст. 161.1, обрання ради будинку відбувається на загальних зборах власників житла, до якого можуть увійти тільки власники приміщень даного МКД. Порада будинку не може бути обрана стосовно кількох багатоквартирних будинків.
У цьому полягають його принципові відмінності від схожої громадської організації —будинкового комітету (або комітету територіального громадського самоврядування — КТОС), членами якого можуть стати мешканці, які не є власниками житла, а географія діяльності «будинку» може сягати не тільки в межах одного будинку, але і кварталу, вулиці, мікрорайону.
Кількість членів ради будинку встановлюється на загальних зборах, їх чисельність має становити щонайменше дві особи. Якщо це питання не вирішено, до ради будинку входять відразу всі власники житла(1).
ІІ. Голова ради будинку (уповноважений)
1. Обрання
Голова ради будинку (уповноважений) — фізична або юридична особа, яка є власником приміщення в даному МКД, що діє у відносинах з третіми особами від імені власників у їх інтересах та за їх рахунок, за наявності відповідних повноважень від домовласників. Обирається із членів ради багатоквартирному будинку на загальних зборах на дворічний термін.
2. Основні повноваження та обов'язки голови ради будинку
▪ Узгодження спільно з власниками житла утримання договору управління багатоквартирним будинком.
▪ Вимога від неплатників зажитлово-комунальні послуги погашення боргів.
▪ Підписання актів виконаних робіт з керуючою компанією (підрядною організацією).
▪ Формування з керуючою компанією об'єктивного звіту про виконання договору управління багатоквартирним будинком за минулий рік та контролю за виконанням керуючої компаній передбачених законодавством зобов'язань щодо розкриття інформації. Останнє можливе лише за умови виконання пункту вище.
▪ Регулювання відносин керуючої компанії з різними інстанціями, що перевіряють, щодо змісту договору управління МКД.
▪ Регулювання відносин між КК (підрядним підприємством) та власниками житла. У разі виникнення претензій у окремих власників житла щодо виконання робіт, які не передбачені договором управління МКД, голова ради будинку виносить питання на організовані загальні збори власників.
▪ Узгодження між власниками та керуючою компанією утримання договору управління багатоквартирним будинком.
▪ Доведення до власників інформації та пропозицій від керуючої компанії.
3. Додаткові повноваження
Власники житла мають право передати голові ради будинку додаткові повноваження щодо укладання від їхнього імені договору на управління МКД (договорів з підрядними та комунальними підприємствами при безпосередньому управлінні), оформивши довіреність відповідно до вимог ст. 185 Цивільного кодексу РФ. У цьому випадку договір укладається змножинністю осіб та підписується лише з одним головою ради будинку (уповноваженим). Одночасно йому практично повністю передаються кермо контролю над його подальшим виконанням.
ІІІ. Невирішені питання
▪ За своєю суттю рада будинку багато в чому схожа на громадську організацію і сприймається експертами як громадська організація. Змінений Житловий кодекс Україна зобов'язує власників багатоквартирних будинків або обрати пораду будинку або створити ТСЖ. Якщо власниками не обрано членів ради будинку, а обрано лише одного голову, його членами стають усі домовласники. Але все це суперечить головному закону країни — Конституції РФ, яка забороняє зобов'язувати українців силою вступати до громадських організацій.
▪ Якщо власники протягом року після ухвалення змін до Житлового кодексу Україна не оберуть пораду дому та голови, у тримісячний термін ініціюватиме процес місцева влада. Проте останні можуть лише агітувати домовласників, змусити їх зібратися та проголосувати за ту чи іншу кандидатуру неможливо.
▪ Не зрозуміло, хто з власників погодиться стати головою ради будинку. Ця посада одночасно потребує певної компетенції та досить великих тимчасових витрат. Відтак знайти голови ради будинку, який якісно виконував би свої обов'язки на безоплатній основі, проблематично.
▪ У цій ситуації висока ймовірність, що головами рад будинків ставатимуть власники, ангажовані місцевою владою такеруючими компаніями. І тут створена організація ризикує виконувати прямо протилежну функцію від задуманої — не захищати права власників перед КК, а сприяти диктату компанії, що управляє. Особливо якщо власники дадуть голові ради будинку додаткові повноваження.
▪ У Житловому кодексі Україна сказано, що «реєстрація ради багатоквартирного будинку в органах місцевого самоврядування чи в інших органах не здійснюється». Виходить, право на реєстрацію фактично заборонено, що накладає серйозні обмеження на господарську діяльність, необхідну при виконанні покладених на Раду обов'язків.
IV. Точка зору
Автор Житлового кодексу України Сергій Філімонов:
«Якщо власники не обрали пораду вдома, процедуру має організувати міська влада. Але де гарантія, що вона все ж таки відбудеться? Ніхто не забороняє мешканцям просто сваритися, зірвавши збори, а що в цьому випадку робити, закон замовчує. Думаю, мало хто з здорових людей захоче працювати уповноваженим безкоштовно. Крім того, ця «обов'язка» — порушення конституційних прав громадян, про що я поінформував Мін'юст. Однак поки що немає відповіді. Я рекомендував би КК агітувати на посаду голів ради будинку опозиційно налаштованих власників. Можливо, у цьому випадку вони, сьорбнувши лиха з сусідами, стануть вашими союзниками» (2).
Можна припустити, що вимога обрання ради будинку в МКД, що виходить від держави, що відмовилися від створення товариства власників житла, випливає з бажання об'єднати мешканців в якийсь аналог зарубіжного кондомініуму, членами якого є всі власники багатоквартирного будинку. Але в даному випадку мова можна вести не про громадськуорганізації, а в якомусь майновому об'єднанні (за кордоном неможливо купити квартиру в МКД і не стати членом кондомініуму — так само, як в Україні не можна купити акції підприємства і не бути його акціонером).
Тим часом рада будинку оцінюється експертами, насамперед як громадська організація. Аналогічний статус, до речі, багато в чому значиться за ТСЖ.
У свою чергу «Ростов-Дом» буде радий аргументованим відгукам читачів, які зможуть доповнити цю статтю і хоча б частково відповісти на низку питань.