Ринок нерухомості пожвавиться у 2019 році - Мобільна версія
Текст: Олена Денисенко Фото: з особистого архіву Юрія Кочеткова, Олексій Олександронок
Криза ринку нерухомості очевидна: звичні способи дії більше не приносять результатів. Вихід – у пошуках точки рівноваги попиту та пропозиції та нового цінового балансу, вважає московський аналітик ІБК «ФОРТ» Юрій Кочетков.
- Чи є криза на ринку нерухомості? Адже падіння продажів квартир у новобудовах некатастрофічно, показники тримаються приблизно на рівні спокійного 2013 року.
–Економісти на початку кризи багато сперечалися про її природу – циклічний він чи рукотворний. Ваша думка?
– Моя думка – це перетин кількох циклічних криз, які зійшлися в одній точці. Західна модель 18-річного циклу, що складається із трьох субциклів – двох семирічних та одного чотирирічного, логічно накладається на картину економічного розвитку нашої країни з 1990 року та ринку нерухомості зокрема. З деякими поправками на особливості нашої держави, звісно.
- Як ця модель працює стосовно ринку нерухомості?
– Після чергового «перезавантаження» та очищення ринку настає перший семирічний субцикл. Земельні активи та девелоперські проекти в цей момент знецінені, ціни на квартири на дні, але позикові кошти при цьому вже цілком доступні, і в цілому економіка країни перебуває у сприятливому стані. Гроші приходять у девелопмент, запускаються нові проекти, розпочинається глобальна гра на підвищення. Зростання триває приблизно сім років, плюс-мінус рік. До кінця субциклу надуються «бульбашки»: власники землі включають у вартість ділянок очікування, що ціни тільки зростатимуть, а ціна квадратного метра завищена через посилене стимулювання попитукредитами.
Потім настає короткий період протверезіння. Ринок переходить від семирічного субциклу стабільного зростання до семирічного періоду волатильності. Перехід займає приблизно два роки: цінові індекси трясе, нерухомість може дешевшати. Але знайдено нову точку рівноваги, і «квадрати» знову починають стійко дорожчати. Ось тут настає час спекулянтів! Позикові кошти дешеві, земельні активи начебто збалансувалися, всі вважають, що найгірше ринку вже позаду.
Але накладається глобальна економічна криза і ловить невдалих інвесторів на піку цін. Настає найкритичніший момент 18-річного циклу, який називають західними економістами winner's curse – «прокляття переможця». Позикові гроші дорожчають, попит руйнується. Несподівано виявляється, що і земля, і квартири, та інші об'єкти нерухомості переоцінені, «бульбашки» лопаються.
Нарешті настає останній субцикл – чотирирічний період відновлення та нового ребалансування вартості всіх активів ринку нерухомості. Глобальний 18-річний цикл нерухомості зробив свій обіг.
Хочу зауважити, що це дуже умовна та аж ніяк не універсальна картина функціонування західного ринку нерухомості. Зазначені терміни можуть бовтатися туди-сюди в межах одного року. Економічна криза може завдати свого удару до або після терміну формування внутрішніх «мікропузирів» у нерухомості.
- Давайте накладемо цю матрицю на історію вітчизняного ринку нерухомості.
– Давайте. За точку відліку приймемо дефолт 1998 року і кризу 1999-го, що тривала. Він завдав удару по введенню житла (локальний мінімум 2000 року), але одночасно зачистив девелоперську «поляну» від пострадянських будівельних структур. На зміну їм прийшли комерційні інвестиційно-будівельні компанії. Настало сім гладких років, які можна позначити як 2001-2007 роки. Ніколи більше земля не коштувала так дешево, як на початку цього періоду. Наприкінці семиріччя вартість майданчиків під будівництво стала невизначеною, нерухомість багаторазово подорожчала як у рублевому, так і в доларовому еквіваленті. Криза 2008 року хлопнула сформований «мікропузир» на ринку житла і повноцінний «міхур» на ринку земельних активів.
Ринок увійшов у семиріччя волатильності. Кілька років знадобилося на пошуки нового цінового балансу. З 2011 року стартував новий період зростання будівництва та введення житла аж до закінчення субциклу минулого року.
– Чому ми не побачили такого ж обвалення цін, як 2008-го?
– Тому що на ринку не надувся класичний «міхур» – лопатися не було чому. У Москві він тільки намітився: ціни на квартири, що будуються, в якийсь момент перевищили вартість житла на вторинному ринку. Зараз ситуація розгорнулася у звичніше русло.
Причина саме в українських особливостях. У період зростання ринку нерухомості у 2011-2014 роках не настала епоха «дешевих грошей». Більше того, у 2011 році стався перелом економічних умов, які докорінно вплинули на нашу державу. Як наслідок – дорогі кредити, дорога валюта, а на закуску – шокова девальвація рубля у 2014-му. Так як доходи і ринок у нас рублеві, та ще має місце бути політика стримування інфляції, що наполегливо проводиться державою, то ми і отримали епоху депресивного ринку нерухомості. Адже різке зростання цін на квартири – це визнання ослаблення та низької цінності грошей в очах споживача, чого ми аж ніяк не спостерігали.
В якомусь сенсі це не найгірший сценарій. Якби ринок був на ціновому злеті, наслідки могли б бутикатастрофічними. А так є можливість досить комфортно опуститися на новий ціновий рівень, який влаштував би і споживача і виробника житла.
– Згідно з цією теорією, зараз ринок входить до чотирирічного субциклу відновлення. Що на нього чекає?
– Чотирирічна стагнація. Ринок пройде кілька станів у пошуках збалансованої ціни, яка влаштує і забудовника, і споживача. Їй відповідає кілька квадратних метрів, яке непогано б заздалегідь обмежити.
Якби не екстенсивне будівництво минулих років, то жодної кризи ми не побачили б. Але зараз на ринку утворився надлишок пропозиції. У нинішній ситуації девелопери змушені погоджуватися зниження цін до неприйнятного собі рівня. У Москві вже бачимо знижки на новобудови 20-25%. Це типовий антикризовий захід: треба якось вискакувати зі скрутної ситуації, тому девелопери запускають акції.
Наступний етап – ціни опустяться на дно. Маю на увазі базові ціни, а не знижки у рамках маркетингових заходів. Ми це також зауважуємо: нові об'єкти виходять на ринок за нижчими прайсами, ніж три роки тому. Різниця суттєва – до чверті вартості квадратного метра.
- Забудовники зменшили апетити і поступаються маржею?
- Справді, девелопери знижують рентабельність проектів. Кілька років тому йшлося про 15-20-відсоткову маржинальність за індексом IRR. Зараз вона опустилася до 5-10%. Багато московських забудовників на старті проекту продають квартири по 150 тис. руб. за "квадрат". Для столиці це нижче за інвестиційну собівартість. Підприємства йдуть цього у розрахунку те що, що зможуть згодом, більш високих стадіях готовності, підвищити ціни до 200-300 тис. крб. Ті, хто розпродав більшу частину квартир і вже добудовуєвдома, просто втрачають частину прибутку.
У будь-якому випадку, на цій точці ринок зафіксуватись не може, оскільки такі ціни не влаштують будівельний бізнес. Упродовж чотирьох років виникне зворотна ситуація: скорочення обсягів нового будівництва, яке ми вже відзначаємо з минулого року, призведе до дефіциту пропозиції. Із чого логічно випливає черговий виток цін. Якоїсь миті «криві» пройдуть по точці балансу попиту та пропозиції. Добре було б ринку на ній зафіксуватися.
– Чи є передумови для відновлення попиту найближчими роками?
- Попит і не падав, якщо говорити про бажання купити. Змінилися дві речі. По-перше, у людей з'явилася впевненість, що треба купувати не зараз, а за рік, коли ціни опустяться на дно.
По-друге, платоспроможний попит підтримується іпотекою за ставками, що субсидуються державою. Цей механізм дозволяє й надалі накачувати темпи виробництва житла, чого, до речі, бажають і бізнес, і влада. Достатньо розширювати та здешевлювати кредитування, знизивши ставку, скажімо, до 5%, а термін кредиту збільшивши до 30 років. Паралельно слід податковими заходами тиснути землевласників, змушуючи їх знижувати цінові запити та терміново виводити землі ринку. Але це «дорога в нікуди», яка неминуче призведе ринок до чергового дисбалансу та повноцінної кризи.
– Наскільки обґрунтовані очікування потенційних покупців щодо зниження цін за рік?
– Не думаю, що принципово знизяться. На вторинному – так. На первинному – збалансується знижково-цінова політика, і забудовники озвучать новий прайс, який фактично відповідає нинішнім цінам з урахуванням знижок та акцій.
Багато хто говорить, що ціни вже проходять дно. Найбільш сприятливого поєднання вартості в рублях та курсу валюти не було з 2003 року.Багато українців тримають заощадження у валюті. Вони сьогодні можуть купити на свої 100 тисяч доларів набагато більше квадратних метрів, ніж два роки тому. Інша річ, що вони сумніваються і вичікують ще кращого моменту. Але якщо уряд налякає населення тим, що банки можуть за відсутності підтвердження легітимності доходів націоналізувати вклади, ми отримаємо прихід того самого відкладеного попиту на ринок.
– Коли побачимо світ наприкінці тунелю?
- Думаю, 2016-2017 роки проведемо на дні. Для первинного ринку це означає скорочення інвестицій та зниження обсягів введення житла до кінця періоду. З 2018 року розпочнеться приплив нових інвестицій. Реально видиме поліпшення може розпочатися приблизно 2019-го.