Реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості
Договір купівлі-продажу- це договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передатиріч(товар) у власність іншій стороні (покупцеві>), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну). (П. 1. ст. 454 ГК РФ).
Список документів необхідних для реєстрації договору купівлі-продажу нерухомості:
Задоговором купівлі-продажу нерухомості(договором продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати увласністьпокупцянерухоме майно, а саме:земельна ділянка, будівля, споруда,квартирута інше нерухоме майно, визначене у ст. 130 ЦК України.
Норми ЦК України застосовуються до операцій із земельними ділянками, в тому числі й до продажу земельних ділянок, лише тією мірою, якою їхній обіг допускається земельним законодавством.
Сторонами договору продажу нерухомості можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи, у тому числі суб'єкти підприємницької діяльності.
Істотними умовами договору продажу нерухомості є умови пропредметітаціні. Умова про предмет договору повинна містити такі дані, які дозволяють виразно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, тобто дані, що дозволяють визначити розташування нерухомого майна на відповідній земельній ділянці або у складі іншого нерухомого майна. Якщо у договорі відсутні такі дані, то умова нерухомого майна вважається не узгодженим, а договір - неукладеним.
Предметомдоговору продажу нерухомостіможе бути будівля, споруда або інша нерухомість, що знаходиться на земельній ділянці, але не є предметомдоговору продажуі знаходиться у власності продавця. У цьому випадку одночасно з передачею прав власності на таку нерухомість покупцю передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю та необхідна для її використання. Права покупця нерухомості на відповідну земельну ділянку: право власності, право оренди чи інше право визначаються договором продажу нерухомості.
Якщо договором не визначено право покупця нерухомості на відповідну земельну ділянку, застосовується правило ст. 552 ЦК України, відповідно до якого до покупця переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайняла нерухомістю і необхідна для її використання.
Якщо земельна ділянка не належить продавцю нерухомості на праві власності, то для продажу нерухомості згоди власника цієї земельної ділянки не потрібна, якщо такий продаж нерухомості не суперечить умовам користування земельною ділянкою, встановленим законом чи договором. У цьому випадку покупець набуває права користування відповідною частиною земельної ділянки на тихж умовах, як і продавець нерухомого майна.
Предметом договору продажу нерухомості може бути земельна ділянка без передачі у власність покупця будівлі, споруди або іншої нерухомості, яка розташована на цій земельній ділянці та знаходиться у власності продавця. У цьому випадку у договорі продажу земельної ділянки визначаються умови, на яких за продавцем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю та необхідна для її використання.
Якщо у договорі продажу земельної ділянки такі умови не визначено, то діє правило, відповідно до якого продавець зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю та необхідна для її використання відповідно до її призначення.
Передача нерухомого майнапродавцем та прийняття її покупцем здійснюються за підписуваним сторонамипередавальним актомабо іншим документом про передачу. Саме після вручення майна покупцю та підписання сторонами документа про передачу (акту приймання-передачі) зобов'язання продавця передати нерухомість покупцю вважається виконаним. Це діє тоді, коли інше встановлено законом чи договором.
Водночас прийняття покупцем нерухомості, яка не відповідає умовам договору продажу нерухомості, якщо така невідповідність обумовлена в акті про передачу, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору.
Перехід права власності на нерухоме майнозадоговором продажу нерухомостідо покупця підлягаєдержавній реєстраціїв установленому законом порядку.
Істотною умовою договору продажунерухомості є умова проціну. Відповідно до ст. 555 ЦК Україна договір продажу нерухомості має передбачати ціну цього майна. Якщо умова про ціну не узгоджена сторонами, договір також вважається неукладеним. У цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ЦК України, не застосовуються.
Договір продажу нерухомостіукладається уписемній формішляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору продажу нерухомості тягне за собою його недійсність. Відповідно до ст. 558 ЦК Українидоговір продажужитлового будинку,квартириабочастини житлового будинкупідлягаєдержавній реєстраціїу порядку, встановленому законом.З моменту державної реєстрації такий договір вважається укладеним.Недотриманнявимоги продержавну реєстраціютакого договору тягне за собою йогонедійсність.