Поступка прав вимоги по Договору пайової участі у будівництві, реєстрація, зразок
Тоді такийДоговір поступки прав вимоги щодо Договору пайової участі у будівництві (як і сам ДДУ) теж проходить. Відкриється в новій вкладці.">державну реєстрацію.
Якщопоступка прав відбувається за іншим типом договору (крім ДДУ), то реєстраціяДоговору поступки не відбувається. Для Покупця, у разі, підвищується ризик втрати (неотримання) прав на квартиру.
Інший тип договору (крім ДДУ), за яким також можуть поступатися права, буває, коли Відкриється в новій вкладці."> ) своє право (право вимоги квартири за договором) вже кінцевому Покупцеві квартири.При цьому підрядник може мати права на квартири, наприклад, за інвестиційним договором або за договором взаємозаліку із Забудовником (не ДДУ).
«Плюс» у варіанті з підрядником у тому, що підрядник (коли йому терміново потрібні гроші на поточне будівництво) може виставити частину своїх квартир на продаж за цінами нижчими, ніж Забудовник.
«Мінус» варіанта з підрядником у тому, що для Покупця тут набагато вищі ризики, порівняно зпоступкою прав на основі Договору пайової участі (ДДУ).Відкриється в новій вкладці.">Підвищений ризик тут у тому, щоправа самого підрядника на конкретну квартиру можуть бути чітко не визначені, або підрядник може не виконати своїх зобов'язань перед Забудовником, а значить, йогоправа на квартири можуть бути оскаржені. Тобто якщо головна Відкриється в новій вкладці. теж.
Крім того,поступка прав підрядником у цьому випадку не проходить реєстрацію в Відкриється в новій вкладці. разів.
Поступка прав вимоги до Договору пайової участі (ДДУ)
Зразок Договору відступлення прав вимоги за Договором пайової участі представлений нижче.
Зазначимо також, що при переуступці прав Продавець (колишній пайовик) відповідає перед Покупцем (новим пайовиком) тільки задійсність переданих прав, і НЕ відповідає за невиконання зобов'язань Забудовником. Тобто після поступки прав вимоги, Покупець вирішуватиме всі питання, що стосуються будівництва будинку та виконання або зміни умов основного договору (ДДУ) вже не з колишнім пайовиком, а безпосередньо із Забудовником.
Поступка права вимоги не припиняє дію первісногоДоговору пайової участі, а лише змінює сторони в зобов'язаннях за цим договоромДДУ.Відповідно повністю зберігаються всі умови існуючого договору (ДДУ), зокрема це стосується термінів будівництва та умов передачі квартири. Усі права, як і обов'язки первинного пайовика, у повному обсязі переходять до нового учасника пайового будівництва.
Якщо пайовик, що поступаєтьсяправо вимоги, ще не виплатив всю суму Забудовнику за квартиру, що будується, то разом з продажемправа вимоги відбувається іпереведення боргу до нового пайовика (Покупцю ). при обов'язковому письмовій згоді самого Забудовника - Відкриється в новій вкладці. "Ст. 391 ГК РФ.
Щоб залишки боргу перед Забудовником не спливли несподівано для Покупця і не «повисли» на ньому, йому слід отримати у Забудовника акт звірки платежів первісного пайовика. З цього акта звірки буде видно, чи виплатив початковий пайовик всю суму за квартиру, чи в нього ще залишився борг перед Забудовником. Якщо борг залишився, то частина суми за Договором поступки йде на сплату залишку боргу Забудовнику, а частина, що залишилася, передається Продавцю.
Поступка права вимоги на квартиру первинним пайовиком може відбуватися лише ДО підписання ним Відкриється в новій вкладці. перестає бути боржником за зобов'язанням.
Якщо ж Акт прийому-передачі вже підписано, але у власність квартира ще не оформлена, то первісний пайовик може її продати тільки по відкритті в новій вкладці. вкладці.">Договору купівлі-продажу квартири.
Згода Забудовника навідступлення прав вимоги квартири
При цьому Забудовник має законне правовідмовити упереуступці, якщо початковий пайовик ще не виплатив усю суму за своїм договором ДДУ.
Якщовідступлення прав вимоги відбувається без згоди Забудовника, то Покупцю слід у будь-якому випадку повідомити його письмово про цю подію, інакше він (Покупець) несеризик можливих несприятливих наслідків, викликаних переуступкою (Відкриється в нової вкладці.">п.3 ст.382 ЦК РФ). Зокрема, через це Покупець може бути позбавлений можливості вимагати з Забудовника неустойки або штрафних санкцій за порушення термінів будівництва.
Реєстрація Договору відступлення прав вимоги
Дляреєстрації Договору відступлення прав вимоги потрібні такі документи:
- Зареєстрований Відкриється в новій вкладці.">Договір пайової участі (той, права за яким перепоступаються; згодом він передається Покупцеві);
- СамДоговір відступлення прав вимоги (підписаний сторонами та переданий на реєстрацію, не менше 2-х примірників);
- Письмова згода Забудовника на поступку права та на переведення боргу (якщо оплата за ДДУ була зроблена Продавцем не повністю, або якщо така згода прямо передбачена ДДУ);
- Нотаріально засвідчена згода подружжя/-га Продавця на вчинення правочину, або документ, що свідчить про те, що майнові права, що поступаються, не є Відкриється в новій вкладці.">спільною власністюподружжя (шлюбний договір, угода подружжя або рішення суду про поділ спільного майна подружжя);
- Відкриється в новій вкладці.">Дозвол Органу опіки та піклування на поступку прав, якщо учасником пайового будівництва є неповнолітній або недієздатний;
- Заява на реєстрацію Договору відступлення прав вимоги (від Продавця та від Покупця);
- Заява від Покупця на реєстрацію іпотеки з закону (якщо купівля йде кредитні кошти банку);
- Кредитний договір з банком, заставна та документи, названі у заставній (якщо купівля йде на кредитні кошти банку);
- Нотаріальна довіреність (якщо в угоді беруть участь довірені особи Продавця та/або Покупця);
- Квитанція про оплату держмита за реєстрацію.
Якщо Продавець –юрособа, то для реєстрації знадобляться ще установчі документи цієї юридичної особи та документ, що підтверджує повноваження його представника діяти від імені юридичної особи. Для акціонерних товариств може знадобитися протокол рішення зборів акціонерів про схвалення великої угоди.
Куди подавати документи для реєстрації Договору про поступку прав вимоги щодо Договору пайової участі? Тут все як завжди – весь пакет документів подається до МФЦ «Мої документи» (у Москві, наприклад). В інших містах України документи на реєстрацію можуть подаватися як до МФЦ, так і в місцеві відділення Росреєстру.
Після реєстрації поступки прав, Покупцю треба не забути забрати у попереднього пайовикаоригінал ДДУ. Він знадобиться Покупцю пізніше, при реєстрації свого права власності на побудовану квартиру.
Грошові розрахунки за Договором поступки проводяться так само, як за звичайних Відкриється в новійвкладці.">розрахунках в угодах з нерухомістю (див. за посиланням).
Продавцю, до речі, не варто забувати, що при продажу (поступці) своїх майнових прав він повинен заплатити податок з отриманого доходу. Про розрахунок Відкриється в новій вкладці.">податків та податкових відрахувань у нерухомості можна дізнатися у відповідному розділі Глосарія за посиланням.
Взагалі,відступлення прав вимоги у пайовому будівництві – досить поширене явище на відкритті в новій вкладці.">первинному ринку житла. дозволяє Покупцеві придбати квартиру на завершальному етапі будівництва будинку (знижуючи ризик недобудови), тоді як усі квартири безпосередньо від Забудовника можуть бути вже продані на ранніх етапах.
Поступка прав вимоги до Договору пайової участі (ДДУ) регулюється статтею 11 Відкриється у новій вкладці.">закону ФЗ-214 та нормами Цивільного Кодексу (Відкриється у новій вкладці.">Глава 24 ЦК Україна – « Зміна осіб у зобов'язанні»).
Договір поступки прав вимоги може укладатися як упростій письмовій формі (ППФ), так і внотаріально завіреній.
Відкриється в новій вкладці.">Нотаріус тут забезпечує Покупцеві додатковий захист і зниження ризиків при купівлі квартири заДоговіру поступки прав вимоги. У цій угоді він контролює не тільки самдоговір поступки, але тапервісний договір Продавця із Забудовником, на підставі якого переуступаються права.
Договір поступки (або переуступки) прав називають такожДоговіром цесії. Того, хто поступається своїми правами, називаютьцедентом, а того, хто ці права отримує -цесіонарієм.
Особливості угоди щодо переуступки прав
Додатково про деякі особливості та Відкриється в новій вкладці.">ризиках переуступки прав на квартиру (з позиції Покупця новобудови) можна почитати за посиланням.
А для Продавця – послідовність дій для Відкриється в новій вкладці.
Поступка прав вимоги може бути і відкриється в новій вкладці.">безоплатною. Наприклад, у випадку, коли пайовик хоче подарувати ще не побудовану квартиру своєму родичу. Особливості такої угоди - див. за посиланням.
Супровід угоди досвідченим юристом знижує ризики ЗАВЖДИ (особливо для Покупця квартири).Послуги профільних юристів з нерухомості можна знайти Відкриється в новій вкладці.">ТУТ .
Докладний алгоритм дій при купівлі та продажу квартири представлений на інтерактивній карті Відкриється у спливаючому вікні.">
Інформація виявилася корисною? Збережи її собі, ще знадобиться!