Прибутковий метод оцінки нерухомості
Тема 7. Прибутковий метод оцінки нерухомості.
1. Структура доходного способу.
2. Основні засади дохідного методу.
3. Ставка капіталізації, дисконтування.
4. Умови орендних платежів.
5. Реконструйований звіт про доходи та витрати.
6. Метод прямої капіталізації.
7. Оцінка із застосуванням техніки залишку.
8. Другий спосіб капіталізації.
Прибутковий метод оцінки нерухомості відбиває мотивацію типового покупця доходної нерухомості: очікувані майбутні доходи з необхідними характеристиками. Враховуючи, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій і вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання доходів, що приносяться нею. Ця вартість (ринкова, інвестиційна) визначається як поточна вартість майбутніх доходів, що генеруються оцінюваним активом.
Основна перевага дохідного методу проти ринковим і витратним у тому, що він у великій мірі відбиває уявлення інвестора про нерухомість як джерело доходу, тобто. ця якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Прибутковий метод оцінки тісно пов'язаний із ринковим та витратним методами. Наприклад, ставки доходу, що застосовуються в доходному методі, зазвичай визначаються з аналізу порівнянних інвестицій, витрати на реконструкцію використовуються щодо грошового потоку як додаткові інвестиції, методи капіталізації використовуються при коригуванні відмінностей ринкового і витратного методів. Основним недоліком методу є те, що він, на відміну від двох інших методів оцінки, заснований на прогнозних даних.
1. Структураприбуткового методу.
У першому етапі під час використання дохідного методу складається прогноз майбутніх доходів від здачі оцінюваних площ у найм у період володіння, тобто. за час, протягом якого інвестор має намір зберегти за собою право власності на об'єкт нерухомості. Орендні платежі очищаються від усіх експлуатаційних періодичних витрат, необхідних підтримки нерухомості в необхідному комерційному стані та управління, після чого прогнозується вартість об'єкта наприкінці періоду володіння в абсолютному чи пайовому щодо первісної вартості вираженні – так звана величина реверсії. На останньому етапі спрогнозовані доходи та реверсія перераховуються у поточну вартість за допомогою методів прямої капіталізації та дисконтованого грошового потоку. Вибір методу капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів.
Пряма капіталізація використовується, якщо прогнозуються постійні або поступово змінюються з незначним темпом доходи. Якщо динаміка зміни доходу значна чи зміни мають нерегулярний характер, то використовується дисконтування грошового потоку.
Якщо в перспективі очікується невизначена ситуація щодо майбутніх доходів, то доцільно використовувати також метод прямої капіталізації, спираючись на ретроспективні та поточні дані щодо продажу та орендних угод стосовно об'єктів-аналогів.
Величина вартості визначається за методом прямої капіталізації з використанням двох змінних: спрогнозованої величини чистого річного доходу і відповідної ставки капіталізації. Основою методу є той факт, що в умовах вільного та конкурентного ринку відносини значень орендного доходу до цін продажу для кожного з виявлених об'єктівНерухомості однакового використання розподіляються навколо певної величини, яка і є основним індикатором для вибору ставки капіталізації.
Таким чином, вартість визначається розподілом спрогнозованого річного доходу на ринкове значення ставки капіталізації, яка або виявляється на основі ретроспективної та поточної інформації про продаж та орендні угоди, або розраховується як ставка доходу на капітал, скоригована на умови компенсації зміни вартості первісного капіталу за період володіння.
Другий метод капіталізації, як зазначалося, визначає вартість нерухомості як суму поточних цін майбутніх доходів шляхом роздільного дисконтування кожного з періодичних доходів та спрогнозованої майбутньої вартості нерухомості. При цих розрахунках використовується ставка дисконтування, якою застосовується відповідна ставка доходу капітал, інакше звана нормою прибутку чи нормою віддачі.
2. Основні принципи прибуткового методу.
Теоретичною базою дохідного методу є принципи оцінки, які є узагальнення аналізу поведінкових характеристик учасників ринку нерухомості та функціональних зв'язків між цінами та ціноутворюючими факторами.
Наведемо принципи, які є найбільш значущими для дохідного методу, а також фактори та обставини, аналіз яких базується на відповідному принципі.
ПРИНЦИП СФЕРА ВПЛИВУ
ОчікуванняВесь спектр прогнозних даних:
(основний принцип, ціноутворюючі фактори,
на якому базується характеристики доходу, капіталу,
оцінка за доходом) коефіцієнти
ЗаміщенняВибір та аналіз об'єктів-аналогів,
Аналіз альтернативних інвестицій
ПопитуОблік та аналіз факторів:
І пропозиціїкорисність, дефіцитність,
Доступність ринку капіталу,
Монопольний, державний контроль
граничноїАналіз об'єкту нерухомості:
продуктивностіекономічна відповідність документів
(балансу, вкладу) нерухомості,
її використання та тип землекористування
3. Ставка капіталізації, дисконтування.
Ставка капіталізаціїRoвикористовується в методі прямої капіталізації відповідно до формули
Де V - вартість
NOI – репрезентативна величина очікуваного чистого операційного доходу
Ставка капіталізації включає ставку доходу на капітал (вкладені кошти, або первісна інвестиція) та норму повернення, що враховує відшкодування спочатку вкладених коштів.
Як і будь-яка ставка доходу, ставка капіталізації перш за все відображає ризики, яким піддаються кошти, що вкладаються в даний актив.
Ставка дисконтування(норма прибутку, норма віддачі) використовується у другому методі капіталізації - методі дисконтування грошового потоку. Загальний вираз визначення вартості виглядає так:
де i – ставка дисконтування
FV - ціна перепродажу об'єкта нерухомості наприкінці періоду володіння (реверсія)
N – період володіння
L – номер платіжного періоду
Вартість визначається як сума поточних вартості доходів за кожний період реверсії, розрахований за відповідною ставкою. Ставка дисконтування i по-іншому називається нормою віддачі на інвестиції. Ця величина також характеризує ефективність капіталовкладень. Вона враховує весь сукупний дохід (дохід на інвестиції та дохід від зміни вартості активу), приводячи у відповідність дофакторам часу та ризику початкові інвестиції та реалізований економічний ефект. Ставку дисконтування слід розглядати з урахуванням того, що ринок капіталу, ринок цінних паперів та ринок нерухомості є єдиною системою інвестиційних інструментів. Єдність цієї системи, зокрема, визначається єдиними критеріями вибору: ризик та дохідність. Вибір ставки дисконтування грунтується на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестицій із порівнянним рівнем ризику, тобто. ця ставка сприймається як альтернативна вартості капіталу.
4. Умови орендних відносин.
Основа прогнозування доходу від нерухомості – аналіз орендних відносин. Оцінювачу або аналітику нерухомості потрібно зібрати всю доступну ретроспективну та поточну інформацію за орендними договорами та на основі їх аналізу виявити вплив умов, що містяться в орендних договорах, на характеристики орендних платежів.
Розглянемо основні умови, якими можуть відрізнятися орендні угоди, хоча практично спектр цих умов то, можливо значно ширше. Необхідно виявити умови оренди, найбільш типові для місцевого ринку нерухомості конкретного призначення, та зробити поправки до значень контрактних орендних ставок для об'єктів аналогів для приведення їх до ринкових умов.
УМОВИ ОРЕНДНОГО КОРОТКІ ПОЯСНЕННЯ
Види орендних платежів
З фіксованою Угода укладається зазвичай на
Орендною ставкою короткі терміни або при очікуваній
З коригуванням Для врахування можливих змін цін
Орендних платежів чи вартості власності
З процентної орендної До постійної величини орендних
Платою платежів додається відсоток
Доходу, що приноситься-
Тільською діяльністюорендаря
Валова рента Усі експлуатаційні витрати несе
Чиста рента Усі експлуатаційні витрати несе
Проміжний варіант Власник та орендар ділять тягар
Експлуатаційних витрат у
Відповідно до умов орендно-
Короткострокове До 1 року
Середньострокове 1 – 3 роки
Довгострокове Понад 3 роки
На продовження орендного Представляє додаткове пра-
Угоди в орендарю на продовження угоди
Злодія після закінчення терміну дії
Вія поточної угоди
На купівлю прав власності Надає перевагу
На нерухомість, що орендується, право орендарю на придбання