Ризики розриву відносин із забудовниками проблемних об’єктів
Практика показує, що іноді краще залишитися пайовиком на проблемному об'єкті, ніж роками стягувати гроші з недобросовісної фірми.
Які ж ризики слід враховувати громадянам, які вирішили вийти із проекту?
Практика евакуації
Звичайно, багато пайовиків розуміють, що розірвання угоди – це крайній випадок. Спочатку громадяни, які бажають вийти із проекту, намагаються перепродати майбутню квартиру за договором цесії (за згодою забудовника), але зробити це не завжди вдається – особливо якщо об'єкт-довгобуд. Тоді покупці вимагають повернути гроші. Подальші дії залежить від кількох чинників.
Якщо фірма прострочила передачу ключів, порушивши термін, прямо прописаний у договорі, то покупець має право як розірвати договір, а й стягнути неустойку, передбачену 214-ФЗ. Якщо ж термін виконання зобов'язань ще не настав, а пайовик хоче розірвати договір за власним бажанням, то в більшості випадків компанія намагатиметься утримати частину внесених покупцем коштів.
Утримати клієнта
Багато договорів забудовників передбачають неустойку у розмірі 10-15% вартості житла на той випадок, якщо клієнт вирішить достроково розірвати угоду. Законність таких вимог є сумнівною. Наприклад, Росспоживнагляд неодноразово визнавав, що такі умови не відповідають закону. Звичайно, компанія могла зазнати якихось збитків при відмові покупця від угоди, але ці збитки треба оцінити в судовому процесі, виходячи з конкретної ситуації (а не призначати якусь заманеться неустойку). Але ця практика стосується лише покупців за договором пайової участі (ДДУ). У клієнтів, які купили житло за кооперативною схемою, все інакше. Засновники кооперативу можуть прописати будь-які умови, якістосуються виходу пайовиків із ЖБК, і оскаржити ці умови навряд чи вдасться.
Сам не плошай
Перемога в суді – це лише півсправи. Існує й другий етап – реальне виконання вердикту. Після того, як рішення набуло чинності, служителі Феміди виписують виконавчий лист. Пайовик повинен віднести його приставам за місцем реєстрації відповідача. Можна відразу подати аркуш до банку, які обслуговує розрахункові рахунки компанії (якщо покупцю відомі реквізити). Якщо на рахунку є гроші, громадянин має право вимагати від банку, щоб той списав необхідну суму. Якщо ж реквізити невідомі, включається варіант із приставами. Ті мають запросити податкову службу про рахунки боржника. Якщо грошей там немає або не вистачає для погашення боргу, то пристав повинен вимагати звернути стягнення на майно боржника (тобто воно має бути виставлене на торги). Тут є особливий порядок. Спочатку звертають стягнення на рухоме майно, яке не задіяне у господарській діяльності фірми. Наприклад, на аукціоні можуть виставити автомобілі. Якщо грошей все одно не вистачає, то арешт можуть накласти на нерухомість, яка не використовується у господарській діяльності. Тільки в останню чергу пристави мають право пустити з молотка майно, яке потрібне для ведення бізнесу боржника (наприклад, офісні приміщення).
Докладно це розписано у законі «Про виконавче провадження». Якщо пристави не виявляють належного прагнення у стягненні боргів (а таке трапляється в Петербурзі часто-густо), можна оскаржити їх бездіяльність у судовому порядку. Але все одно деякі потерпілі роками чекають на повернення грошей. Пристави завалені справами. До того ж легко вигукувати: "Пустіть майно з молотка!". Фактичний інтерес до заарештованих об'єктів зазвичай невисокий. Найчастішетаке майно йде з торгів не з першого разу та за заниженою ціною.
Уявна загроза
Закони залишають пайовикам та інші методи впливу на боржника. Один із заходів - попередження генерального директора про кримінальну відповідальність за ст. 177 КК (злісне ухилення від погашення заборгованості). Стаття передбачає штраф до 200000 рублів, позбавлення права керувати фірмами терміном до п'яти років та інші заходи. Втім, практика показує, що притягнути директора до особистої відповідальності набагато складніше, ніж досягти виконання вердикту через пристави.
Деякі пайовики обирають інший шлях. Якщо сума боргу перевищує 100 000 рублів і боржник кілька місяців не виконує рішення суду, що набуло чинності, пайовик-кредитор вправі подати позов про банкрутство компанії. Часто це стає дієвим заходом, і багато компаній повертають борги, не чекаючи моменту, коли суд відкриє процедуру спостереження (адже це загрожує їм втратою контролю за бізнесом).
Запуск «динамо»
Недобросовісні фірми навчилися роками «динамити» заповзятливих громадян. Типовий приклад: ситуація з комплексом «Лондон-парк» на пр. Освіти, 43, де забудовником виступає фірма «ЛП» (структура групи Л1). Чотири житлові корпуси перебувають у високому ступені готовності, але питання зі строками здачі залишається відкритим. Роботи йдуть дуже повільно.
Здати будинки в експлуатацію обіцяли ще у 2008 році, але у забудовника періодично виникають фінансові проблеми. Квартири фірма продавала за попередніми договорами. Десятки пайовиків, які вийшли з проекту, не можуть повернути гроші. Причому фірма має заплатити також значні відсотки за прострочення.
Спроби збанкрутувати фірму поки що не приносять успіху. Спочатку компанія максимально затягує процес, обіцяючипогасити борги, потім починає повертати їх невеликими частинами, що дає змогу нової затяжки. Деякі пайовики роками чекають, доки їхні вимоги будуть розглянуті по суті.
Схоже трапляється з об'єктами компанії «Титан», яка вже багато років не може добудувати житловий комплекс у Шушарах. Десятки пайовиків загрожують фірмі банкрутством, але вона витончено затягує розгляд позовів.
Не рубайте кінці
Відомі приклади, коли пайовики, які розірвали договори, потім шкодували про це. Наприклад, багато покупців вийшли з проекту «Імперіал» компанії Л1. Комплекс на Київській вулиці (на фото) також виявився довгобудом. Але цього року фірма його таки здала, а ось гроші повернуто не всім колишнім клієнтам.
Набагато складніша дилема для тих громадян, які розуміють, що їхній забудовник точно не зможе завершити проект (наприклад, коли фірма сама розписалася в неспроможності). Що робити в цьому випадку?
Тут немає однозначної відповіді. Багато залежить від ступеня готовності об'єкта і від того, на чиїй землі ведеться будівництво. Наприклад, зараз є серйозні проблеми на об'єктах ДК «Місто» (в одному незавершеному комплексі «Ленінський парк» продано понад 1500 квартир). Роботи давно стали, хоча готовність корпусів висока. Недобуд розташований на землі, орендованій у міста, і чиновники обіцяють не кинути пайовиків у біді. Обговорюється варіант, щоб передати права на незавершення іншого інвестора. У такій ситуації громадянам ризиковано розривати договори – добровільно ДК «Місто» гроші не повертає. А якщо вийти з проекту, то можна залишитись і без квартир, і без грошей.
Своєю кишенею
У деяких ситуаціях чиновники безсилі. Наприклад, якщо компанія забудовувала власну ділянку та збанкрутувала. Туттеж є різні варіанти процесів. Якщо будинок майже завершений, то люди мають можливість створити кооператив і намагатися завершити роботи самотужки. Закон про банкрутство передбачає можливість передачі недобудованого об'єкта ЖБК. Проте треба зважати на нюанси. Припустимо, у будинку – 100 квартир і він готовий на 90%. Але при цьому є лише 10 пайовиків. Зрозуміло, ніхто просто так не віддасть їм права на весь будинок. Буде проведено ринкову оцінку об'єкта, і якщо громадяни таки захочуть отримати його для добудови, то вони мають відшкодувати (на користь інших кредиторів) різницю між сумою, сплаченою пайовиками та реальною вартістю всього об'єкта. А це величезні гроші. Але якщо на об'єкті продано всі квартири, то доплат, можливо, і не буде потрібно.
Страхувальний вузол
У Петербурзі відомий лише один приклад, коли недобуд перейшов кооперативу пайовиків у рамках справи про банкрутство. ЖБК «Злітбуд» отримав будинок на вул. Червоних Воєнлетів у Гатчині, кинутий фірмою «Житлоцбуд». Тоді 48 пайовиків зуміли скинутися і доплатити на користь інших кредиторів близько 5 млн рублів. Ще близько 120 млн рублів пайовикам доводиться шукати для завершення будівництва.
Якщо ж готовність об'єкта низька, пайовикам безглуздо створювати кооператив. Єдиний вихід – виставляти ділянку з недобудовою на торги та ділити виручені гроші пропорційно до вимог кредиторів. За чинною версією закону про банкрутство колишні пайовики стоять у черзі вище більшості кредиторів і мають першочергове право на погашення боргів. Але про мрії повернути усі внесені гроші, швидше за все, доведеться забути.
Важливо наголосити, що з минулого року забудовники, які працюють за ДДУ, зобов'язані страхувати свою цивільну відповідальність (запускаючи нові проекти). Якщофірму визнають банкрутом, страхова компанія має відшкодувати громадянам збитки. Таких прикладів поки що не було. Великі страхові компанії практично не працюють із забудовниками, а дрібні можуть і не потягнути виплати сотням ошуканих покупців.
Думки експертів
Володимир Мечтаєв, генеральний директор компанії «Адвокат ФРЕММ»
Пайовики, права яких порушуються, приймають рішення виходячи з того, яка інформація їм доступна. Звичайно, при банкрутстві організації-забудовника вигідніше бути покупцем із чинним договором, ніж просто мати грошову вимогу, навіть підтверджену судом.
У будь-якому випадку, передбачати банкрутство забудовника вкрай складно – зазвичай громадян просто не вистачає інформації, щоб робити такі прогнози.
Тетяна Богданова, генеральний директор ТОВ "Юридична фірма "Юр-Сіті"
Нинішнє законодавство дає пайовику великий вибір механізмів вирішення спорів (якщо порушено терміни будівництва, є питання щодо якості). Є ситуації, коли зробити вибір не просто, а буває, що альтернативи просто немає. Якщо пайовик уклав договір участі у будівництві, то здебільшого кінцева його мета – отримати об'єкт нерухомості. З іншого боку, наївно вважати, що у разі банкрутства забудовника люди зможуть самостійно завершити будівництво (або залучити нового інвестора). Таких позитивних прикладів у Петербурзі небагато. І в кожному випадку є своє підводне каміння. Наприклад, у Пушкінському районі пайовики збанкрутілої фірми «Р.К.Г.», пройшли всі кола пекла, щоб отримати квартири. І для багатьох епопея ще не завершена.
Віра Рябова, старший юрист практики нерухомості та містобудування компанії Rightmark group
Учасник пайового будівництва має праворозірвати договір в односторонньому порядку за наявності підстав, встановлених 214-ФЗ (у тому числі, у разі призупинення будівництва, що явно призведе до зриву строків передачі квартир, або за порушення забудовником терміну передачі квартири більш ніж на два місяці).
У разі розірвання ДДУ з вини забудовника він зобов'язаний повернути пайовику сплачені ним кошти, а також сплатити відсотки на цю суму в розмірі 2/300 ставки рефінансування ЦП протягом 10 робочих днів з дня розірвання договору за рішенням суду або протягом 20 днів. з дати відмови пайовика від договору у позасудовому порядку.
Після того, як рішення про розірвання договору та стягнення грошей набуде чинності, суд за заявою пайовика видає виконавчий лист, з яким стягувач може звернутися до служби судових приставів із заявою про порушення виконавчого провадження або самостійно пред'явити його до банку, зазначеного у договорі забудовником.
Але якщо щодо забудовника судом уже запроваджено процедуру банкрутства, то пайовик має право звернутися до суду з вимогою про включення його до реєстру вимог про передачу житлових приміщень, або відмовитися від договору. Якщо недобудований об'єкт вирішено буде передати ЖБК, його членами можуть стати, зокрема, і учасники будівництва, мають грошові вимоги. Якщо ж цивільна відповідальність забудовника була застрахована, то у разі банкрутства пайовик має право отримати страхове відшкодування від організації, яка застрахувала відповідальність, або банку, що видав поруку.