Правовий Стандарт - Земельні спори про виділення земельного участку в натурі

Ситуація, коли земельна ділянка перебуває у власності кількох осіб, трапляється досить часто. Виникнення спільної власності на земельну ділянку має або законодавчу природу, або добровільну, коли власники окремих ділянок укладають між собою договір про об'єднання частин, що їм належить, в єдиний земельний масив.

Наприклад, земля підприємства аграрного сектора може бути об'єктом спільної часткової власності, у цьому випадку кожен член цього підприємства отримує право власності на певну частку загальної площі ділянки. При цьому реальне розмежування землі на паї за допомогою парканів тощо не виконується. Для реалізації свого права власності кожен власник земельної частки у спільній ділянці має право розпоряджатися їй — дарувати, продавати тощо. Однак для цього йому слід здійснити виділення частки земельної ділянки в натурі.

Відповідно до ст. 11.5 Земельного Кодексу Україна при виділенні ділянки формується один або кілька окремих земельних наділів, при цьому та ділянка, із загальної площі якої виконувалося виділення, реєструється у своїх нових межах. При цьому власник, за заявою якого виконувалося виділення землі, втрачає свої права на решту ділянки, а частки інших учасників пайової власності набувають скоригованих значень.

Такий розділ ділянки проводиться у тих випадках, коли співвласникам не вдається досягти компромісу щодо порядку та умов його використання. І тут п. 2 ст. 252 ЦК Україна дає співвласнику право на законних підставах вимагати виділення належної йому земельної частки.

Водночас законом не лише встановлюються можливості для поділу спільногодільниці, а й обмеження на такі операції. Так, наприклад, п. 4 ст. 252 ЦК Україна зобов'язує у разі заподіяння непорівнянної шкоди спільній власності компенсувати таку несумірність у грошовому еквіваленті чи іншому вигляді. Якщо поділ земельної ділянки заборонено законом, то власник має право на отримання грошової компенсації вартості своєї частки, яку виплачують інші співвласники.

Також можливі інші складнощі, особливо у випадках, коли на ділянці розташовуються житлові споруди. Наприклад, можливий розділ приватних домоволодінь, проте виділити частку в квартирі неможливо, тому що вийде розділити житлові кімнати, а приміщення спеціального призначення, наприклад санвузол або кухню, розділити на кілька самостійних часток неможливо.

Процедура виділення частки земельної ділянки в натурі виконується лише за дотримання таких правил:

Як правило, виділення частки земельної ділянки здійснюється на підставі домовленості з іншими власниками про методи та умови поділу, однак у разі, якщо досягти такої домовленості не вдалося, то відповідно до п. 3 ст. 252 ЦК України власник, який потребує відокремлення своєї частки, має право вимагати поділу в судовому порядку.

Порядок звернення до судової інстанції

У разі судового розгляду щодо виділення частки земельної ділянки із спільного майна необхідно подати до суду відповідний пакет документів, до якого входять:

документи, що встановлюють і закріплюють право пайової власності на земельну ділянку, що шукається, а також закріплюють фактичний розмір належної частки;
підтвердження неможливості виділення частки у мирному порядку (протокол загальних зборів, відповідні заяви іншихвласників тощо);
обґрунтування необхідності виконання у відповідному порядку землевпорядної експертизи, яка потрібна судовій інстанції для винесення рішення.

Також важливим документом є сама позовна заява. У ньому необхідно докладно відобразити порушення своїх прав і вимоги, що висуваються, підстави для пред'явлення даних вимог, відомості про непорушність досудового порядку і всі документи, що додаються. Заява має бути подана у кількості, що дорівнює кількості відповідачів у справі.

Щоб краще зрозуміти, як відбувається судове врегулювання земельної суперечки щодо виділення частки, розглянемо приклади.

До Челябінського обласного суду надійшла касаційна скарга щодо рішення, винесеного Чебаркульським міським судом за позовом іншого громадянина про поділ земельної ділянки та розташованої на її території будинки, які перебували у частковій власності позивача та відповідача.

На підставі положень ст. 252 ЦК України та відсутності перешкод поділу ділянки позов було повною мірою задоволено. Проте відповідач першого позову подала касаційну скаргу, аргументуючи незгоду з рішенням суду першої інстанції тим, що не було проведено оцінку майна та що не враховано цілорічний характер проживання в будинку та наявність лише однієї печі.

Касаційна інстанція, розглянувши матеріали справи та розібравшись у доводах поданої скарги, дійшла висновку про законність первісного рішення, бо:

декларація про виділення частки натурі закріплено ст. 252 ЦК України;
відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України №4 «Про деякі питання практики розгляду судами спорів, що виникають між учасниками спільної власності на житловий будинок», власник часткиземельного також отримує права на ізольовану частку житлового будинку та господарських будівель;
є технічна можливість для поділу будинку, а за результатами поділу земельної ділянки утворюються 2 незалежні ділянки. При цьому позивачем у справі було прийнято рішення про добровільне отримання меншої частки без відповідної компенсації;
для додаткової оцінки майна потрібні відповідні підстави;
єдина піч розташовується на частини відповідача, який подав касаційну скаргу, тому її права не порушені.

Як видно, позивач за першим позовом діяв на законних підставах, реалізуючи своє право на виділення частки в натурі, а також добровільно відмовився від пропорційного поділу майна та від належної компенсації. Тому його вимоги задовольнили суд, а вимоги відповідача, зазначені в касаційній скарзі, не мають законного обґрунтування.

Проте не завжди вимоги позивача за позовом про виділення частки підлягають задоволенню.

Так, наприклад, до Саткінського міського суду було подано позов з вимогою виділення частини земельної ділянки та зведеного на ній житлового будинку, що перебувають у частковій власності. У позові було зазначено, що відповідач перешкоджає цьому, тому позивач планує самостійно розділити ділянку на дві частини, ізолювати свою частину будинку, а також облаштувати індивідуальний вхід на її територію. Особливістю будинку є те, що він має лише 1 вхід, 1 кімнату та кухню. У ході слухання позивач наполягав на поділ будинку в наступному порядку - житлову кімнату відвести йому, а кухню віддати відповідачеві.

Судом позов був незадоволений з таких підстав:

потрібно проведення експертної оцінки можливості переобладнання кухні під житловеприміщення без порушення прав відповідача та допустимості створення в будинку додаткового входу;
на спірній ділянці є також лазня та господарські будівлі, тому необхідна додаткова оцінка, від якої позивач відмовився;
план поділу ділянки, запропонований позивачем, складався без необхідних вимірів та розрахунків площ, тому неможливо визначити, чи відповідає такий поділ вимогам ст. 252 ГК РФ, згідно з якою розділ повинен бути пропорційним.

Таким чином, головна вимога при розгляді земельних спорів щодо поділу спільних ділянок – це дотримання рівності прав кожного з пайовиків та пропорційність часток, які вони отримують. Однак кожна зі сторін має право добровільно зменшити свою частку на користь іншої сторони. Також при виділенні частки із загальної ділянки важливим є наповнення її території, якщо на ній є додаткові споруди, то має бути проведена їхня експертна оцінка для визначення дійсної цінності ділянки.