REIT - інвестиційні фонди нерухомості

REIT (Real Estate Investment Trust, вимовляється як «рііт») - компанія, яка за рахунок колективних інвестицій купує нерухоме майно та керує ним або займається забудовою. REIT отримує доходи як від зростання вартості часток, так і від оренди нерухомості, в яку траст вклався. Мінімум 90% цих доходів він виплачує пайовикам у вигляді дивідендів. Більшість REIT передають 100% оподатковуваного прибутку пайовикам і таким чином позбавляються необхідності платити податок на корпорації.

Долеві (Equity REIT). До них належить приблизно 91% усіх фондів нерухомості. Вони купують об'єкти нерухомості та виступають керуючою компанією. Головне джерело доходу - орендна плата від здавання в оренду належних їм об'єктів. Основна відмінність пайових REIT від звичайних забудовників — у тому, що фонди володіють та керують нерухомістю як частиною свого портфеля, а не перепродують її після завершення будівництва.
Іпотечні (Mortgage REIT). Вони становлять 7% від загальної кількості фондів нерухомості. Цей вид REIT спеціалізується на прямому кредитуванні та операціях із заставними на нерухомість. Їхні доходи складаються з відсотків, одержуваних у рамках іпотечного кредитування.
Гібридні (Hybrid REIT). Є комбінацією пайових та іпотечних REIT. Гібридні REIT інвестують активи як у нерухомість, так і в іпотечне кредитування. До цієї групи належать близько 1% фондів нерухомості.

У фондів нерухомості є переваги над іншими способами вкладення коштів:

Ліквідність. У порівнянні з безпосередньою купівлею нерухомості, інвестиції в акції REIT мають незаперечну перевагу — ліквідність. Власник не завжди може швидко і вигідно продати належний йомубудинок, тоді як акції більшості інвестиційних трастів щодня торгуються на основних біржових майданчиках США.
Диверсифікація інвестицій. Щоб при заданому рівні прибутковості знизити ризик по портфелю, потрібно вдатися до диверсифікації - включення в портфель різних фінансових інструментів з метою підвищення прибутковості та зменшення ризику. Оскільки кореляція фондів нерухомості з іншими фінансовими активами є досить низькою, REIT є чудовим інструментом для диверсифікації.
Захист від інфляції. REIT забезпечують непоганий захист від інфляції: основне джерело доходів інвестиційних трастів - орендна плата, яка, як правило, коригується з урахуванням зростання загального рівня цін.
Висока доходність. За прибутковістю фонди нерухомості займають проміжне становище між акціями великих компаній та облігаціями. REIT привабливі для інвесторів високим рівнем поточного доходу та можливістю помірного довгострокового зростання капіталу на відміну, наприклад, від банківських вкладів, коли вкладнику наперед відомий рівень доходу.
Надійність. Не було жодного випадку банкрутства REIT. Вони набагато надійніші, ніж послуги брокерів або інвестування в акції великих компаній, які можуть збанкрутувати за несприятливих умов на ринку. «За надійністю трасти можна порівняти з американськими держоблігаціями,— каже Ігор Індріксонс, керівник департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills.— Але облігації вигідно купувати за високих облікових ставок Федерального Резерву, а папери трастів — за низьких. Найкращим доказом надійності REIT є те, що їх основними інвесторами є страхові компанії та пенсійні фонди».

Особливості інвестиційних фондів у деяких країнах

Сьогодні, щоб американська компанія могла кваліфікуватися як REIT та отримати звільнення від оподаткування на корпоративному рівні, вона повинна задовольняти наступні вимоги Кодексу внутрішніх доходів (Internal Revenue Code):

форма організації - корпорація, траст чи асоціація;
управління має здійснюватися Радою директорів чи довірчих власників;
акції мають бути у вільному обігу;
організація не повинна являти собою фінансову установу чи страхову компанію;
мінімальна кількість акціонерів - 100;
не менше 90 % оподатковуваного доходу має виплачуватись щорічно як дивіденди;
у власності 5 осіб може бути не більше ніж 50 % акцій компанії протягом останніх 6 місяців кожного податкового року;
в об'єкти нерухомості має бути вкладено щонайменше 75 % сукупних інвестиційних активів;
не менше 75% загального доходу компанії має вилучатися з орендної плати або відсотків за заставними в рамках іпотечного кредитування;
не більше 20% активів може складатися з часток оподатковуваних дочірніх структур.

Серед найбільших фондів нерухомості США слід відзначити Simon Property Group, ринкова капіталізація якої сягає 19 мільярдів доларів, а також General Growth Properties з капіталом 12 мільярдів доларів та Kimco Realty з капіталізацією понад 9 мільярдів доларів. Всі ці компанії активно працюють на ринку комерційної нерухомості, а Simon Property є лідером не лише даної індустрії, а й ринку колективних інвестицій загалом.

Великобританія

не менше 90 % оподатковуваного доходу має виплачуватись щорічно як дивіденди;
REIT може бути тількизакритого типу;
компанія має бути зареєстрована у Великій Британії;
капітал компанії має бути не менше 50 000 фунтів стерлінгів.

В Україні з 2003 року існує аналог REIT - пайові інвестиційні фонди (ПІФи). На відміну від закордонних REIT, ПІФи не можуть бути безпосередньо зареєстровані. У ролі поручителя обов'язково має виступати інша фірма, а пайовики платять подвійний податок (і корпоративний, і прибуток). Максимальна тривалість існування інвестиційного фонду в Україні — 15 років.

Старший віце-президент і керуючий директор Hines в Україні Лі Тіммінс вважає, що в найближчі роки буде розроблено нове, більш ефективне законодавство для ПІФів.

«Існують досить жорсткі правила, але це добре для інвестора, – каже генеральний директор компанії «РВМ Капітал» Вадим Корсаков. – В Україні було проведено низку досліджень, щоб зрозуміти, чи готова вона до переходу до західної моделі REIT. Країна повністю відповідає усім вимогам. Питання лише у тому, як і коли це станеться».

Підпишіться, щоб не пропускати свіжі статті

Надсилатимемо добірку матеріалів не частіше разу на тиждень