Продаж кімнати в комунальній квартирі - договір та інші документи, повідомлення сусідів

Що таке комунальне житло?

Житловий кодекс Україна містить норми, що регулюють правовий аспект комунального житла. Вони умовно класифікуються кілька груп:

Комунальна квартира має особливий правовий статус, що характеризується такими показниками:

Для перепланування або перебудови квартири обов'язково є бажання всіх власників.
Існування переважного права купівлі (користування) кімнати іншими людьми, що живуть у комуналці.
Обмеження житла.
Імовірність появи договорів піднайму з тимчасовим підселенням мешканців за умови, що це дозволяють норми надання жилої площі.
Спільне майно у комунальній оселі перебуває у пайовому володінні.

Які кімнати можуть бути в комунальній оселі, чи завжди реальний їх продаж?

Відчужувати кімнату в комунальній оселі може лише власник або людина, яка має для цього відповідні повноваження. Продати кімнату можна лише попередньо приватизувавши її, і якщо її отримано у спадок, за договором дарування чи купівлі-продажу, тобто у продавця має бути зафіксовано право власності на неї.

Переважне право покупки

Відповідно до положень статті 250 Цивільного кодексу України сусіди у комунальному житлі наділені правом переважної купівлі реалізованої кімнати за призначену продавцем ціну.

Добро від сусідів на реалізацію кімнати отримувати не потрібно, однак вони безумовно повинні бути повідомлені про факт продажу, її основні критерії, їм має надійти пропозиція від продавця про купівлю кімнати. У власників кімнат по сусідству буде30 днів на роздуми та прийняття рішення щодо цього питання.

Процес сповіщення сусідів

Для реалізації кімнати в комунальній квартирі у суворій відповідності до закону продавець повинен мати на руках докази того, що він виконав вказівки статті 250 Цивільного кодексу РФ.

Отже, йому необхідно письмово повідомити сусідів про свої плани продати кімнату:

Повідомлення сусідів про реалізацію кімнати з обов'язковим описом критеріїв угоди можна зробити двома методами:

З допомогою нотаріуса.
Особисто оформити повідомлення та розіслати всім сусідам за допомогою поштового зв'язку рекомендованим листом.

В повідомленні можна відразу запропонувати власникам інших кімнат оформити письмово відмову від придбання даної кімнати. Відмову необхідно зафіксувати у нотаріуса чи органах Росреєстру, тоді продавець вільний не вичікувати 30 днів, а продавати кімнату третій особі негайно.

Якщо обізнані про реалізацію кімнати сусіди не дали жодної відповіді протягом 30 днів з моменту отримання повідомлення, їх дії вважаються рівнозначними відмові від права переважної купівлі кімнати.

Якщо хтось із сусідів бажає отримати у власність кімнату за умов, запропонованих продавцем, то договір купівлі-продажу потрібно оформлювати саме з цим претендентом.

Буває так, що відразу кілька сусідів зголосилися заволодіти кімнатою, тут продавець має право обирати покупця.

При реалізації кімнати сторонній особі дуже важливо зберегти саме ціну, яка вказана в повідомленнях, допустиме підвищення ціни, але не зниження. У разі відчуження кімнати за заниженою ціною сусіди мають право оскаржити угоду.

Сусіди заперечуютьпроти продажу та інші труднощі з ними

Відчуження кімнати може утруднити поведінку сусідів або неможливість встановлення їхнього місцезнаходження. Ось основні причини, через які продаж кімнати може зупинитися:

Сусіди активно протидіють продажу кімнати, навмисне уникають отримання повідомлень про продаж. У цьому випадку необхідно зберегти конверт, що повернувся назад, на якому буде значитися поштовий штемпель і відмітка про відмову від отримання. Це і буде доказом направлення повідомлення та ігнорування його сусідом.
Сусіди отримали повідомлення, але не повідомляють про своє рішення. За таких обставин повідомлення бажано надіслати за допомогою нотаріуса. Якщо сусід не дасть жодної відповіді, то в нотаріальній конторі можна взяти свідоцтво, яке фіксує факт повідомлення та відсутність реакції сусіда на цю інформацію.
Встановити місце перебування власника іншої кімнати неможливо. Якщо сусіда розшукати не виходить протягом 12 місяців, допустимо звернутися до судових органів з позовною заявою про визнання його безвісно відсутнім. Обов'язково в заяві слід зазначити причину, яка спонукала позивача на ці дії, а також подати письмові докази того, що розшук сусіда не дав позитивних результатів. У разі задоволення позовних вимог судом буде визначено керуючого майном безвісно відсутнього громадянина. Повідомити необхідно керівника, його відповіді буде достатньо виконання вимог статті 250 Цивільного кодексу РФ.
Місцезнаходження власника відоме, але він перебуває в іншому місті, країні. Якщо власник не ухиляється від контактів, але знаходиться територіально далеко, можна оформитиповідомлення у вигляді нотаріуса. Він же, у свою чергу, може відмову від покупки оформити в нотаріальній конторі та надіслати за допомогою поштового зв'язку.
Власник помер, а спадкоємці не поспішають реєструвати право власності на спадкове майно.

Як знехтувати переважне право купівлі?

За певних обставин продавець не має часу та можливостей для проведення заходів, передбачених статтею 250 Цивільного кодексу РФ, розшукувати сусідів, домагатися визнання їх безвісно відсутніми. Можна знайти вихід із ситуації, зробивши потенційного покупця власником кімнати за допомогою укладання договору дарування.

Продавцю слід подарувати йому мікрочастину вправі власності на свою кімнату, після чого стороння особа стане рівноправним сусідом. При продажі кімнати норми статті 250 Цивільного кодексу України порушені не будуть. Цей метод небезпечний тим, що є можливість як для продавця, так і для покупця, стати власником частини кімнати в комунальній оселі.

Інша схема простіша. Можна використовувати договір дарування, за фактом кімнату продати, а видачу грошей документально не фіксувати. У цьому випадку дарування кімнати може опротестувати в судовій інстанції сусід по комунальному житлу, пославшись на його удаваність.

Існує ще один варіант ухилення від забезпечення сусідам права переважної покупки. Слід скласти договір позики між продавцем кімнати та майбутнім покупцем, а також угоду про заставу. Повернення неіснуючої позики гарантується відчутною заставою у вигляді кімнати в комунальній оселі. Продавець кімнати не віддає позикових коштів, покупець стягує закладене майно. В цій ситуаціїПереважне право купівлі не буде першочерговим.

Перелік документів, обов'язкових для реалізації кімнати у комунальній оселі

Для відчуження кімнати в комунальній оселі шляхом купівлі-продажу слід заготовити такі документи:

Правовстановлюючий (договір купівлі-продажу, дарування чи міни, судове рішення, свідоцтво про право на спадщину чи акт про приватизацію).
Правопідтверджуючий (свідоцтво про право власності).
Кадастровий паспорт.
Витяг з єдиного державного реєстру прав на нерухомість.
Документи, що фіксують відсутність заборгованостей з комунальних та інших платежів.
Домова книга, довідка з УФМС щодо наявності зареєстрованих осіб.
Згода чоловіка продавця на відчуження об'єкта.
Папери, які доводять продавцем норм 250 статті Цивільного кодексу РФ.
Паспорти всіх учасників угоди.
Схвалення продажу органами опіки та піклування, якщо власником житла є неповнолітній чи недієздатний громадянин.

Етапи відчуження кімнати

Відчуження кімнати в комунальній оселі ділиться на кілька етапів:

Аналіз відповідного сегмента ринку нерухомості, визначення прийнятної вартості об'єкта.
Виконання вимог статті 250 Цивільного кодексу РФ.
Пошук покупця самотужки або із залученням ріелторських компаній.
Підготовка необхідних відчуження паперів, розробка проекту договору купівлі-продажу.
Скріплення підписами договору купівлі-продажу, вручення грошей покупцем продавцю.
Пред'явлення документів на реєстрацію до органів Росреєстру, оплата покупцем державного мита завчинення реєстраційних процесів.
Отримання покупцем зареєстрованих документів.

Реалізувати кімнату в комунальній оселі набагато складніше, ніж будь-яке інше житло. Найвідповідальніший момент – не ігнорувати право переважної покупки, яке належить сусідам. Важливо призначити реальну ціну. Домогтися реалізації кімнати за високою ринковою ціною можна за одночасного відчуження і сусідніх кімнат, щоб передати цілу квартиру одному покупцю.