Портал Новобудови Підмосков’я Стягнення неустойки із забудовника

Портал Новобудови Підмосков'я: Стягнення неустойки із забудовника

З наближенням терміну здачі новобудови зростає і хвилювання покупців: а чи буде будинок зданий вчасно? Чи все гаразд опиниться в новій квартирі? Що робити, якщо забудовник затримає ключі – продовжуватиме чекати чи вимагати компенсацію?

На підставі яких нормативних актів відбувається стягнення неустойки за договором пайової участі у будівництві?

Крім власне договору пайової участі, Грант Токмаджян, юрист Співдружності Земельних Юристів, радить звернути увагу на такі документи.

Який порядок стягнення коштів із забудовника за Договором про участь у пайовому будівництві?

Який розмір компенсації належить, якщо забудовник затримує передачу квартири?

портал

«Нерідко неустойка у кілька сотень тисяч рублів знижується до кількох десятків тисяч. Тому з позовом краще звертатися до суду за місцем свого проживання, а не в районі, де зареєстровано забудовника (Закон про захист споживачів дає таку можливість). Місцева інстанція, напевно, буде завалена аналогічними позовами, і судді негласно встановлять для всіх подібних справ єдиний ліміт на неустойку», - розповідає Марія Літинецька, керуючий партнер «Метріум Груп». До речі, якщо ви купили квартиру не у забудовника безпосередньо, а уклали договір про переуступку прав вимог ДДУ, то базою для розрахунку неустойки буде саме сума, зазначена в основному ДДУ. Не важливо скільки ви насправді заплатили за майбутню квартиру. Продаж з переуступки, до речі, використовують багато забудовників, щоб у разі прострочення знизити розміри компенсацій.

Чи має забудовник оплачувати оренду квартири, якщо не передав новобудову учаснику пайового будівництва у строк?Чи можна включати до суми позову компенсацію моральної шкоди?

За словами Токмаджяна пайовик може розраховувати на прихильне ставлення суду і просити у суду стягнути кошти за так звані моральні страждання. Зазвичай суд самостійно вирішує на яку суму оцінити заподіяну моральну шкоду. Насправді, залежно від випадку, можна стягнути від 10 до 50 тисяч крб. Щодо компенсації оренди, то тут думки експертів розділилися. Марія Літинецька запевняє, що суди далеко не завжди бачать причинно-наслідковий зв'язок між порушенням термінів здачі новобудови та необхідністю пайовиків орендувати житло, хоча фактично, звичайно, він є. «Щоб максимально підвищити шанси на компенсацію за оренду, пайовику необхідно надати до суду договір оренди, а також розписки про платежі власнику квартири».

новобудови

Чи дорогому пайовику позиватися до забудовника, який затримав терміни здачі новобудови?

Дехто запевняє, що замислюватися це не треба, т.к. суди вирішують подібні справи на користь пайовика, а судові витрати оплачує сторона, що програла. Але отримати позитивне рішення суду та отримати гроші за виконавчим листом – це різні речі. І далеко не завжди юристи працюють за фактом отриманих пайовиком грошей. Тому про судові витрати замислюватися треба. Марія Літинецька підраховує: усі подібні позови подаються безкоштовно, жодного держмита платити не потрібно. Якщо інтереси учасника пайового будівництва представляє юрист, його послуги обійдуться приблизно 20 тис. рублів. Також доведеться заплатити за нотаріальну реєстрацію довіреності, яку пайовик дає своєму представнику (2 тис. руб.). Витрати на поштові відправлення становитимуть максимум 500 руб. Ірина Доброхотова, голова радидиректорів компанії «БЕСТ-Новобуд» оцінює витрати на юриста в 15% від суми позову.

Як отримати гроші за виконавчим листом із забудовника?

Грант Токмаджян пояснює, що стягнення реальних грошей у судовому порядку відбувається через взаємодію Космосу з судовими приставами. Отримавши позитивне рішення пайовику необхідно запросити в суді виконавчий лист і, перевіривши всі платіжні реквізити, передати його на виконання у відділення судових приставів за місцезнаходженням суду. Зазвичай стягнення із забудовників не триває більше місяця. Однак пайовикам доцільно періодично самостійно дізнаватися у приставів про стан справ.

Чи варто пальникові починати позиватися до забудовника? Чи можна більше втратити?

новобудови

Як часто пайовики позиваються до забудовників, які порушили терміни введення новобудов?

Марія Літинецька наводить таку статистику. Переважна кількість судових спорів у пайовому будівництві пов'язані зі стягненнями неустойки чи компенсаціями за неякісне будівництво. За даними Судового департаменту при Верховному суді РФ, за 2016 рік в Україні було розглянуто 7 726 таких справ. З них суди загальної юрисдикції задовольнили 7406 вимог (96%). Однак у 60% випадків (4586 справ) позов був задоволений лише частково. Загальна сума присуджених до стягнення коштів становила 1.79 млрд рублів, тобто в середньому кожен пайовик відсудив близько 230 тис. рублів.

Що робити, якщо квартира у новобудові передається вчасно, але з вадами?

Важливо: практично не буває квартир без недоліків. Це не означає, що пайовики повинні відмовлятися від приймання квартири (це в подальшому створить проблеми з реєстрацією нерухомості в РосРеєстрі). Однак новий власник має право пред'являти свої вимоги позазалежно від факту підписання акта приймання-передачі квартири після візуального огляду. Закон виходить з того, що громадянин не зобов'язаний і не має спеціальних знань і необхідних технічних засобів для об'єктивної оцінки якості приміщення, що надається. Претензії можуть бути пред'явлені забудовнику протягом 5 років з дня початку користування квартирою. Марія Літинецька зауважує, що після здачі будинку в експлуатацію новосели найчастіше скаржаться на оздоблення місць загального користування, якість віконних блоків, систему вентиляції. Якщо квартири здаються з оздобленням, то багато претензій виникає до сантехніки та проведення. Нерідко викликає питання якість благоустрою території, якість малих архітектурних форм (лав, урн, систем освітлення). Більш серйозні дефекти, усунення яких може зайнятися кілька місяців, трапляються рідко, оскільки ще на етапі проходження держкомісії будинок із такими недоліками не вводиться в експлуатацію. Важливо пам'ятати. Якщо пайовик протягом гарантійного терміну виявляє дефекти у квартирі, він може у позасудовому порядку вимагати їх усунення. Для цього складається претензія, яка надсилається забудовнику. У разі ігнорування звернення клієнта можна подати позов до суду і вимагати неустойку. Крім компенсації витрат на усунення недоліків, забудовник має виплатити 1% цієї суми. Якщо ж дефекти, що розкрилися, зовсім зробили житло непридатним для життя, то понад вартість квартири у вигляді неустойки виплачується 1% від ціни договору. Ілюструючи тезу про те, що забудовники таки намагаються виконувати свої гарантійні зобов'язання, Ірина Доброхотова згадує, як забудовник вирішив ситуацію із затопленим підземним паркінгом в одному з висотних ЖК у Підмосков'ї, в ремонт паркування буде вкладено30 млн руб. (Очевидно, мається на увазі затоплення паркування ЖК «Арт» девелопера КРОСТ).

Грант Токмаджян, юрист Співдружності Земельних Юристів: «У жодному разі не можна миритися з ситуацією, що склалася, аналіз судової практики показує, що переважна більшість судових спорів в кінцевому підсумку вирішуються на користь громадян».Марія Літинецька, керуючий партнер «Метріум Груп»: «Серйозні дефекти, які унеможливлюють проживання в будинку, вкрай рідкісні, але вони можуть бути. Порушення у будівництві несучих конструкцій або норм протипожежної безпеки можуть відстрочити заселення на невизначений термін».Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «БЕСТ-Новобуд»: «Приблизно третина новобудов здаються із суттєвим відставанням від запланованих термінів введення. На практиці вже вважається звичайним, якщо затримка передачі квартир пайовикам становить 3-8 місяців».